顾云昌：执笔“房改”方案，见证房地产业从无到有

我们选择了这十几年间经历了地产行业发展变化的代表性人物，透过个体的叙事，来回顾地产大时代。因为每一个个体，都是历史的一部分。...



纵观20多年的地产起伏，每一次都受到格外关注，也都或多或少地影响着我们每个人的命运。这其中，无论是开创者、追随者、改革者、观察者、投机者，亦或是一个普通的购房者。每一个人的命运也都裹挟在地产的大发展与大变革之中，有机会、也有磨砺。这次，我们选择了这十几年间经历了地产行业发展变化的代表性人物，透过个体的叙事，来回顾地产大时代。因为每一个个体，都是历史的一部分。

房改，还住宅的商品属性

当年我之所以要研究商品房市场、推进房改，是希望能够还住宅的商品属性。因为上世纪80 年初的时候，大家都把住房看做福利品，没人承认住宅是商品。

可是，随着人们住房需求量的不断扩张，仅凭国有企业的供给是跟不上的。因此，最早在全国的“房改”试验城市，推行过租房改革，但这种模式推行了一段时间后便发现玩不转。因为市民的收入水平跟不上，政府还得给予租金补贴。同时，这其中还容易存在分配不均的灰色地带。因此可以说，要彻底改变这个情况，必须要进行住房制度改革。我们在1983 年成立中国住房问题研究会，就是想要研究改变住房制度中存在的问题，当时我担任秘书长。有专业的机构在，随着时间的推进，我们就从研究住房的理论到研究住房制度改革中如何设计等一系列工作。之后又成立了房地产研究会，这是住建部建立的，我的工作重点是根据国家的形势，研究住房改革的理论研究和住房改革的实践。

虽然之后的很多年，住房制度尝试过租金改革和卖房改革等多种尝试，上海也推行了类似的公积金制度，但在1998 年之前，国内的房改工作始终没有实质性进展。直到1998 年，也是在国内宏观政策的大背景下，房改正式开启。我记得，当时组建了住房改革领导小组，大概经历整整八九个月的起草过程，最终在1998 年年中召开国务院的住房制度改革工作会议决定，按照新制定的方案推进房改。我很幸运的就是这个方案的起草人和执笔人之一。

住房分配货币化、建立住房供应体系、启动二手房市场和建立住房金融，这四个方面是当时房改的“四架马车”。房屋可以在个人间自由买卖、中低收入家庭的经济适用房、廉租房都是从1998 年的房改就提出来了。

不夸张地说，房改使得中国房地产市场发生了翻天覆地的变化，房地产理论和住房理论也得以市场。严重低估了房改的影响

作为1998 年房改方案的起草人之一，我预见政策会激发老百姓买房的积极性，推动中国房地产市场的发展。但实际上，我们严重低估了住房制度改革对老百姓住房改善及对中国经济的巨大推动力。其中有三个时间点的影响远远超出了我的想象，令我记忆深刻。

第一个是1998 年，这无需多言。

第二个就是2009 年，面对金融危机，中央放出四万亿的刺激计划，国内楼市在经历2008 年的下滑后，于2009 年、2010 年在成交量、成交价方面都登上新台阶。这在北京体现得特别明显。2008 年北京许多楼盘是降价的，突然之间在2009 年及以后又迅速上升，房价增长速度之快，超出人们的预料。

第三个时间点就是2015 年至今的这轮楼市上行。

按照楼市“三年一个波动周期”的规律，这轮市场回温实际上提前了一年到来，可没想到销售量价的提升如此明显，有些城市的房价涨幅达到30%、40%甚至接近60%的上涨。其实可以看出，房地产和宏观经济的关系十分紧密，尤其是货币政策和金融政策。我们希望房地产仅仅是消费品，但实际上它不可避免成为一种投资品。在投资渠道缺乏和热钱涌入的情况下形成了房地产房价上涨的高潮。当初在制定房改方案时，大家讨论了很长时间，以防方案有纰漏。但实际上往往我们的预见性判断的和实际的情况很不一样，甚至有可能大相径庭。比如，我们在考虑住房货币化时，在买房补贴上花费了大量精力，可后期推行时却很顺利，没有想象中的波折。反而是在建立住房供应体系上，当时认为没问题，实际上暴露出来的问题却最多。到现在为止，公租房怎么经营管理、怎么分配这些问题始终没有个定法。北京市在这方面进行了很多可供借鉴的尝试，比如公租房，廉租房，自住房、限价房等等。

因此，回顾这些年，住房制度改革仍需要不断完善和进一步深化、升华。对于最近几年提的“二次房改”这样的说法，我是不同意的。这样的说法似乎意味着1998 年房改失败了。但我也是同意这种说法的，因为在新型城镇化的新背景下，我提的方案是针对于解决农民工的住房问题，实际上就是农民变成新市民的住房制度改革。

思考北京供需难题等

在宏观经济和楼市格局变迁下，城市的面貌和格局也发生了相应的变化。北京市在早期的保障房建设中，没有完全到位地考虑到区域生活氛围的构建，像回龙观、天通苑这样的大型社区，而到后期，其在交通、教育等方面的弊端就逐步显露。包括早期开发的望京区域也是如此。不过经过多年的经验积累，望京、亦庄等区域已经开始注重产城融合这一理念，通过商业配套建设或者土地供应来增强区域文化的多元性。但是北京也有其特殊性。这些年，由于土地供应的稀缺，北京的房价始终保持大的上行区间。我个人担心的就是地价和房价继续上涨，楼市购买需求仍旧旺盛，那么北京该如何解决土地供应量有限的问题。到目前为止，我也没有看到特别好的解决方法。不过可以从如何挖掘城市土地潜力角度入手，盘活城市存量土地。另一方面就是将非首都功能疏解出去，在北京周边建设特色小镇，通过产业和人口疏解解决北京楼市供需紧张的状态。

我从中房协退休，后来又在中国房地产研究会回聘当副会长，现在在房地产商会联盟，可以说从官方到“民间”，少了以前的事务性工作，可以有更多的时间思考问题和从事调研。但我始终围绕房地产的热点、行业走势和房地产政策。当然，我是搞规划出身，所以对整个建筑规划也是很关注的。现在，我工作的重点首先是信息传播，把研究成果通过媒体传递、分享给大家，还有现在企业间的业务合作需要多沟通，我也是尽一份力给各方搭个桥，促进行业之间的交流沟通。

房地产行业从无到有，我是这个行业发展的见证人，这个行业也给我带来许多快乐。未来，农民进城的住房问题、特色小镇、休闲养老地产等问题都会继续是我的关注重点。

采写：方王洋

编辑：陈哲婉、心塞的小编

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