大家好，我是答案1605301

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1.甲向某房地产开发公司预订了一套住房，双方签订了房屋买卖合同，并首付了30%的款项，双方办理了预告登记。后房地产开发公司因资金紧张又将该套楼盘整体抵押给某银行，房地产开发公司因到期不能偿还银行贷款而发生纠纷。下列表述正确的是:

A.银行能取得该楼盘的抵押权，包括对甲所购房屋的抵押权

B.银行不能取得甲所购房屋的抵押权

C.甲已取得所购房屋的所有权

D.甲的房屋所有权可对抗银行抵押权

【考点】物权的公示★★★★☆☆☆☆☆☆☆

〖新法提示〗《物权法解释（一）》

第4条  未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

【参考答案及解析】B。

《物权法》第20条第1款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法解释（一）》）第4条规定，本题中，甲与房地产开发公司已经为甲购买的房屋办理了预告登记。因此，房地产开发公司再对该房屋进行抵押，不发生物权效力。银行不能取得甲所购房屋的所有权，A选项错误，B选项正确。预告登记的效果是保障将来实现物权，而不是直接发生物权变动。本题中的甲尚未取得房屋的所有权，CD选项错误。



2.李某和张某通过法院判决离婚，判决书中将夫妻二人之前共同拥有的一间房屋判归李某所有，将家中的电视等家用电器判归张某所有。则下列说法正确的是:

A.李某自在房屋登记机关办理完成房屋过户手续后取得房屋的所有权

B.若张某以未办理房屋过户手续为由长期占据该房屋，李某可要求张某排除妨害

C.若李某在拿到判决书后擅自出卖了家中的家用电器，则张某可要求李某承担损害赔偿责任

D.李某自人民法院的判决文书发生效力时取得对该房屋的所有

【考点】物权变动的原因，物权的公示★★★★☆☆☆☆☆☆☆☆，物权的保护方法☆☆

〖新法提示〗《物权法解释（一）》

第八条 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。

【参考答案及解析】BCD。

根据《物权法》第28条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。故，本题中李某对房屋的所有权应当自法院的离婚判决书发生效力时取得。故A选项错误，D正确。又根据《物权法解释（一）》第8条的规定，虽然该房屋未经登记、家用电器也未被张某占有，但二人都可以《物权法》规定的物权保护方式保护其物权，故BC选项正确。



3.张某与王某签订了借款合同，合同约定张某向王某提供贷款10万元，王某向张某支付年利率37%的利息。以下说法正确的是:

A.借款合同无效

B.借款合同有效，利息的约定无效，王某无须向张某支付利息

C.借款合同有效，利息的约定是部分有效的

D.借款合同有效，利息的约定有效

【考点】民间借贷☆☆

〖新法提示〗最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十六条 借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。

借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。

【参考答案及解析】C。

《合同法》第211条第2款规定:“自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。”根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第26条规定，有24%和36%两个年利率限定，超过36%部分的利息无效，故并非整个利息的约定都无效。同时，利息的约定有效否，并不直接影响借款合同的效力。



【2015年真题回放 】

自然人甲与乙签订了年利率为30%、为期1年的1000万元借款合同。后双方又签订了房屋买卖合同，约定：“甲把房屋卖给乙，房款为甲的借款本息之和。甲须在一年内以该房款分6期回购房屋。如甲不回购，乙有权直接取得房屋所有权。”乙交付借款时，甲出具收到全部房款的收据。后甲未按约定回购房屋，也未把房屋过户给乙。因房屋价格上涨至3000万元，甲主张偿还借款本息。下列哪些选项是正确的？

（2015年试卷三第51题）

A．甲乙之间是借贷合同关系，不是房屋买卖合同关系

B．应在不超过银行同期贷款利率的四倍以内承认借款利息

C．乙不能获得房屋所有权

D．因甲未按约定偿还借款，应承担违约责任

【考点】法律行为中的意思表示、民间借贷



【参考答案】ACD（原答案为ABCD）

【设题陷阱与常见错误分析】

本题考查的是考生对法律行为中意思表示的理解，以及对民间借贷合同效力及利率的把握。有的考生未能探求当事人之间的真实意思表示，误以为甲乙之间是房屋买卖关系，漏选Ａ项。有的考生基于甲乙间的房屋买卖合同，误以为乙有权要求甲为其办理房屋过户手续，漏选Ｃ项。考生还需要注意的是最高人民法院于2015年8月发布的最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第26条对借贷利率的新规定。

【解题思路与方法分析】

本题中，甲、乙二人最先签订的是一份借贷协议，约定由乙向甲提供1000万元的贷款。随后，二人又签订了一份房屋买卖合同，约定甲将房屋出售给乙，房款即为甲的借款。但同时，该买卖合同中同时约定甲应当回购房屋。实际上，第二份房屋出售协议是甲乙二人之间签订的担保合同，目的是为了担保甲的还款义务。因此，甲、乙双方的真实意思是借款而非房屋买卖，应当承认双方的法律关系为借款，故A项正确。

B项依照最高人民法院1991年发布的《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第６条的规定出题：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍”。但是最高人民法院于2015年8月发布的《关于审理民间借贷案件适用法律的若干规定》废止了以上意见，第26条规定，人民法院对于超过年利率36%的部分不予保护，超过年利率24%不到36%的部分认定为自然债务，保护不超过年利率24%的部分。因此，B项不当选。

甲、乙之间真实意思是借款，不存在房屋买卖关系，乙不能获得房屋所有权，故C项正确。

甲、乙之间的借款合同成立，甲未能在约定期限内还款，应承担违约责任，故D项正确。



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