聊聊房子—中国商品房为什么是优质资产？
交易？房价？...
小师妹导读：
花花以前从交易的角度跟我们分享了很多她的交易心得，让我们都受益匪浅，但是当交易遇上时下热点的“房价”问题时又会迸发出什么样的火花呢？我们一起来看看。
这是我们的第182篇原创交易心经哟
文/花花 （微信公众号：期7货小师妹）我们做投资，是为了赚钱，这个毫无疑问。
那怎么才能赚钱呢？
投资赚钱有两个途径：
▲赚取现金流，优质资产本能带来稳定的现金流增加，所以持有优质资产值，相当于赚钱；
▲赚钱差价，我们通过低买高卖，来获取利润，从而赚钱，也就是我们常说的投机，常见的就是股票、期货、外汇等的交易，这个我们过去常谈，所以这次就不谈了。
那么，如果我们想投资一个优质资产，选谁呢？显而易见的就是那就是中国的商品房。
中国的商品房为什么是优质资产？
如果用一个字来形容表示中国商品房的价格走势，那就是涨。
商品房从2003年开始发展以来，其价格可以说几乎没有未下跌过，只是上涨速度有所变化。那么是不是其他商品的价格也如中国房价只涨不跌呢？
从2003年开始的，大宗商品铜的价格，有没有一路上涨，只能说涨过；国际原油的 价格也没有一路上涨，并且铜和原油目前的价格都只是最高价的一半左右；美国的房价走势，除了08年的大幅下挫后，整体是涨势，中国的房价走势和08年以前的美国房价走势如出一辙。
在说房价为什么能一直保持上涨之前，我们先从微观上探下房价是怎么来的，房价是如何构成的呢，房价背后的价值是什么这个问题。
首先，房价包含了房屋本身的价值，也就是最直观的房屋建造成本，这部分的平均成本对于不同的房屋来说是差别不大的。
从资产分类的角度来看，这部分的成本是属于固定资产性质的。
从时间上来看是不断损耗的，是需要计提折旧的。
这就是二手房的价格会低于同样情况下的一手房的价格的原因。
其次，房价中有一部分是土地价格。土地位置基本上决定土地价格，因此不同区位的地块价格差别也会比较大。
土地价格占房价的比例是多少呢？
一般来说经济发达的城市土地出让金所占比例相对较高，市中心项目比郊区项目出让金所占比例要高，一般二线城市约占30%-40%。
这两个部分是我们能够看到的能用价格标签加以度量的部分，那么无法度量的部分是什么呢？
那就是房屋所捆绑的隐形福利，如学区房、户口，当捆绑的隐性福利代表的价值出现溢价，土地的价格也随之溢价，最后推动房价的上涨。
所以北京胡同的学区房能卖到不可思议的高价，北上广深的房价高不可攀，光谷东的房价能与武汉三环的房价相当，也就可以理解了。
最简单直观的原因，就是有钱，央行有钱，居民有钱。是的，这就是为什么房价一直在涨，为什么你或者你身边的人却买得起房的原因。
央行有钱是怎么个说法呢？
央行作为货币当局，自己印钱，所以有钱。
这里先说一个经济学概念
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也就是广义货币，一般认为广义货币反映现实和潜在购买力，当广义货币增速，说明投资活跃。
广义货币的增加会带动GDP的增长，如果把广义货币的增速扣减GDP的增长率，这个就可以认为是市场上超发的货币。
而房子作为优质资产，具有很强的保值增值属性，是吸纳超发货币最重要的资产池。
广义货币增张速度从2003年以来一直保持在10%以上，08年金融危机期间最高到达到30%，近几年保持在12-15%之间。近几年中国的GDP增长速度在7%左右，就是说将近一半的货币是超发的。
货币池一直在源源不断地注水，所以房价也就是水涨船高了。
所以看未来房价还会不会上涨，你需要研究的是中国人民银行的未来货币政策动向。
居民有钱是个什么概念呢？
这就涉及到货币的传导机制和收入分配
当人民银行超发货币时，推动资产价格，资产价格会反映到商品价格上，居民提供的劳务可以看成是一种商品，因此居民的劳务费用增加，可支配收入增加。
这个看起来可能很笼统，但我们可以从房价收入比这个指标看到很清楚的脉络，那就是央行一方面超发货币推动房价上涨，另一个方面，居民收入也因超发货币而增加。
当劳务性收入的增长速度大于房价的上涨速度时，居民不会觉得房价在上涨，当劳务性收入的增长速度赶不上房价上涨速度时，居民会觉得房价上涨而买不起。
一般认为，中国城市的房价收入比在6-7区间比较合理，就是六七年不吃不喝可以买一套100平的房子，也就是说你的平均月收入应该是当地房价的70-80%之间，这样子你买房才不会觉得有压力。武汉2015年的房价收入比大概是8，总体是比较合理的，但2016年抬高不少，估计接近10的样子，就是说每个月的收入要买的起一平米的房子，否则就会觉得吃力。当然这里说的是你靠自己单打独斗来买房。
总结来说，如果央行货币政策继续延续过去宽松货币政策的基调，居民在享受宽松货币政策的福利的同时，也不得不承担高房价下的高负担，作为单个居民，切实可行的行动就在于学好投资去投资赚钱，提高投资收入，从而提高自己的房价收入比。
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图片&编辑整理 | 努力赚钱不粘人的小师妹
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