楼市库存唐山

10月京津冀楼市：热点城市涨幅下降，唐秦等地借机涨价去库存

在新一轮调控的高压下，10月的京津冀楼市出现与正常楼市不一样的逆向现象：热点城市降温，而非热点城市反而借机去库存，其中的割韭菜式风险，值得防范。...

两张图看清京津冀9大城市楼市投资价值排行

唐山式割韭菜：楼市火热时在跌，降温时却小涨吸客

为什么此时投资唐山就是跳坑做接盘侠？

比2012年12月的房价跌4%背后：唐山房价为何跌跌不休？

新一轮中国式调控下，环京楼市会降价吗？

文｜叶书利

在新一轮调控的高压下，10月的京津冀楼市出现与正常楼市不一样的逆向现象：热点城市降温，而非热点城市反而借机去库存，其中的割韭菜式风险，值得防范。

热点城市降温

10月国庆调控劫之下，京津冀热点城市京津廊等地涨幅下降，成交降温。

从涨幅来看，廊坊继续引领京津冀，背后的一体化红利支撑其中长期向涨行情。不过涨幅上看，热点的京津廊石开始下降，保定楼市因为5月后表现不振，10月楼市表现不俗。

10月京津冀楼市表现

城市

10月住宅成交均价

10月环比涨跌

9月环比涨跌

8月环比涨跌

7月环比涨跌

6月环比涨跌

5月环比涨跌

北京

40948元/平

1.26%

3.88%

1.62%

2.06%

1.96%

1.76%

天津

13414元/平

1.55%

3.88%

3.32%

2.41%

1.81%

2.00%

廊坊

10696元/平

3.77%

5.85%

5.34%

4.22%

2.91%

3.66%

保定

7260元/平

1.78%

0.48%

0.37%

0.48%

0.99%

0.37%

石家庄

8380元/平

1.47%

3.34%

3.62%

1.29%

0.42%

2.36%

唐山

5902元/平

2.32%

0.09%

0.07%

-0.74%

0.24%

0.68%

秦皇岛

6667元/平

2.16%

0.40%

1.47%

-1.00%

0.64%

-0.99%

邯郸

5000元/平

-1.07%

-1.12%

-0.58%

0.14%

-0.68%

0.45%

衡水

4994元/平

1.65%

0.35%

-0.18%

-0.22%

-0.97%

0.02%

（壹书生根据中国指数研究院的统计数据汇总而成）

唐秦等地借机涨价去库存

10月京津冀楼市与以往的月度表现不一样之处在于，在京津廊石的高压调控之下，之前的非核心区域，借机拉拢恐慌资金，通过涨价去库存。

比如唐山、秦皇岛等此前处于长期跌势的城市，10月涨幅提升，背后的原因主要有二：

1、恐慌资金外溢；

京津廊石等地在国庆后皆通过软或硬等方式加强了调控，而一些恐慌的资金，在此背景下继续外溢。

2、环京销售拉动所致；

时下的环京销售队伍，鉴于廊坊，甚至北京西部及北部环京区域缺房原因，因此全面涌向唐秦等地。在这些销售的带动下，一些购买人流外溢。而为了更好地配合这些外流购买力，销售与开发商合谋，通过涨价去库存。

京津冀9大城市10月房价与去年5月相比的涨跌榜

城市

9月均价

去年5月均价

涨跌

北京

40948

32401

26.38%

天津

13414

10573

26.87%

廊坊

10696

7095

50.75%

保定

7260

5782

25.56%

石家庄

8380

7047

18.92%

唐山

5902

5860

0.72%

秦皇岛

6667

6594

1.11%

邯郸

5000

5202

-3.88%

衡水

4994

4854

2.88%

（壹书生根据中国指数研究院的统计数据汇总而成）

不过在壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹房产”微信ID：yifangchan-010）看来，类似的涨价去库存，对于政府的去库存大计，绝对是件好事，但对于投资者来说，反而更加的危险，甚至就是个活生生的陷阱，原因如下：

1、楼市分化的背景下，不用调控的城市，肯定是去库存的城市；

时下的中国楼市已严重分化。在中央层面，去库存才是楼市最大的主旋律：20%的价值城市暴涨，80%的非价值城市忙于去库存。

在这种分化的背景下，越有价值的区域越需调控，而连调控政策都没有的城市，100%是无价值区域，这是时下判断一个城市投资价值的最简单方式。

而在京津冀，只有京津廊保石此时通过或软或硬的方式调控楼市，因为这些城市的投资资金过多，导致楼市火热。而其余的如唐秦邯衡等地，根本没有调控措施，因为他们是去库存城市，何用去库存？这些城市现在正忙于刺激政策以刺激冰冷的楼市，因为此时冲进去，刚好可以为国接盘。

2、此时的涨价去库存，并不改变这些城市的暗淡的投资前景；

一时的涨价去库存，并不能改变这个城市的中长期投资前景。

比如秦皇岛，就是个旅游城市。其人流的特点就是“游而不留”，因为并没有人流支撑，导致其中长期楼市看衰。

而对于唐山，鉴于这个城市正陷在产业去库存中，导致资金、人流等正在外流，类似于东北，因此中长期被看绿。事实上，中长线也印证了众多投资者的看法：唐山10月房价与此轮的上涨起始月，去年5月相比，仅上涨0.72%，相对应的是，廊坊上涨50.75%，而京津保石等涨幅皆在20%左右。

3、此时的涨价，完全是为了去库存，因为只有涨价才能去库存；

有人询问壹书生如何看待此时唐山的涨价，答案很简单，在中国，只有涨价才能去库存。详情可见此前的文章《唐山式割韭菜：楼市火热时在跌，降温时却小涨吸客》。

事实上，唐山此时的涨价，从整体楼市走向来看也是极其不正常的。

目前新一轮调控下，正常的楼市表现应是成交降温，房价趋稳，而唐山反而加快上涨，主要缘于供需双方的合力而致：供方的开发商，明知只有涨价才能去库存的中国特色，因此借机涨价以去库存，虽然此举不正常，但这也是中国特色；而需方，在正常的调控之下，楼市基本面趋冷，此时的投资更应理性，持币待购，或逆向回归核心区域以避调控之险，反而在一些销售的忽悠和开发商的忽悠式涨价下，错误认为去库存城市有价值而投资，必成接盘侠。

对于这类投资者，壹书生提醒一句：路遥知马力，日久见人心。

以唐山为例，虽然10月涨价去库存，但把时间轴拉长些可以惊讶地发现，10月的唐山房价相比于去年12月的房价，下跌0.17%，与2012年12月时的房价相比，下跌1.81%。实际上，10月的唐山房价，与2012年12月、2013年12月、2014年12月和2015年12月时的唐山房价，皆为下跌态势。试问下，这样的城市不是去库存城市，难道是价值城市？

2010年以来唐山房价走势表

月份

10月

2015年12月

2014年12月

2013年12月

2012年12月

2011年12月

2010年12月

成交均价

5902元

5912元

5917元

6275元

6011元

5298元

5153元

涨幅

-0.17%

-0.01%

-5.71%

4.39%

13.46%

2.81%

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（壹书生根据中国指数研究院的统计数据汇总而成）

调控了，投资时更应睁亮眼睛，避免被骗上当。

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