史上最严：上海9记重拳调控房地产市场，房价下跌已成定局

老任有话说

增加土地供给是抓住了房价调控的牛鼻子。但是我所说的降价仅是对目前的价格而言，要想让一线城市的房价跌回到两年前的状态，显然是不可能的。

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今天（3月25日）上午10点，在社交媒体上发酵多日的上海“史上最严”楼市新政发布，其中，重点涉及的调控措施有：

1、从严执行住房限购政策：对于非上海市户籍居民，缴纳社保及税务的要求从2年提高到5年。

2、实行差别化住房信贷政策：对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

3、加大住房用地供应力度：加快住房用地出让前期工作，增加商品住房用地供应，提高商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（供需矛盾突出的郊区，供应比例提高到70%）。

4、强化市场监管和开展执法检查

5、推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行

6、多渠道筹措人才公寓住房

7、搞好共有产权保障住房建设、供应和供后管理

8、加快推进旧区改造和“城中村”改造

9、建立联席会议

在这9条调控政策中，我们重点分析前三条

从严执行限购，实行差别化住房信贷政策

严格的限购政策出台，将使上海改善型需求将普遍受到影响，上海楼市将迅速降温，市场也将很快进入市场调整期。

按照新政前的限购政策来看，2011年至2014年外来人口社保和纳税证明刚好符合政策发布前的购房条件，但是，由于“史上最严”新政出台，这部分家庭也不得不因为限购政策从严执行而放弃或延缓购房计划。从影响面来看，这3年上海常住人口增加了177万，上海新增的外来人口至少占当前总人口的7.33%。另外，2015年上海新增外来人口出现小幅下滑。把社保年限提高至五年后影响的人群约占当前总人口的7%左右。而二套房首付比例的提高，将会把一部分原来可以购买二套房的群体排除在外，这两者相加，将会使整个上海楼市的需求得到抑制。

加大住房用地供应力度

在今年的全国两会上，国土资源部部长姜大明表示，国土部合理增加城市土地供应面积，通过因城施策的努力，稳定房价。一线城市房价高企，一个重要原因就在于人口的增加和土地供应的矛盾十分突出，在此之前，包括上海在内的一线城市都对土地的出让做出严格的限制，这增强了供给短缺，引发市场增强房价上涨的预期。如今，从国土部到上海都开始松绑土地出让保护，可以说是治本之策，在供不应求的预期消退之后，蓄积在一线城市房地产市场的资本将会开始大规模撤退，房价下降也是顺理成章。

另外一个重要原因便是本轮一线城市暴涨已经透支了未来很长一段市场的需求，自“两会”住建部部长陈政高、上海市委书记韩正发话调控一线城市楼市后，市场感觉政策不妙，政策从严预期加强——由于明确今天上海楼市政策发布，3月24日上海网签被挤爆，单日的成交量也创历史新高。仅仅3月24日一天，上海商品住宅销售量超过1700套，是去年同期的10倍还多。

这意味着市场透支的力度再度放大，一旦市场调整期来临，调整的幅度也会相对较深，降价甚至大幅“降价潮”也会因为这轮市场需求的透支而来临。

但是我所说的降价仅是对目前的价格而言，要想让一线城市的房价跌回到两年前的状态，显然是不可能的。