北京为什么不增加土地供应？

为什么？为什么？为什么？...



京津冀未来五年用地规划背后：环京是大北京的重点发展区

文｜叶书利

北京政府为什么不增加土地供应？

为什么？为什么？为什么？

近日，北京市政府常务会议审议通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》，其中商品住宅用地计划安排260公顷，比2016年的850公顷骤减近七成。

实际上，最近几年，北京住宅的土地供应一直在减少中。

如2016年北京计划供应1200公顷住宅用地，合计1200万平米。然而2016年北京商品房住宅土地的实际供应量只有38.9万平米。此供应量相当于2011年的近7%和2015年的13%。

在环京团购社群内，不少人询问壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹房产”微信ID：yifangchan-010），北京为什么不增加土地供应？

在壹书生看来，主要原因在于目前中国尚未找到大城市病的治疗之道。

具体来说，伴随人口的涌入，目前北京的交通、教育、医疗、供水等皆呈现严重的“过压”状态，且仍在加压中。最可怕的是，尚无解压之道。基于此，解压的唯一办法便是发展都市圈：环京价值区域通过土地空间来置换北京的人口、资金和产业。而如果任其增加土地供应，必将继续把目前这张城市发展之饼摊大，从而加大大城市病的病症。

基于此，去年5月4日，国土部与国家发改委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015~2020年）》。该规划将京津冀三地根据土地利用情况划定了减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区四个区位。京津冀三地将要求各区域按照以下原则供应土地：

一、减量优化区：原则上不安排新增建设用地，鼓励将存量建设用地转化为生态用地；

减量优化区是指北京四环以内地区；

二、存量挖潜区：不宜再进行高强度大规模建设，区域建设用地总量基本保持稳定，以存量建设用地结构和布局调整为主；

存量挖潜区是指北京四环至北京六环；

三、增量控制区：不宜进行大规模开发建设，重点保障基础设施和公共服务用地，控制区域新增建设用地。

增量控制区是指北京六环至和河北交界线处、京津冀生态保护地区，比如北京顺义东部等13片集中分布的耕地地区；

四、适度发展区：承接北京非首都核心功能和京津产业转移的主要区域，应引导人口产业合理集聚，适度增加区域新增建设用地规模。

适度发展区是指燕郊、大厂、香河、固安、霸州、廊坊、永清等地。

概括来说，2020年前京津冀土地供应的逻辑是四环以内的减量优化区以“减”为主，四到六环的“存量挖潜区”以“存量消化”为主，六环至京冀交界处的“增量控制区”以“控”为主，而环京的“适度发展区”则“以控基础上的发展”为主。



总之，北京的土地供应以“减”和“控”为特点，环京以“控”和“加”为主旋律。

了解了此，也就明白了北京为什么不增加土地供应的背后逻辑了。

当北京及上海等大幅度控制土地供应时，也意味着京沪等地开始脱离土地财政。此举将对北京房地产链条带来深远的价值重构。

明天的文章，壹书生将细化为壹粉们解读下北京土地供应受限的背景下，此举对包括土地供应端、新房供求关系、二手房在北京楼市中的博弈能力以及房租等带来怎样的连锁反应。

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