终于来了，房地产市场大地震！

导语 | 关于房地产营改增5月1日的正式实施，很多人看了就看了，作为律师，这个政策可不是小事，这将带来整个中国房地产行业的巨大地震。3月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署落实《政府工作报告》责任分工，确保实现全年发展主要目标任务；确定今年经济体制改革重点工作，为促发展惠民生防风险提供保障；部署全面推开营改增试点，进一步减轻企业税负。

为落实《政府工作报告》关于全面实施营改增的要求，进一步减轻企业负担，促进经济结构转型升级，会议进行了部署。房地产业11%税率，金融业6%税率

从今年5月1日起，一是扩大试点行业范围。将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持现代服务业发展和制造业升级。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍；年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。

二是将不动产纳入抵扣范围。继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。 加大企业减负力度，促进扩大有效投资。同时，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，确保所有行业税负只减不增。预计今年营改增将减轻企业税负5000多亿元。

关于房地产营改增5月1日的正式实施，很多人看了就看了，作为律师，这个政策可不是小事，这将带来整个中国房地产行业的巨大地震。

作者：微博 @电商律师勇哥  

大家都知道，在中国自古以来，我国发展的两大支柱：土地和税收。为何会有土地运动，因为土地是国之发展根本，你吃饭需要靠土地，你住房也需要土地。而在我国，土地则实行国家和集体所有，老百姓嘛，你只租用，这与国外的永久土地所有权格格不入，深究原因则是：“中国自古必须掌控土地”，有了他才有整个国家和将来。

营业税原本属于地方税收，而增值税则属于国家税收，收取的单位不同，税的作用也完全不同，可是，此次为何国家将“营业税改成增值税呢”。

按照李克强总理的讲话，此次营改增不会加重房地产业的税收，对于总理的话我们必须相信，但是对于“营改增”我们必须了解他并认识他，这样才能让你在投资过程中少走弯路、不走弯路。

增值税顾名思义就是对于增值部分来征收税收，一件产品买来500元，卖出去1000元，那么增值部分就是500元，乘以一个税率，这就是要交给国家的。

而营业税呢，就非常简单，一个产品卖出去1000，那么你就乘以一个税率，就是你要交给国家的。

两个税率有非常本质的区别，我就拿深圳的房产来比方，一套房产1000万，按照营业税5%来收，那么就会收取50万的税收；而按照增值税来收，既要看此房产买来时多少钱，如果我们假设还房产买来时是400万，那么增值部分就是600万，按照11个点，那么税收就是600万乘以11个点，就是66万的税收，假设，这套房增值不多，900万购入，那么税收就是11万。

增值税最最核心的地方在于他可以设定一个基数，这个基数是可以被扣除，这样就可以缩小缴税基数。

综合上述理论，我们可以得出此次营改增必定带来整个国内房地产的巨大地震。

1、2016年，政府为房地产保驾护航，所以整体看，营改增是利于房地产成交；

2、此次二手房的营改增目的是为了加速流通，去库存，当二手房的快速流通必定释放新房的库存；

3、对于未满两年的房产，因为按照营业税的政策需要缴纳5%的营业税，而如果按照增值税，除北上深以外，其他地方增值幅度不大甚至为零，那么增值税极有可能为零；

4、对于房产证在5年以上的，则是一个利空消息，因为当初的价格很低，增值部分很大，如果按照11%来增收增值税，那么税负非常大，势必会导致房价的大跌；

5、营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳，国家就是为了鼓励交易、流通；

6、营业税原本属于地税，而增值税属于国税，这也是国家牢牢控制地方的信号，中央集权越来越明显的信号（其他不说了，你懂的）。

最重要一点：买房抵扣增值税，企业或将加入抢房大军！！

这是楼部长关于不动产抵扣的讲话：



国家看到商品房住宅火热，但商业地产低迷，此举也是为了激活商业地产，因为企业购买商业地产可以作为进项抵扣，从而将大大节约成本，促进商业地产的繁荣。

也就意味着五月一日后，现在你手里有京沪或省城loft和办公楼的，大大增值了。

不过不动产抵扣增值税有两大悬念。

一是跨区抵扣。增值税是全国抵扣，广东票可到北京抵扣，但不动产抵扣能否跨区？若可，京沪写字楼，将会极短时间卖完。

二是住房是否纳入不动产。若否，县市去库存的效果就不存在了。若可，国家税制统一，京沪也可以买住房抵扣。

微博博主@财上海认为：

楼部长说的原话是，不动产，法律理解是包括住房的。假设企业可以不限购买住房，先抵扣增值税，抵扣结束后，再把住房分配给职工，例如小老板的二姨夫。这画面，美的不敢想象了。这样子去库存，那是立竿见影了。

网友@很不淡定的狗则认为：

分配给个人，视同销售，是要按市价征收增值税的，而且还要征收个人所得税。虽然购房的进项税可以抵扣，但销售又要按市价征收销项税。换句话说，买卖价差（增值额）的11%是你负担的增值税。这比营业税下买卖价差的5%征营业税，你说税负哪个更重？

因此，这个细则很很关键！若是可以跨区抵扣，可以住房抵扣，相信房地产会全面火爆。

搬凳子，等大戏上演，别走开呀！

来源：21金融圈 综合：中国政府网、微博 @电商律师勇哥  

延伸阅读：营业税改增值税要多交税？万万没想到……

来源：每天读财（微信号：meitiandushu）

国税总局局长王军在两会上表态，营业税改增值税5月1日起就要全面铺开。与以往不同的是，今年的营改增首次牵涉到个人二手房交易的缴税问题。个人出售二手房，原先应缴纳的营业税将被增值税替代。天哪，是不是又要多交钱啦，这是大部分人同样的感受。小财也看到好多文章提醒有房的人注意，5月开始卖房要新交这笔税。其实，文章是有失偏颇的。营业税改增值税真的会加重我们的负担吗？其实未必，来和小财算一笔账。就个人普通住房转让（二手房交易），营业税的规定如下：购买超过2年（含2年）的普通住房免征营业税；购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税，目前房地产的营业税主要按5.5%来征收。

增值税的征收方案目前还没确定，但按照业内的猜测，房地产纳入营改增后适用税率在11%。

对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异，主要可以分为两大情况。和小财看下图表：



小财再拿具体的例子给大家计算一下，以一套出售价200万，买入价150万的房产为例：

两年内：

营业税=出售价*5.5%  需要缴纳200*5.5%=11万

增值税=（出售价—买入价）*11%  需要缴纳（200-150）*11%=5.5万。

02 

这下肯定有人有疑惑，不对啊，怎么需要缴纳的增值税的钱比营业税少了5.5万元呢？不是说，营改增之后，会多交钱吗？

这就是税费改革的玄妙之处了。因为营业税以出售价为征收基数，增值税以出售价和卖出价的差额作为基数，所以，不一定营改增之后，会要多交钱。

接下来，小财再带大家来计算一下，什么情况下，增值税会多于营业税。

假定出售价为X, 买入价为Y，营业税大于增值税：X*5.5%

2Y, 就是说当出售价高于买入价的两倍的时候，那么增值税收取的费用要高于营收税。[/b]

也就是说，当你以100万买入房子，200万卖出的时候，营业税和增值税要交的钱是一样的。当你高于200万卖出的时候，增值税就要高于营业税了；当你低于200万卖出的时候，营业税就要高于增值税了。

顾名思义，增值税就是对房屋升值的部分所征收的费用。房屋增值大的就需要缴纳更多的增值税税额，增值小的则可以少缴纳。这能够在一定程度上打击二手房投机型的倒卖，对于楼市的健康发展是利好的。

你想，要是你买房时刚需，自己住的，谁会趁自己房子升值两倍的时候，把房子卖了啊。再者，你的房子价格都翻了一番了，两年之内，你的收益率达到了百分之百。就增值部分多收点税，也不是很过分吧。

当然要是出售购买已满2年的房屋，营业税是不用交的，而增值税还是要交5.5万。03 总原则：确保所有行业负税只减不增

其实，虽然具体实施方案还没有出台，但是王军在两会上表态确保税负“只减不增”。因此，也众多业内人士猜测，极有可能直接按照简易计税办法征收。比如，参照小规模纳税人的3%的比例。

如果按此办法，缴税基数就不再包含任何抵扣，而要以全额计算。也就是说，同样出售一套100万元不满两年的住宅，需要缴纳增值税3万元，比起营业税的5万元来说，税负是减轻的。但是，无论如何，“营改增”都不会使老百姓的负担加重多少，它的目的是使房产市场更有序发展。所以，大家都放心吧。来源：基金行业网（jijincn）综合自:21金融圈、中国政府网、微博 @电商律师勇哥、每天读财（微信号：meitiandushu），转载请注明。

（完）

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