港南的理想与尴尬：探访航空港区和昌盛世城邦

顾言探盘之和昌盛世城邦...





谈起港区，令人最兴奋的两条新闻，一条新闻是国家对航空港区设立自贸区的批复，而另一条一定是九月份一路狂飙到一万多万元的房价。

好在，十月的限购限贷及时刹住了港区房价狂奔的列车。

但细数看来，暴涨的项目无一例外都位于港北区域，属于先行开发。传统意义中的港区，也就是富士康为核心的所辐射的区域。

而实际中，郑州航空港区的规划面积约有415平方公里，从规划来看，港南港北产业定位不同，但各自都有住宅区域规划。虽然港北贵为整个港区主中心，但由于规划较早，加上富士康庞大的厂区、宿舍、人流量。港北区域实际给人感觉略显嘈杂。作为副中心的港南，规划较新，环境更好，但无商品房项目使其一直很难出现在人们的视野中，直到和昌盛世城邦一期在机场T1航站楼开盘当天清盘。

我们来聊聊港区。

港区起步于2007年10月，为加快郑州国际航空枢纽建设，河南省委、省政府批准设立郑州航空港区。

三年之后的2010年10月24日，经国务院批准正式设立郑州新郑综合保税区。

2011年4月，根据中央编办批复精神，经河南省委、省政府批准设立郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）管理委员会，为省政府派出机构。2012年11月17日，国务院批准《中原经济区规划》，提出以郑州航空港为主体，以综合保税区和关联产业园区为载体，以综合交通枢纽为依托，以发展航空货运为突破口，建设郑州航空港经济综合实验区。

2013年3月7日，国务院批准《郑州航空港经济综合实验区发展规划（2013-2025年）》，于是就有了如今面积415平方公里的新港区。

港区不仅仅是纯粹的空港物流为主导，根据远景规划划分了四大区域，分别为：

空港核心区：主要发展航空枢纽、保税物流、临港服务、航空物流等功能。

临港型商展交易区：主要由航空会展、高端商贸、科技研发、航空物流、创新型产业等功能构成。

高端制造业集聚区：主要由高端制造、航空物流、生产性服务、生活居住等功能构成。

城市综合性服务区：集聚发展商务商业、航空金融、行政文化、教育科研、生活居住、产业园区等功能。

这其中，率先引入的是航空枢纽、保税物流已经发展成熟，高端制造如智能手机制造业已在富士康的带领下全国知名，陆续有同类企业入驻，如酷派手机等，研发类产业园部分在建部分已经投入使用，但规模还较小，会展类以及相关贸易则还需要一定时间来实现。

港区是郑州唯一一家国家级新区，也是国内第一家以航空经济为核心的国家级新区。从2号线南延到港区，城际铁路直达机场，以及港区其他规划的密集的地铁线路，园博园，新会展中心来看。级别地位绝对是没有其他任何区域可以撼动。

对于近期频繁见报的高铁南站，也并非郑州高铁西站那样的鸡肋，郑万、郑合两条新线路在此交汇进场，16台32线的高规格放眼全国排名第二，仅次于西安北，与郑州东持平。假设后期所有郑万，郑合高铁进场后不再延长到郑州东，对周边经济的带动将十分巨大。

如果是关注过郑州和昌微信号或读过和昌广告文章的读者，或许会有对页面底部和昌在售项目罗列有印象，其中的和昌盛世城邦被放在了最后一项，究其所以然，笔者猜测应该与股份构成有关，虽然项目案名冠以和昌，但我们通过查询可以发现开发商郑州航空港区盛世宏图置业有限公司的实际股份构成中和昌只占了百49%，而郑州航空港区兴港投资发展有限公司则占了51%，而兴港投资则是郑州航空港区全资下属单位。

同样我们反过来看兴港投资的官方微信号，在发表项目相关文章时则是把兴港挂在最前，名曰：兴港和昌盛世城邦，图片中甚至直接抛掉了所有冠名，只称盛世城邦。可见，兴港在其中的地位的确不低。如果没有意外，还是与土地供应有直接的关系。

单纯从股份来看，其实兴港占比更大则意味国企占有更大的决策权，有可能让项目超脱郑州和昌现有的体系。但很尴尬的是以目前的价格，以营利为目的的商品房项目，受成本控制很难做出精品。由于安置区并没有与商品房项目混为一体，我们从现场发现，安置区应该全部由兴港负责，且几乎都是中建集团承建。看来兴港并非无力自营，而是特意引入第三方品牌，解决自创品牌无知名度与物业后期引入的问题。

另外，对于从郑州走出来的和昌品牌，虽然无需过多解读，但仍然要提到的是，和昌地产在数据上远远领先与郑州本土的大部分品牌。在房地产百强榜中，无论销售额、销售面积上都排名在百名以内。同样入榜的还有建业、正商、鑫苑、绿都。项目位于港区南部区域，在机场正南约五公里的位置，但不同于其他市区项目，可以用某某路与某某路交汇来描述，因为区域比较新，道路也均为新修或未竣工，所以地图上也并不是非常好找，所以笔者制作了三张不同尺寸的图，来给读者们呈现项目具体的位置，并且，在这三张图中通过等比例将地块的形状也画在了图中，也就是，图中看到的形状大小和位置，基本与实际相等。

图1：项目在整个郑州的位置和大小▼



图2：项目在整个港区的位置和大小▼



图3：项目在整个郑州的位置和大小▼



项目2.8平方公里体量的确是可以称得上巨无霸，已经接近了一个建制镇的城区面积，甚至大于一个正常建制镇的体量。即使是把地图缩放到可以看到整个郑州的比例（图1），也可以清楚的看到项目的轮廓。从图2图3中则更明显可以看出，项目的位置。

交通方面是如果单从前公共交通来看，和昌盛世城邦可以说基本没有通达性，公交线路631路、630路、632路虽然都可以通达港南，但都无法直达项目，距离最近的一趟公交车新郑10路，沿新港大道南北通行，站牌距离售楼部也达到了1.5公里。另外就是近几年没有轨道交通也是整个港南的硬伤。

不过港区的级别毕竟足够高，在轨道交通的总体规划中可以看到，港南港北的地铁密度都不小，轨道交通17号线与轨道交通22号线刚好在项目附近交汇，如果规划没有大的变化，大约十年后，也可以实现轨道交通的通达，不过总归还是计划，对于在此置业来说，这一因素基本可以忽略。

郑州轨道交通规划总图▼



相比之下，自驾就方便许多，与市区之间通行走四港联动大道一路向南，到新港大道段拐新港十一路即可到达，与新郑之间通行直接走233省道到新港大道段拐新港十一路即可到达。或走京港澳高速，薛店站、机场站下站拐新港大道再拐新港十一路即可。单纯从自驾时间来看，从市区到达项目与到达北港区域郑港四街附近项目时间接近，但距离市区相对较远。更适合在港南以及新郑工作的，市区工作居住在此通勤成本太高。环境普遍是远郊型居住小区比较强的一项，和昌盛世城邦也在宣传中自称生态城邦，那到底生态来源于何处？

我们来细看，会发现周围的水系会非常充裕，项目被晴空明渠、梅河、南水北调渠包围，西南部的梅河公园也已经基本成型，东侧过了南水北调渠就是2017年第十一届中国（郑州）国际园林博览会会址，3800亩的园博园。开园时间早于项目交房时间。从附近水系绿化密度来看，称之为宜居并不算过分。

园博园效果图▼



梅河现状▼



梅河景观带现状▼



新港十一路跨梅河桥▼



但从整个小区域内现状来看，则有些郑州市区金水科教园区（杨金路片区）的感觉，同样由于机场限高，限容，同样区域内大面积楼层较低的已建成或在建安置房，以及产业园。同样没有大开发商。哦，不对，这个版块其实是没有其他开发商入驻开发商品房小区。这一点非常尴尬。

区域内安置房，产业园分布▼



区域内的安置房▼







和昌盛世城邦产品线非常全面，别墅、68-129平小高、105-152平洋房，一期都有开出，不过二期由于地块较小 近做了小高层，按照置业顾问的说辞，二期年底没有开盘计划，大致开盘时间为17年4-5月份。所以目前地块的总规划以及楼栋数量暂时还无法确切公布。但可以确定的是，二期地块大致位于售楼部东侧，紧邻售楼部。同步建设的还有售楼部南侧的港区管委会家属院（管委会未来也将搬迁到项目北侧），以及风情商业街。

由于没有公布确切的二期规划图，二期的户型目前也属于未知状态，但按照售楼部的说法，样板间展示的三种户型均会出现在二期小区内。样板间展示户型一共有三种，分别是:

68平小复式两房▼



90平小三房▼



129平大三房▼



三个户型中，90平通透小三房不但做到了双卫，还几乎没有浪费面积，非常难得，而129三房则显得设计的不太合理，餐厅+过道面积甚至大过客厅，厨房狭长没有阳台，离好户型还有一定的距离。最为讨巧的当属68平两房，标准2.9m层高双层，客厅5.8米挑空，客厅挑空面积蓬上楼板后弥补了楼梯浪费的面积，另外完全做到了两层动静分离，一楼不但有大阳台、厨房、餐客厅，还设计了客卫。二楼则是双卧朝南，并且做到了3.5mx3.5大主卧加大阳台，关键是还拥有干湿分离的主卫。非常值得家里没有老人的年轻小两口。

谈到户型，在米宅成都重庆调研的过程中，发现几乎所有的项目都把户型的标准尺寸做到了户型图，或样板间门口示意图中。这种公示在郑州非常的少见，而在这个项目看到有尺寸的户型图实在很意外，也值得给和昌点个zan，这一点是很多开发商做不到的。另外比较遗憾的是，在与置业顾问的沟通中得知，公共走廊并没有贴瓷砖。

虽然和昌在郑州市内的项目都经历了维权，但细细来看，几乎都是些配套相关因素导致的维权，并没有出现建筑品质差，配置缩水，以次充好等方面的问题。即便是前总韩恺最得意的产品怡丰森林湖也只是口碑较好，并没有达到惊艳的级别，总体比较中规中矩。

样板间实景▼



谈起配套，和昌以及港南在生活配套是几乎上可以说非常贫瘠。我们重新再看一遍项目的周边环境图，可以发现，没有商业体，没有大型超市，没有品牌服装，没有咖啡馆，没有书店，没有连锁餐厅，没有儿童乐园。商业几乎都在安置区外围的底商，购物需要到安置区楼下。或驱车前往15公里外的新郑市区，以及北港、华南城等。

但教育医疗配套资源还勉强说的过去。教育方面，港区育人国际学校、郑州一中港区实验学校，港区一小都已经建成使用，项目内未来也规划有三所小学，两所中学，以及多所幼儿园。医疗方面，港区第一人民医院新院已经主体完工，位置刚好在项目正北三公里处。



港区育人国际学校▼



郑州一中港区实验学校▼



港区第一小学▼



拉保湿显示器件产业园▼



已主体完工的港区第一人民医院▼

只说项目，除了户型外目前来看确实没有什么实质性的亮点，且在探访的途中，经遇的大货车也非常之多，给人的体验感较差，但不可否定，港区，以及港区的高规格，在未来市区的任何一个区都要望尘莫及。所以，总体发展潜力还是巨大的。

和昌目前的区域虽然对于现在的传统思维上的港区还是比较尴尬的，但是之于整个未来的大港区而看，并不差，港区有四块城市功能区，以南水北调和机场为界，和昌这个位置在西南块，距离机场还是比较近的，与机场间隔航空核心产业区，后期这个产业区也将会成为港区产值比较高的区域。

而未来，园博园是否有可能像中牟绿博园一样带动周边的开发商入住。现在谈还为时过早。明年园博园开园后，才是区域价值，项目价值显现的时候，让我们静静期待。

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