环京楼市下一步：一边在跳涨，另一边是跳坑！

伴随调控的再起及一体化利好的集中性释放，环京楼市进入明显的分化时代：价值区域中长期看红，而非价值区域在飘绿中继续去库存。...



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文｜叶书利

去年5月京津冀一体化纲要出台后，环京近京区域在新北京的旗帜下经历了数轮暴涨。

然而，壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹房产”微信ID：yifangchan-010）认为，伴随调控的再起及一体化利好的集中性释放，环京楼市进入明显的分化时代：价值区域中长期看红，而非价值区域在飘绿中继续去库存。

找坑与投资之间，也许只有一张纸的距离。

这种分化，主要缘于下述相关原因综合而成：

1、一体化政策在分化；

伴随又一波调控的来临，京津冀一体化也步入了政策释放的高潮。

伴随一体化政策高潮的来临，环京房价将随之进一步分化：政策红利越多的区域，中长期房价越看涨；相应地，政策红利越少的区域，中长期上涨动力越弱，甚至成为被虹吸的对象，从而沦为为这些政策重点区输送人口及资金的“区域雷峰”。

比如副中心圈层，年底前出台副中心与北三县一体化规划，而时下平谷线、京秦、徐尹路、京唐京滨等重要交通线或已在建设中，或已公布了近期开工时间表。相应地，北三县、武清部分区域、宝坻部分区域将迎来对应的利好；

北京新机场圈层，S6、廊涿、京霸、机场线、新机场北高速、新机场南高速等交通都将迎来开工潮，而京台马上通车。此外，北京新机场临空经济区整体规划已出，后续的空港新区规划、万庄新城规划等也将择机而出。相应地，廊坊部分区域、永清、固安及津保线以北的霸州区域等，都会相应受益。

值得注意的是，京津冀一体化政策红利是有边界的，有意或无意地无限扩大其边界，都是不符事实的行为。伴随这些价值区域的受宠，而并非政策照顾区的其他相关区域，更显灯下黑之苦。

有关近期京津冀一体化政策红利释放的详情，可见之前的文章《北京新市长首访通州：副中心与北三县一体化规划已装弹上膛》、《北京市长换人背后：京津冀一体化步入冲刺期》、《大红门真的抛弃永清，移情别恋固安了？》、《副中心建设时间表来啦！北三县接旨谢恩》、《北京新机场临空经济区规划获批 10万岗位助力廊永固》。

2、都市圈化背景下的人口流动在分化；

从全国的人口流动角度来说，2010年中国房价背后的人口红利便已到了顶点。这可从人口结构与人口流动两个维度来加以说明。

根据李迅雷的数据统计，从人口结构的角度来说，中国15-64岁劳动年龄人口占总人口比重的峰值在2010年，当时比例已达到74.5%的高点，到2013年这一占比已经降至72.8%，预计到2020年这一占比将会降至70%以下。而值得注意的是，这个年龄段的人是房产消费的主要人群。伴随计划生育及老龄化社会的到来，这个人群占比从2010年的高点后开始下降。

另一个角度便是人口流动，主要代表就是农民工进城，从而新增购房需求。

根据国家统计局的相关数据汇总后发现，2010年外出农民工增速达到了峰值，为5.5%，对应增加了800万左右的非农劳动力。但仅仅隔了5年，至2015年外出农民工数量只增加0.4%，接近于零增长。而且，流动人口数量也净减少560多万。

换句话说，2010年不仅是劳动人口年龄的峰值年份，也是人口流动量的一个峰值年份。

因此从房价背后的人口结构及人口流动两个维度上说，2010年已到峰值。

所以说，整体上讲，中国的人口红利已基本结束，接下来的人口红利主要是结构性红利：人口继续向北上深等大城市聚焦，而伴随这些城市的人口控制及产业外疏，北京等城市的都市圈化成为中国城市化的下一个表现特征。

在都市圈化中，北京周边的廊坊、保定将成为人口输入的最大承接地，尤其区位优势更甚的廊坊成为主承接地。

事实上，近年来，廊坊人口在高速增长中：此前的一位专家根据小学生入学数为基准推算出2008-2013年五年间中国十大人口净流入城市，也是未来房价最被看涨的十大城市，廊坊以增长率30%，仅落后于厦门与上海，位列榜单第三位，远高于北京的19.5%、唐山的8.7%、石家庄的6.7%、天津的6%、保定的5.4%等京津冀城市群城市的增幅。

伴随全国意义上的人口红利的结束，接下来，中国的城市间也将全国分化：人口输入的城市进一步扩张，而人口外流的城市将进一步衰落，比如东北便是已发生的例证。

有关京津冀一体化下北京都市圈的人口流动趋势，可见此前的文章《人口红利将滞，环京楼市谁来接盘？》、《中国人口步入结构性红利时代：大北京继续狂奔，环京成主角》、《大北京房价新逻辑：北京是人口磁，环京是蓄人池》、《首尔首都圈的他山之“镜”：侧眼看环京楼市谁来接盘？》等。

3、产业加成在分化；

京津冀一体化推进，产业加成也在分化：北京产业疏解中，主要产业承接地的廊坊、保定及天津滨海等地，将迎来产业加成，而产业的背后也带动着人口的流动。

区域的产业加成越多，城市越有活力，房价越有前途；反之亦然。

4、全国楼市的分化影响；

切记，去年以来，全国楼市的主题是去库存。在去库存的背景下，中国楼市出现了二八分化：20%的价值区域在暴涨，而其余80%的城市在去库存中挣扎。

回到环京楼市基本面，环京区域本是四五线城市，部分价值区域在京津冀一体化的点燃下，成了“新北京”，从而实现了鲤鱼跃龙门。而其余一体化政策微利区或非一体化辐射区，仍然保持四五线城市的身份，主要任务是去库存。

事实上，京津冀楼市的实际走向，也佐证了此种分化。

自本轮房价上涨起始月的去年5月以来，截止10月，京津廊保在大涨，石家庄因其省会的特殊身份而跟涨，其余的唐山、秦皇岛、邯郸及衡水等地，或微涨或在降价中去库存。京津冀9大城市10月房价与去年5月相比的涨跌榜

城市

10月均价

去年5月均价

涨跌

北京

40948

32401

26.38%

天津

13414

10573

26.87%

廊坊

10696

7095

50.75%

保定

7260

5782

25.56%

石家庄

8380

7047

18.92%

唐山

5902

5860

0.72%

秦皇岛

6667

6594

1.11%

邯郸

5000

5202

-3.88%

衡水

4994

4854

2.88%

（壹书生根据中国指数研究院的统计数据汇总而成）

事实上，去年12月28日中央提出去库存战略的当天，壹书生当天发表的文章《中央“降价令”=京津廊保房价的一针兴奋剂》中，便已预测到环京楼市的分化趋势，只是伴随近期一体化政策红利集中释放期的临近，这种分化趋势将进一步加剧。

在分化之下，投资中的找坑与收益之间，或许只有一张纸的距离，因此投资中，切记这种分化下的投资风险。

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