【小申答疑】营业税改增值税，万能公式帮你算算减负多少

 

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回答：

概念传达：

3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自今年5月1日起，全面推开营改增试点工作。

房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。其中房地产业纳入营改增试点范围。

此前房地产行业和建筑行业采用5%的营业税税率，营改增之后建筑业和房地产业适用11%税率。

营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。

以上都是近乎官方信息，没有什么问题，问题出在下边的计算方式上：接着看。

计算方式一：


（以下计算用的是430万卖出，120万买入的数据，图片数据为100万卖出，40万材料费的内容）
以下是小申模仿网上计算方式写出的计算过程：仅供参考

营改增前：税费值=营业税+增值税以房价为430万元不变的情况，物料成本120万元的情况下，原先缴纳营业税位430*5%=21.5万，增值税120/(1+17%)*17%=17.43(万元)，合计约38.93万元;

营改增后：税费值=进项税-销项税“营改增”后，如果房地产业的增值税税率定为11%，则销项税额为430/(1+11%)*11%=42.61(万元)，进项税额为120/(1+17%)*17%=17.43(万元)，相抵后交税42.61-17.43=25.18万元。

如果按以上方计算，最终是38.93-25.18=13.75（万元）。也就是说营改增之后税负减少了接近13.75万元，感觉确实是符合了减负的这一期望。

小申观点：

细心网友会发现以上有一些问题：

1、图片的计算方式出现了契税，契税是单独税率，和营业税是平行关系，不是所属关系，所以会有问题；

2、“营改增”前这一组数据下方出现了“增值税”这一内容，而这一数值计算方式却是“营改增之后‘销项税’的数值”，所以也是有问题的。

3、也有网友指出以上算法可能是针对建筑业的，并不适用于房地产业，只是建筑业和房地产业增值税税率是相同的，具体计算差距应该区别不大。



计算方式二：营业税：卖出价*税率5%

即430万*5%=21.5万

增值税：直接由不含税的卖出价减去不含税的买入价，再乘以11%的税率。

即（430-120）*11%=34.1万

小申观点：

目测上边的计算方式有点夸张，更何况并不能满足降低税负的愿望，不靠谱。



计算方式三：

有业内人士是按照“征收率”而非“税率”计算，二手房房东可算作小规模纳税人，按照征收率计税的简易计税法计算，这个算法就更为简单，直接用不含税的卖出价乘以征收率，征收率则大多为3%。

即430*3%=12.9万

小申观点：

结论：

截止目前为止，上边的这几种算法只是非官方的小道算法，并不能代表营改增的真实含义。（暂时并不可信）

大家虽然很担心新的政策会影响自己在买房卖房过程中的利益，但是既然官方说营改增之后会降低税负，那么大家暂且就相信吧。（过多纠结也没什么作用）

面对网上众多传言，希望大家能够慧眼辨别，坐等官方政策尘埃落定，不要因为一时大意有损自身利益。

回答：

营改增新政是不是能够影响到您，主要看您什么时候去交税。

如果您要在政策实施之前（官方称最迟2016年5月1日落地）交税，那么营改增就对您没有影响，反之，如果是在政策落地之后去交税的话，营改增就会对您有影响。

回答：

按照财政部网站2015年3月30日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

购买超过2年（含2年）的普通住房免征营业税；购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税；购买超过2年（含2年）的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

Ps:以上是现在的营业税政策，在本年度5月1日之后会施行新的政策内容。

「 大申房产 」

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