环京楼市千年之问：未来谁来接盘？

首尔首都圈的他山之“镜”：侧眼看环京楼市谁来接盘？...

本文发表于5月中旬，主要从首都都市圈的发展来看京津冀城市群的未来蓝图，同时回答环京楼市谁来接盘的疑问！

文｜叶书利

时下环京楼市购房者心中始终有一个“千年之问”：环京楼市谁来接盘？在壹书生看来，首尔首都圈正演义的现实剧情已对此给出了终极答案。

居住贫困化倒逼人口对外扩散

韩国首尔一直遭受大城市病困扰，不过形势已开始逆转：统计数据显示，自2009年3月以来，首尔市人口一直呈现净流出态势，今年第一季度人口净流出约2.4万人。

之所以发生如此逆转剧情，主要缘于首尔首都圈规划。

据新华社报道，长期以来，韩国约1/5的人口集中在首尔，人口密度过大带来交通拥堵、房价上涨、环境污染等诸多“城市病”。为解决首尔人口和产业过于集中的问题，同时带动周边区域的均衡发展，韩国政府将首尔特别市、仁川广域市和京畿道地区界定为首都圈范围，并先后3次制定“首都圈整治规划”，对首都圈各个地区进行协调规划。在发展过程中，首都圈广域铁路网、首都圈快速公交网和首都圈广域干线道路网不断建设和完善，使得首都圈区域内的交通极为便捷，给工作在首尔城区的人迁往周边居住提供了有利条件。

首尔研究院城市空间研究室高级研究员金相一对此分析说，从国家政策方面来看，首都圈的建设开发以及首都圈内交通网络的不断完善和扩大，使得居住在首尔城区的人有了更多的选择，许多人开始迁往周边的首都圈地区；另一方面，首尔房价的高企也是人口向首都圈扩散的助推力。

首尔市政府的统计显示，20至39岁年龄段的人群成为“脱首尔”的主体，占据所有流出人口近一半的比例。

金相一对此表示：“20至39岁年龄段的人群离开首尔，多是因为新组建了家庭后，考虑到房价及租金的问题，进而选择搬离首尔到周边性价比更高的地区。我们的问卷调查显示，有半数以上的人搬离首尔后可以有能力购买属于自己的住房，居住面积和住房条件都有较大改观。”

环京楼市谁来接盘？

壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹房产”微信ID：yifangchan-010）认为，时下北京还在重复上演首尔之前大城市病的剧本：人口的磁吸效应仍然不减，原因如下：

1、北京等大城市的教育、医疗、就业机会等条件无可替代。

2、中国的大城市化率仍较低。

从国际横向对比来说，人口密度数据显示中国仍然缺乏大型城市。虽然中国目前已经有4~5个人口可能超过2000万人的特大城市，但只有23%的人生活在人口超过100万的大城市中，而在美国和日本这一比例分别达到45%和65%。另外，中国仅有11%的人生活在人口超过500万的超大城市中，明显低于美国的21%和日本的57%。

其它国家的经验表明，在城市化的进程中，大城市人口聚集程度会显著上升。另外，即便在整体城市化率企稳后，大城市人口聚集程度还会继续上升。

在北京磁吸效应持续发酵的背景下，环京将成为大北京人口的主要承接区，原因如下：

1、鉴于严重的城市病，北京在控制人口

在北京人口磁吸不断的背景下，目前北京正在严格控制人口总量，这必将从政策上催生北京人口的庞大外溢需求。

2、北京房价高企将对不少外来年轻人形成强烈的挤出效应

北京房价的高企成为不少北京外来人口外溢的另一助推力。

3、交通一体化将使人口向首都圈外溢成为可能

北京人口不断上涨下，政策上北京控制人口总量，房价上，高企的房价正在将不少外来年轻人挤向环京圈，而类似于首尔首都圈规划的京津冀一体化下，交通一体化的强力推进，也将使人口外溢成为可能。

以京台高速永清出口区域为例。京台马上通车。届时京台永清出口区域到北京南三环刘家窑区域的通勤时间仅为30分钟。

以目前的情况来看，待京台打通后，以其八车道的高标准，届时京台永清出口区域到北京三环的通勤时间有可能成为环京区域最快的区域。而时下，永清去北京三环的行程极为不便，需绕道京开，从固安去永清或绕道京沪，从廊坊去永清。而时下的“极为不便”到京台通车后的“30分钟”，之间的差距便是投资商机。

在壹书生看来，包括京台永清出口区域在内的环京价值区域，在城市化初期，其人口的主要来源肯定是北京上班族。然后伴随当地产业的兴建，当地就业人群这类接盘者的占比才会逐渐上升。

因此，判断京台永清出口区域的环京价值区域的接盘者问题，首要考虑是交通，因为只要通勤时间小，几乎无限的北京外溢人口必将源源不断的涌入。也就是说，只要通勤问题解决了，有无接盘者的问题判断，便转换成了北京磁吸效应是否还在持续的问题。只要北京磁吸效应还在，京台永清出口区域的环京价值区域便根本不存在接盘者的忧虑。

首尔首都圈的他山之“镜”佐证了这一点，而北京买房现实也一再证实了此点。

之前的天通苑、回龙观，也一再被质疑接盘者的问题，现实的剧本是，现在的回龙观与天通苑需要面对的问题是人口太多，而不是人口太少。

环京区域的燕郊也证实了这一点。

燕郊楼市的发展历程同样伴随着接盘者的质疑。而现在，燕郊的人口集聚基本完成，目前已有近130万常住者。燕郊政府现在面临的问题已不再是吸引人口，而是如何控制人口。

燕郊已啪啪啪了很多质疑者的脸，但很可惜的是，新的质疑者又把对象转移到了包括京台永清出口区域、香河京哈出口区域等：类似的质疑声，类似啪啪啪的剧情结局。

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