这四个热点城市房价悬了，风险已现！

作者：丁祖昱      转自：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）


2016年春节前后，部分城市房地产市场出现了非理性的快速上升，以深圳、苏州、合肥、南京等2015年热点城市为甚。其中个别项目的价格与去年年末相比，有了50%以上的涨幅，例如深圳龙岗区的嘉亿·爵悦、合肥高新区的新华御湖上园等项目。部分刚需项目购房群体当中，投资客竟然占到其中很大比例。显然，市场已经出现了泡沫。



少数项目的房价飞涨只是市场泡沫的个案特征，若从行业整体视角来看，热点城市的房价“泡沫”更为其清晰：

从政府表态来看，两会期间，部分城市政府已经要求对价格虚长、中介混乱的情况进行治理，以整顿市场秩序，防范市场风险发生。上海近日就曾明确表示，要加强房地产市场监管、进一步规范房地产经纪行为等，这与此前年初深圳银行对中介从业人员收紧房贷遥相呼应。面对如此不理性的市场，地方政府已经意识到风险。

从市场购买力也可以看到，随着房价快速上升之后，真正的自住型客户购买力已经和房价出现了巨大的不匹配，特别是刚需客群价格敏感度高，如果房价上升50%，对实际购买力的影响远超过50%。

从案场热度来看，无论是苏州、南京、上海都出现了不同程度的下滑。例如杭州上周来人来访量、带看量上比3月第一周及之前有了明显的下降，面对持续攀升的房价，客户的观望情绪较浓。



类似的情况在历史上也出现过，2006年、2008年、2011年、2014年市场都出现过房价快速上升之后的调整。以往来看，市场最火爆的时候往往意味着新一轮调整的开始，而调整的表现方式无非是滞涨、量跌、价缩这三步，我想这一次也不会例外，至于导火线是某城市先曝出成交量大幅下降，还是某政策出台引发市场观望，我想都不重要，重要的是：大家警惕，风险已来。

[b]推出首付贷这个替罪羊是想掩盖啥？[/b]

作者：丁祖昱      转自：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）


上周，央行相关领导首次提出“首付贷”违法，尽管行长周小川在答记者问的话语中并未传达要严控首付贷的信号，但是紧接着副行长潘功胜对行长讲话“补充发言”中明确表示，“房地产企业、房地产中介机构等所提供的首付贷产品，削弱了宏观经济政策的有效性，增加了金融风险,同时增加了房地产市场风险，将开展清理和整顿”。

联想到春节前后房价快速上升，已有部分专家和媒体把矛头直接指向了首付贷等所谓“金融杠杆”，一时间首付贷似乎已成了推高房价的罪魁祸首，以控制房价的名义停止首付贷也变得“顺理成章”。

首付贷发展至今至多也就三年时间。2013年针对一手房购房者当中置换客户群体推出的，设计初衷是为换房的人资金腾挪提供帮助，由于置换购房者买新房卖旧房之间有时间差，首付贷也应运而生。到2015年，二手房中也有中介机构和金融机构按照一手房的模式发放类似贷款，为房屋置换客户提供资金过桥，这也被归为首付贷。



时至今日，首付贷主要是由中介服务机构和银行或非银金融机构（包括P2P平台）推出一些相关产品，在北、上、深有一定的市场，但规模非常小。根据排摸，当前深圳首付贷规模约25-30亿元，上海约30-40亿元，北京约40亿元，仅占当地市场总交易量千分之五以下。另外，有一些消费贷款也进入楼市，但这实际不属于今天讨论的首付贷。

首付贷绝非房价上涨的罪魁祸首。首先首付贷规模太小，占比不到总交易额的千分之五，如何推动房价？部分人士也把首付贷想象得太厉害了；其次首付贷的客户主要是换房客户群体，以链家理财为例，80%以上客户都在3个月内还款，表明了这就是一种短期过桥贷款，解决客户卖旧房买新房的购房资金时间差；最后，首付贷相关手续和要求也比较严格，一手房中金融机构会要求开发商提供类似担保服务，对还款期限也通常要求在房屋交付之前还款，因此非置换型消费者一般不会选择首付贷。

为什么今天大家都把房价上涨的原因归咎于首付贷？我想原因很简单——大家都想找出替罪羊，那么，部分城市短期内房价上升的真正原因到底是什么？

1、政策利好频吹，使得大家对未来整体市场的预期较好。今年以来，有首付款比例降低、降税等新政推出，表明了政府对房地产市场的呵护态度，政策面一片大好；

2、部分城市出现投机投资客户群体。这些情况主要出现在一线城市中的深圳，二线城市中的苏州、合肥等。苏州有部分项目最新价格相比2015年初上涨了100%，一些刚需项目的购买者居然70%都是投资客群体；

3、一些二手房中介利用信息不对称，拉高市场心理预期，很大程度误导了购房群体，导致了成交价格失真；

4、媒体和自媒体的片面及非专业报道，渲染了这种情绪，引发了购房者恐慌入市的羊群效应。如报道某项目成交数百套千万房源，某项目一天涨价100万等，加重了“买涨不买跌”的恐慌情绪；

5、春节前后供应量减少，造成市场供求失衡青黄不接，再加上部分城市政府刻意控制预售证发放，使得供不应求更加加剧，造成了短期内在售房源价格飙升；



6、土地市场地王频出，加大了大家对未来房价上涨预期，热点城市不断出现新地王，“面粉比面包贵”的情况比比皆是，一块地王就能带动一片区域房价的上升。

事实上，今天部分房价快速上升是多方因素造成的结果，有偶然性也有必然性。当前被推出的首付贷实际是一个不合格的“替罪羊”，政府应该承担的责任更大，当前政府应该做好以下工作：

1、规范市场交易秩序，严禁一手房中的炒楼花、更名等炒作行为，对二手房中的经纪人的中介活动也要加强监管，将因投机炒作因素造成的房价上涨情况降到最低；

2、增加市场供应缓和供求矛盾，一方面加快预售证发放推出新房，另一方面也要加快宅地出让改变房企对土地供应不足的预期；

3、坚持专业的舆论导向，不要把房价上升的个案当成市场普遍状况去报道，反而应该曝光揭露一些项目中的虚假销售，中介中的欺上瞒下行为，让市场更加透明！

当然大家更要相信市场的自我调节能力，那些没有真正需求支撑的价格泡沫早晚是会破灭的！

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