【地产开发】系列四：项目开发中的城镇规划
城镇规划通常是开发商所面临的最大风险因素之一，做得不好有可能会导致项目一败涂地。对于像精品联排别墅这样的小项...
城镇规划通常是开发商所面临的最大风险因素之一，做得不好有可能会导致项目一败涂地。对于像精品联排别墅这样的小项目，从提交到法定审核期、公共广告宣传，再到公布条款和审批，整个过程可能会要6至12个月，取决于不同郊区、近邻以及规划方案条款的拓展情况。这还不包括任何独立的外部法庭和法律手续，而这些手续可能需要花费更多时间。对于更为复杂、更高密度的项目，在我们熟悉并全面管理好全过程的前提下，我们保守估计城镇规划需要9至12个月时间。
有的城镇规划过程完全不在我们的控制范围内，并且具有法定性质——例如，征询民意过程及法定审查时间表。通常情况下，无论你的工程进度有多赶或在地方议会高层的人脉有多丰富，有的时间框架毫无商量余地，你必须遵从。澳大利亚规划系统的优势之处，在于其极高的透明度和可靠清晰的立法体系支撑下的结构化过程。如果规模够大或者对社区带来的宏观经济影响够高，项目有可能升级为国家规划部级，甚至联邦政府级的项目。然而，在大多数情况下，你还是会跟当地政府即地方议会打交道。
我们发现，跟地方议会建立长期信赖业务关系的最好办法是把项目集中在一或两个特定地区——比如墨尔本，就是斯多宁顿（Stonnington）和波隆达拉（Boroondara）地区。你的第一个或第二个项目将是一场艰苦战斗，各种流程、表格、审核和推荐就像是错综复杂的蜿蜒迷宫。不过，一旦你树立了谈判信誉以及表现出交付和执行能力，以后的项目就会变得容易多了。有些开发商可能会把地方议会当成他们的直接对手，但我们认为与地方议会多协调通常会产生双赢。回想一下我们对太极的哲学讨论。在争论中合作，反之亦然。
站在规划师的工作角度，地方议会提出的众多质询和耗费时间的推荐会让你为难。然而，管理层和选区议员层面的讨论则要更有战略性，要让大家看到你对社区以及敏感的相邻关系管理方面所做出的贡献。地方议会不关心你的项目挣钱还是赔钱，虽然他们的确会从贡献金及其它规划和许可费中抽取部分。但是一个好的规划方案不仅能让我们赚到钱，还有助于增进最终用户和邻居的社交关系。归根结底，这是一件关于建筑和景观设计以及敏感事项的解决方案。一个得到大家认可并具有人文关怀的设计，会胜过任何反对的理由和对规划方案的随意规定。
议员们最不希望的就是因项目开发而引起居民大规模抗议，乃至打一场持久而昂贵的维州民事和行政法庭（VCAT）战。显然，对于规模较大的项目你有可能会与地方议会进行战略性对话，这也是你展示工作态度和专业品牌的良机。很有可能在做第一个项目时，你无法得到想要的结果，但在第二次和后续项目中会有绝佳时机让你在谈判中获得有利结果。
为了将你的形象树立成一个受人尊敬的、寻求长期发展的开发商，你应该花些时间和精力参与和赞助地方议会组织的活动、论坛及有关社区事务的公众意见咨询，以拓宽人际关系。这包括参加讨论会、论坛和教育研讨会。这还涉及到赞助活动，以透明的方式支持地方议会的倡议。与地方议会一起聘请一名称职而有人脉的城镇规划师和建筑师是第一步，但作为开发商，你在规划过程中也发挥着至关重要的作用。你需要与设计团队紧密合作，在最短的时间内协商出最好的结果。我们的观点是开发商要在城镇规划阶段扮演以下角色：
考虑到开发位置的规划限制、当地的最近案例和未来规划政策，是否值得突破常规？如果值得，我们可以突破什么常规——建筑物高度、密度、用途、外墙缩进、停车位，是部分还是全部？什么是值得追求的，成功的可能性有多大？开发商需要做出哪些决定，什么时候放松或让步？这些都需要高超的谈判技巧。
一些开发商可能从一开始就决定采取激进方案，随时准备好把案子提交给维州民事和行政法庭。在某些情况下，遵守所有的规划法规可能会给你节省宝贵时间，在市场坚挺时，比起追求加大建筑面积或更多楼层来说，这可能是有益的。因此，开发商需要在技术方面的考虑与商业现实和条件之间寻求平衡，并为今后的行动做出明智的决定。这是一个艰难的决定，因为没有数据或先例——每一个开发位置都是独特的，每个地方议会规划官是不同的。但是，你必须尽早在项目简介中指明方向，让设计团队可以放心地继续开展工作。
就项目进行初步接触是一个正式的渠道，但是与地方议会的非正式关系将在这个阶段派上用场。你需要进行广泛和清晰的沟通，分享你对项目的热情，让地方议会了解你的设想。
对于较大的项目，试着与关键的地方议会决策者、交通主管部门以及选区议员进行一对一碰面，来阐明你的设想。在递交申请前，就在设计中体现前期反馈。记住，一旦申请进入地方议会审批处理流程，你就要受到严格的审查和法定等待期的约束。在回复信息请求书阶段前几乎没有修改设计的空间，而这个阶段可能已是递交申请两三个月后了。你的目标是尽量减少收到信息申请书的数量和频率，使相关政府官员尽可能简单顺利地通过这一流程。
战略性地思考一下你希望给地方议会拿出什么样的东西，要以开发位置的具体情况和项目情形的争议性为根据。你不妨留在幕后，并依靠规划师跟地方议会进行联系。只有在关键的谈判阶段，或者当城镇规划师已经用尽了所有渠道时，你再出面敲定最终结果。另外，你也不妨高调出席所有地方议会会议和会谈来显示你的积极参与，并与地方议会建立联系。要具体情况具体分析，但可以肯定，如果地方议会感受不到你的存在，你自身将永远不会学到东西或得到改进，以后的每个项目都将是一场艰苦的战斗。跟地方议会打交道是一门艺术，你参与的越多，才越会明白正在或即将出现的问题。
考虑到项目的可行性，只有你才能决定采取哪些让步。举一个例子，对于在中央商务区建设的大型综合用途的高层项目，地方议会会希望你少建20％的停车位。这将对住户便利和公寓的销售情况产生重大影响。与其试着售出100套不带停车场的公寓，我们是否可以只开发50套高档大型公寓，更多外墙缩进、带更大阳台，但保留停车场呢？从商业上讲，这意味着几乎要把面积和售价加倍，才能保持相同的财务结果。但是，你的建设成本会降低，原因是你少建50个停车位、厨房、浴室和更少的内墙，虽然总的混凝土楼板面积保持不变。密度低的公寓最有可能受到地方议会和邻居的欢迎，但这些价格更高的大型公寓会有市场吗？如果有的话，太好了。反之，我们可以调整住宅和商用房的比例，并仍保持该项目的可行性。
附近的停车场是否可以填补你增加的商用房的停车需求？地方议会是否需要多一些办公空间？是否有未满足的社区需求可以协商解决？例如儿童保健、美食广场、休憩空间等。把这些放到谈判组合中，有助于缓和停车位问题或实现双赢的结果。另外，如果没有强制性的高度控制，可以在楼层板和建筑高度上达成让步。哪怕停车位少一些，如果楼板小些，而楼层建的更高（因此有更多的外墙缩进，舒适性设计更佳），也还是有利可图的。决定做出哪些让步需要了解地方议会的关注点（社区用途、开放空间等）。做出的让步最好是能够互利——既为你争取到更好的设计或商业结果，也在一定程度上满足地方议会的关注点。在许多情况下，如果你技术层面的理由非常站得住脚，那就可以去维州民事和行政法庭提出诉讼。
我们可以看到，开发商在城镇规划中是一个管理者、战略家、梦想家和谈判专家，而不只是提款机或偶尔的督促者。在过去工作中，我合作过的最出色的开发商或他们的项目经理，往往做事果断、思维连贯，可以领导团队取得圆满成功，不为情感或个人喜好所扰。他们有大局意识，坚持不懈而又与地方议会协作寻求共赢。我们希望，通过以上介绍可以让大家简单了解一下设计和城镇规划过程，以及我们对开发商角色的看法。
相关阅读【STM 专栏】获取外国资本， 助力澳大利亚房地产开发热潮
【STM 专栏】澳大利亚房地产开发流程全解析
【STM 专栏】澳大利亚房地产开发系列之地产开发选址
【STM 专栏】可行性及背景调查
《澳中商圈》是集Magazine，Website，WeChat，Newsletter ，Youku，Facebook，Twitter，Linkedin八大传播途径为一体的综合媒体传播平台，以中英双语的形式，对准中澳两国愿意相互投资合作的高端精英群体。《澳中商圈》杂志为彩色铜版豪华月刊，独家原创，高端设计，全澳发行，本土出品；
关注 澳中商圈
微信扫一扫关注公众号
