都市圈时代来临：北京控人，环京增人

现在都市圈时代正式来临了。...



首尔首都圈的他山之“镜”：侧眼看环京楼市谁来接盘？

中国人口步入结构性红利时代：大北京继续狂奔，环京成主角

人口红利将滞，环京楼市谁来接盘？

元旦后，环京楼市将暴涨还是暴跌？

2017年环京楼市：两只“热”天鹅，两个“冷”节点

文｜叶书利

此前壹书生在团购社群内一直强调，环京价值区域的价值并不缘于京津冀一体化，而是都市圈化。

现在都市圈时代正式来临了。

都市圈时代已来

早在3月的文章《人口红利将滞，环京楼市谁来接盘？》中，壹书生已明确提出，壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹房产”微信ID：yifangchan-010）基本赞同海通证券首席经济学家李迅雷的观点：全国范围来说，2010年中国房价背后的人口红利便已到了顶点。这可从人口结构与人口流动两个维度来加以说明。

根据李迅雷的数据统计，从人口结构的角度来说，中国15-64岁劳动年龄人口占总人口比重的峰值在2010年，当时比例已达到74.5%的高点，到2013年这一占比已经降至72.8%，预计到2020年这一占比将会降至70%以下。而值得注意的是，这个年龄段的人是房产消费的主要人群。伴随计划生育及老龄化社会的到来，这个人群占比从2010年的高点后开始下降。

另一个角度便是人口流动，主要代表就是农民工进城，从而新增购房需求。

根据国家统计局的相关数据汇总后发现，2010年外出农民工增速达到了峰值，为5.5%，对应增加了800万左右的非农劳动力。但仅仅隔了5年，至2015年外出农民工数量只增加0.4%，接近于零增长。而且，流动人口数量也净减少560多万。

换句话说，2010年不仅是劳动人口年龄的峰值年份，也是人口流动量的一个峰值和分界点。

从此之后，中国的人口的普增性红利已结束，步入了结构性人口红利时代：即三四五线人口向都市圈集聚。相应地，人口的流动趋势是都市圈人口继续增长，而三四五线以及农村人口逐渐减少。

从国际对比上也可佐证此点。

以美国为例：从1940年到2010年，生活在大都市的美国人大幅增加，占美国全部人口的比重从50.9%提高到83.7%。

日本也如此：近70年来，生活在三大都市圈的人口占比持续增加，目前超过一半的日本人都生活在三大都市圈。

相应地，伴随都市圈化，2015年美国、日本、英国、法国、韩国前四大城市人口占全国总人口的比例都超过了10%。

作为对比，2015年北上广深四个一线城市常住人口占全国总人口的比例为5.2%。

也就是说围绕北上广深的都市圈化才刚刚开始，毕竟北上广深有着不可替代的教育、医疗、就业机会等。

控人运行开始啦

鉴于人口源源不断涌向都市圈的趋势未改，以及交通、资源、空气污染等天花板限制，北京为代表的都市圈核心城市拉开了控人的运动。

北京政府已发布军令状：2020年人口控制在2300万。其中城六区人口比2014年下降15%。



基于此，截至20日，共有东城、西城、大兴、石景山、顺义5个区在近期开幕的“两会”中，公布了各自未来人口调控“上限”。其中，西城区、大兴区和顺义区的调控计划在百万级以上，西城区的目标是110.7万人，大兴区和顺义区的目标为170万人和130万人。剩下两区的指标在60万至80万之间，东城区计划到2021年常住人口规模比2016年下降13%左右，控制在76.2万人以内；石景山区则明确，2017年底全区常住人口控制在61.6万人以内。

也就是说未来的大北京人口流动将呈现下述不可逆的趋势：

1、全国各地人口，尤其就业年轻人涌向北京的趋势难以改变；

2、北京城六区还将减少人口；

3、大量新增人口及被赶的城六区存量人口将不得不流向北京远郊区及环京价值区域，尤其环京通勤价值能力强的北三县、武清近京区域、宝坻部分区域、廊永固及霸州北部区域等将成为主要的人口承接地。

环顾全球，类似的人口流动也符合世界的趋势。

以首尔都市圈为例，据新华社报道，长期以来，韩国约1/5的人口集中在首尔，人口密度过大带来交通拥堵、房价上涨、环境污染等诸多“城市病”。为解决首尔人口和产业过于集中的问题，同时带动周边区域的均衡发展，韩国政府将首尔特别市、仁川广域市和京畿道地区界定为首都圈范围，并先后3次制定“首都圈整治规划”，对首都圈各个地区进行协调规划。在发展过程中，首都圈广域铁路网、首都圈快速公交网和首都圈广域干线道路网不断建设和完善，使得首都圈区域内的交通极为便捷，给工作在首尔城区的人迁往周边居住提供了有利条件。

首尔研究院城市空间研究室高级研究员金相一对此分析说，从国家政策方面来看，首都圈的建设开发以及首都圈内交通网络的不断完善和扩大，使得居住在首尔城区的人有了更多的选择，许多人开始迁往周边的首都圈地区；另一方面，首尔房价的高企也是人口向首都圈扩散的助推力。

首尔市政府的统计显示，20至39岁年龄段的人群成为“脱首尔”的主体，占据所有流出人口近一半的比例。

金相一对此表示：“20至39岁年龄段的人群离开首尔，多是因为新组建了家庭后，考虑到房价及租金的问题，进而选择搬离首尔到周边性价比更高的地区。我们的问卷调查显示，有半数以上的人搬离首尔后可以有能力购买属于自己的住房，居住面积和住房条件都有较大改观。”

东京都市圈也如此：都市圈人口仍在增加，而现在近半人口居住在东京都市圈的卫星城内。

不管首尔都市圈还是东京都市圈，其发展的轨迹皆可侧面知晓未来北京周边价值区域的人口增长潜力。

事实上，正是顺应北京都市圈的这种趋势，16日结束的中央经济工作会议上明确提出“特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。”

因此不管从世界都市圈发展趋势还是中央顺应此趋势而进行中的京津冀一体化，皆可知晓，环京价值区域的人口流入才刚刚开始。

壹书生认为，相应地，在未来15年左右内，即2030年北京都市圈基本完成前，北京都市圈人口流动的主旋律都将是“北京控人，环京增人”。

在人口流动走向都市圈化时代下，中国楼市的分级化划分标准也将发生改变：之前的一二三四五线城市的层级化划分标准已成过去，而走向了都市圈化。相应地，楼市中的房企开发机会及购房者购房投资的机会，也逐渐转向都市圈化。

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