“十年限售”凭啥轮到珠海这个“小渔村”？

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珠海成为继保定之后的又一出台“十年限售”的城市，究竟是这个昔日的“小渔村”之前房价被严重低估，还是该城市楼市太火爆？

继河北省保定市出台最严限售措施后，广东省珠海市也在尝试“十年限售”的土拍模式。

与保定相比，珠海市“十年限售”的情况有几个特点：

第一：数量多。目前所知保定执行所谓“十年限售”的地块只有一宗土地。而珠海方面前前后后有三宗。最早的两宗土地是5月2日，最近的一宗是5月17日。

第二：类型多样。保定方面十年限购的土地用途主要是居住用途，而珠海方面则既有居住用途也有商业用途。

“十年限售”出狠招

截至5月24日，珠海市国土资源局共挂牌出让15幅地块，其中3幅住宅地块给出“十年限售”的规定。按照地块的出让公告，三幅住宅地块除了限定十年内不得转让以外，还把购买人的购买范围进行了详尽的限定。三块地块的出让公告皆要求，需用于企业员工生活配套项目建设，项目所建住宅仅限销售给珠海高栏港经济区辖区范围内注册的工业企业员工，员工所取得住宅自核发《不动产权证》之日起10年后方可转让。

除了住宅地块，商业地块亦要求严苛。

珠海市国土资源局官网上显示，多幅出让的商业用地也在出让要求中给出诸多限制，包括要求竞得企业自持10年内不得抵押、转让及销售。

举例而言，国土储2017-23号地块的规划用途为商务、商业。该地块要求竞得者自项目竣工验收之日起10年内不得抵押、转让及销售。同时对地块项目的税收贡献等也有要求，一旦考核不达标还需每年向珠海保税区管委会支付上百万元的违约金。

这样的限售政策是以往的调控政策中不曾有过的。显然，“十年限售”一方面让开发商的持有成本日益增加，而这个强烈的信号所产生的余波很可能会让开发商在拿地的时候心有余悸，让土地拍卖市场——这一住房初始市场像购房市场一样逐渐冷却下来；另一方面，可看出政府调控的决心，让房子的居住功能成为房地产的唯一功能，强调房子是“拿来住的”，而不是“拿来炒的”，同时，也将实力不强的小型开发商挤出市场。

保定、珠海相继出现的“十年限售”不仅让人产生疑惑，且不论这样的调控政策今后是否会在全国铺开，或是否将成为调控的一种常态，从城市发展的角度看，珠海这样仅拥有165万常住人口的三线城市，楼市究竟有多火热，需要用“十年限售”的狠招来平息楼市？

房价短期翻番

一直以来房地产的调控政策都要严于同级别的二三线城市。从2011年开始持续限购5年， 2016年4月放开限购后房价疯涨，投资需求不断涌入，无奈，10月又重启“限购、限贷、限价”的政策，如今将10年内限售纳入调控范畴，这个曾经的“小渔村”楼市调控的强硬态度可见一斑。

“2016年珠海房价涨的太厉害了，从去年到现在，楼房均价几乎翻了一倍。”一位在珠海楼市混迹十余年的资深地产策划刘洋（化名）说。

“以金湾区的中海左岸岚庭项目为例，2016年4月的开盘价格是13000元/平方米起，而到了2017年1月，涨到了24000元/平方米，4月由于限购升级政策该项目回落至21000元/平方米。并且开盘当月就销售了519套，成为当月的楼冠。”

据珠海市统计局的数据，珠海住宅的销售均价由2016年1月份的14732元/平方米涨到2017年3月份的22580元/平方米，上涨幅度为53%。而据百城房价指数显示，2016年8月，珠海住宅均价为17922元/平方米，环比上涨6.40%，涨幅居全国第二。

“过去几年，珠海的房地产市场一直被打压，房价严重被低估。”一位地产从业人员说。“2016年4月放开限购之后，大量投资需求涌入，使房价在短期内翻番。”

2015年和2016年，一线城市的房价连续上涨两轮，一般经济实力的投资者很难再有投机炒房的操作空间，他们将目光投向二三线城市。珠海作为休闲度假城市，不仅地理位置优越，生态环境优美，近两年频繁的政策性利好也源源不断。

珠海横琴自贸区与澳门一河之隔，被国家层面定位为休闲旅游健康、商务金融服务、文化科教和高新技术产业相结合的国际示范区，深度融合粤港澳。而于今年年底开通的港珠澳大桥更是将珠海到香港的车程从目前的3小时缩短为半小时，进一步将粤港澳联系为一体。

今年两会期间，“粤港澳湾区”概念被提到国家层面，对标国际一流湾区和世界级城市群，粤港澳大湾区的建设瞄准“世界级”格局。珠海作为湾区粤港澳9大核心城市中的一员，又是一个重大机遇。

抑制炒作，一直是房地产调控的终极目标。对于近两年注入太多政策利好的珠海楼市而言，打压政策一直唱主旋律，而珠海版的“十年限售”政策虽然具有一定的指向性，比如规定该限售地块的购房人需是企业员工生活配套项目的建设，但也能从中看出珠海楼市已经成为吸引投资资金的高地。



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