房企拿什么拯救高价地块？
当捂盘、加杠杆都不再适用，做精品、引入合作，好像成为了房企唯二的选择。...
今年8月，110.1亿元的上海静安地王，再一次刷新了全国单幅地价成交的新纪录，并将一家叫做融信中国的房地产企业推向了万众瞩目的位置。
近日，万科在披露前十一月销售达到3413.6亿元的同时，也透露了以53.95亿元的代价入股静安项目的消息，在这个项目中万科持有49%的权益。据悉，万科和融信双方所占股份比例为49%和51%，将实行“联合操盘”。
在接受V房产采访时，融信方面表示，今年国内土地市场竞争比较激烈，在南京、苏州、合肥等地都出现了大量溢价较高的地块，融信也观察到这一现象，在土地价格大幅上涨前就先行布局杭州、上海地块，例如上半年在杭州成功布局的多个项目，均是在土地价格快速上涨前已经完成的。
针对上海静安地块，融信方面称强强联合的轻资产模式是融信中国的战略核心之一。 “静安中兴项目，我们选择万科作为合作方，是经过充分考量的。万科集团具有强劲的企业实力和品牌号召力，设计研发经验丰富。此前，融信已与万科在不同城市的多个项目中开展了强强合作，双方已培养了诸多共识和默契，这将对中兴路地块的发展带来益处。”
V房产了解到，目前该地块前期开发工作正有序推进。融信和万科正在全球范围内征选设计方案。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，融信和万科的合作，符合此类土地开发的规律。融信今年拿地相对较多，通过合作能够缓解资金压力。此外，这类地块开发是否需创新，在这方面和地产“老大哥”万科学习也不失为一种低成本的投资策略。大体上说，合作带来了双赢，但也可能存在与此前拿地思路略有偏差的问题。
今年以来，融信在福建、上海、杭州、郑州等城市频频出手，斩获多块区域内的高价地块，并常常创下单价或总价的纪录。融信中国上市首年即遭遇最严调控，对此，有关人士质疑，融信静安地块引入万科合作，是存在资金吃紧的情况。
虽然融信方面一直表示目前公司现金流充足，但难以否认，面对严格的市场调控政策，这些高价地或面临入市难题。严跃进表示，大体上，房企如果拿到高价地，要格外注意地产周期走向。后续开发过程中要尽量让项目销售的时间节点，正好处于信贷政策宽松阶段，从而使三个月后在申请预售证时，尽量是在信贷政策比较宽松的时候，从而保证高价地项目容易解套。同时，如果资金方面有压力，抛售49%的股权也是一种方案，甚至也鼓励部分地产基金先介入，后续可以在项目成熟时再退出。
拿高价地并非融信个例。自去年以来，北京、上海、广州、深圳，以及南京、苏州、合肥等强二线城市中，品牌房企积极拿地布局，优质地块竞争激烈，高价地频出。
据中原地产研究中心统计数据显示，2016年是全国地王出现最多刷新历史纪录的一年，截至9月底，全国有211个地王。截至10月11日，年内抢地最积极的50大房企合计拿地为10459亿元，平均拿地成本为7276.2元每平米，而在2015年同期，50大房企拿地金额只有5932亿元，上涨幅度高达76%。在2015年同期，拿地平均成本只有4761元/平米，企业拿地平均成本增加52.8%。
按照以往惯例，将地王握在手里，等待几年后时机成熟再放出销售，已经成为地王解套的一大路径。亿翰智库董事长陈啸天亦认为，高价地如果政府有要求，不能屯必须尽快开，那第一期先降价卖求现金流，后面再看有没有机会赚钱。
值得注意的是，此前有部分企业存在杠杆配资拿地行为。对此，有关专家表示，由于房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右，也就是说2017年下半年将是这些“加杠杆”资金开始到期的时间。并且随着时间的推移与调控的深入，金融机构会强化对于房企的“风险控制”，也会采取一些“降杠杆”的措施。这些动作有可能会让中小房企面临资金面紧张的问题，甚至频现中小房企被并购或破产的现象。
同策咨询研究总监张宏伟表示，高价地比较普遍性的做法是引入合作机构。此外，可以拥入资产管理公司、金融机构，解决资金压力。实在找不到合作方，那只能把项目整体卖掉，一些公司把非核心区域的项目、或短期内经营有压力的项目，直接剖离出去，这也是一种做法。
而在中经联盟秘书长陈云峰看来，对自身品牌拉力不够的小品牌房企，拿了高价地后，可以与找品牌龙头企业合作，品牌龙头企业具有品牌溢价能力，能在销售端，获取较高的销售价格与较快的销售速度。
“而对于金茂、华侨城、招商地产等大品牌企业而言，本身具有一定的品牌号召力与影响力，他们的办法是做精品、豪宅，这也是消化高价地的手段。”陈云峰表示，把户型做大，采用新技术、理念，包括在硬件、软件方面，加入智能化，增加科技含量。
比如北京的住宅，加入防雾霾技术。再提高管理水平，都是能消化高价地的手段。此外，陈云峰亦表示，万科最近所拍的地块，加入众筹也是突围的方向。通过众筹的办法，率先找到业主，变为代建，可提早回收资金，也是营销手段上的创新。
采写：张晓兰
编辑：心塞的小编
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