展望2017：百战归来 火热难续
每一次结束都是再度出发的开始，2017房地产行业究竟应该如何出发？...
每一次结束都是再度出发的开始。回看2016年的房地产市场，不论是在住宅销售还是土地市场上，都经历了前所未有的火热。这样的市场行情甚至引发了大范围的购房恐慌及房企土地饥渴。这样的场面随着“9·30”调控政策大规模出台戛然而止。如今，市场恢复平静，无论是房企、购房者，乃至房产研究机构对于房地产市场接下来的走向还没有形成一致的判断。不过2016的房地产市场结束之后，很多业界都在思考，2017年究竟应该如何出发？
政 策：调控收紧限购限贷持续
政策对于房地产市场会造成极大的影响，这一点从多次的调控以及放松调控之后的市场反应已经表现得非常明显。2016年的房地产市场在经历了年初的拉升、年中的暴涨之后，10月份前后全国各地纷纷出台了限购限贷等政策。此类政策对于防范违规资金进入楼市、规范房企项目的销售行为、稳定市场预期等方面有积极的作用。从10-11月份数据来看，房价环比增幅呈现了明显的回落。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，根据目前的市场情况来看，三线城市政策总体宽松，受一二线城市政策调控的影响，部分城市近期购房节奏总体较快，因此在明年，三线城市的房价上涨节奏将快过一二线城市。不过，对于北京这样的热点城市来说，明年政策放松的可能性不会很大。
而新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷认为，从目前来看，政府很难下决心真的增加土地供应，因此只能继续采用控房价、控地价的双控政策。如果因为调控导致房价信号失灵，进而房价地价倒挂，必将使得供应持续萎缩，进而导致新房市场持续萎缩。
“不要以为明年的房价会报复性反弹，”欧阳捷表示，“在强有力的调控下，房价一定会按照政府希望的轨迹放慢脚步。在人口依然持续流入热点城市的背景之下，如果既不增加供应，又不放松房价，市场扭曲难以持久。但由于问责机制的存在，2018年两会之前，调控还会继续。”
土 地：供应紧张自持成趋势
随着国家对于土地政策的收紧，不少热点二线城市地王频出的情况正在有所缓解。据中原地产统计，2016年是2013年以来二线城市住宅土地历史上第二次突破万亿的成交年份。
在全国土地成交规模都很高的情况下，北京的土地供应却进入了一个小年。“截至12月15日，今年北京仅供应了27宗经营性用地，目前已成交的26宗地块规划建筑面积471.92万平方米，创10年新低。”亚豪机构市场总监郭毅表示。
不仅如此，年底北京土地市场推出的全自持地块，更引起了行业内的争论。
有观点认为，全自持地块的出现是北京土地市场进行的一次尝试，从最终成交的地价以及企业自持的面积看，设置地价上限可以引导市场主体理性参与竞争，将北京土地市场的地价水平稳定在合理区间。不过也有业内人士分析指出，包括北京在内的热点城市，房价上升最大的原因之一就是供不应求，在这种情形下还将稀缺土地拿来自持，对供求关系的改善产生负面作用。
然而，无论哪一方观点都承认，这一形式可能会成为未来北京土地供应的一种趋势。
中原地产首席分析师张大伟就表示：“未来可以销售的土地数量越来越少，简单的土地出让将不再存在。以北京为例，2016年全年，可以销售的商品住宅土地只有38.9万平方米。而租售并行的土地出让格局不仅仅在北京，包括上海、北京、广州等地都已经出让了这种长周期持有的物业，未来房企肯定是要进入持有经营的环节。”
因此，含有自持部分的土地作为一种试点，预计在2017年的土地市场将成为一种供应趋势。
房 价：需求支撑北京房价平稳
住宅市场在今年第四季度起受到强力调控政策的影响出现了较为明显的回落，预计2017年的第一季度也将继续这一趋势。
易居研究院根据国家统计局12月19日公布的《2016年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》数据统计显示，全国70城房价在2015年5月份开始反弹，而后保持上涨态势。直至10月份受政策调控的影响，房价环比增幅出现明显回落，11月份延续增幅收窄的态势。
有机构分析认为，按照这一趋势，明年的住宅市场将出现分化。而具体到北京来说，尽管调控政策造成了成交量的明显下降，但是从长期来看，市场依然有足够的需求支撑。
“土地是商品房的生产资料，土地供应的不足将打破未来楼市市场供需的稳定局面，成为推动房价上涨的诱因之一。”郭毅分析指出，“9·30”政策剑指需求侧调控，通过提高不同人群的首付比例来降低购房杠杆、减少购房需求，以期达到平滑供需关系，稳定市场的目的。但调控后，不同消费能力客群对于调控的认知度不同，以及可调配资金自由度的不同，都将导致他们对应调控的策略发生根本变化，从而颠覆市场结构。地寡、惜售、豪宅也抢购将成为北京楼市下一阶段的主要表现。
“对于北京这样的城市而言，土地尤其是优质地块是非常紧张的，这就决定了其新增住宅市场与巨大的住房需求不匹配。这种供需关系的失衡是房价上涨的主要动力。”一位不愿具名的专家表示：“北京的房价很难下降，因为这座城市有全国的人口在做支撑。只要中国经济保持增长，高收入人口就会增加，高净值人群置业首选依然是北京这样的一线城市。”
采写：陈禹铭
编辑：心机的小编
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