永清北投资时，三大价值爆发时点待爆

永清北区域价值增长，未来五年主要有三大节点时间。...



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文｜叶书利

近期写过一篇名为《环京投资时，可持有到啥时转让？》的文章，引发不少壹粉的讨论。一些人对此纷纷在环京团购社群内（加群方式，详见公众号底部的“团购报名”）询问：永清北的投资，存在哪些价值爆增节点？

在壹书生看来，永清北区域价值增长，未来五年主要有三大节点时间。

年底京台通车：托底永清楼市

按照计划，目前的京台北京段正在进行最后的铺路工程，且收费站的建设已在进行中，年内通车。

在此前的文章《“新亦庄”背后：永清楼市投资的想像上限与托底下限在哪里？》中，壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹房产”微信ID：yifangchan-010）已明确解释过，环京区域的价值原点是通勤时间。比如通燕之于燕郊、京哈之于香河等皆如此。

那么，京台就是永清北的“通燕”：京台北京段长26.6公里。以此计算，京台通车后，以100公里时速计算，正常通车情况下，永清北到南三环的通勤时间是半小时左右。相比较而言，燕郊通过通燕到东三环的通勤时间也是半小时左右。而通燕对燕郊的托底价值剧本，也会同样适用于京台之于永清北。

如同没有通燕就没有燕郊楼市类似，没有京台就没有永清北楼市，因此京台是永清北区域价值的托底下限。

对于此观点，市场层面有种说法指出，未来会堵车，所以会影响通勤价值。



壹书生对此观点的回应是：

一，堵车当然会影响通勤价值。不过大北京区域有价值的区域，哪里不堵车？

二，通燕不堵吗？京哈不堵吗？就此阻碍了燕郊与香河的崛起吗？

道理很简单，投资的本质是投资预期。虽然通燕堵，京台也会堵，但至少其通勤时间尚在可接受上班通勤时间范围。此外，任何一个卫星城的发展，相关问题皆会在发展中解决。比如燕郊堵得比北京还堵，但可以预料，2016年是燕郊最堵的一年，从2017年开始，伴随徐尹路的开通，以及未来京秦、通燕口改造、平谷线等交通线的跟进，燕郊将走向疏堵之路。

燕郊的城市转身之路，就是未来包括永清北在内的环京价值区域的发展榜样。

因此简单地以眼前的所谓的堵，而作出未来无价值的判断，这是非常业余的观点。如果以此观点看待燕郊，那么过去几年燕郊根本无投资价值，因为通燕堵得一塌糊涂，然而现在燕郊房价的演变事实却已无情地打脸此判断。

对于永清北区域，京台的年底通车将是该区域价值增值的重要支撑点。

2017年：产业落地年

正如在此前文章《“新亦庄”背后：永清楼市投资的想像上限与托底下限在哪里？》所说，京台是永清北价值的托底下限，而未来该区域价值发展的上限空间取决于产业落地。

在京津冀一体化产业转移中，永清北是第一个获批的实体高新区，也是时下环京带唯一一个产业规划落地的地方。

永清北的产业落地，主要包括两部分：

一，“北京亦庄·永清高新区”

作为京津冀协同发展中第一个获批的实体高新区，“北京亦庄·永清高新区”将打破行政壁垒，由廊坊市、北京经济技术开发区和大兴区合作共建共管，最终建成环京城市“微中心”。

目前包括京东集团、京东方集团、宝健国际等一批知名企业已入驻园区。其中总部位于亦庄的京东集团目前计划在永清高新区建设华北地区物流产业基地，预计占地3500亩，计划2017年中旬开工建设。

可以预料，伴随京东的华北地区物流产业基地的开建，永清高新区将真正进入产业落地年。

二，动批疏解的主要承接地

在此前的文章《大红门真的抛弃永清，移情别恋固安了？》中，壹书生已介绍道，10月28日大红门疏解办召开的大红门疏解工作会议暨京津冀协同发展集中推介大会也揭开了大红门疏解地的真相。

当天的推介会上公布的内容显示，今年大红门已经完成疏解市场7家，多家市场已经张贴关停公告，将在年内完成疏解，明年还将实施11家市场的疏解，到2017年底基本完成大红门地区45家市场的疏解。而承接地主要为五地，分别为：天津、沧州、石家庄、白沟及永清。而永清北因为区位优势已成为主要承接地。

据悉，大红门商圈批发市场的疏解在2014年启动。2014年5月，大红门八大主力市场和河北永清正式签约，在河北永清建设永清国际商贸中心。

时下，永清国际服装城现已成立，总占地面积7万亩，由永清国际商贸中心、永清银泰中心、永清国际金融城、浙商新城等多个板块组成。其中，永清国际商贸中心总投资360亿元，占地面积5000亩，分为两个核心功能区，商贸占地3000亩，物流配套2000亩。其中国际服装城一期已经建设完毕，17年就会投入使用，建成后这里可容纳15万服装业态商家落户，形成集面料、服装、布艺、商务休闲等一体的专业服装产业群组，永清将被打造成中国的“服装之都”。

因此可以说，2017年将是永清北产业的落地年。



2019年：北京新机场一期投入使用

根据计划表，2019年年中前后，北京新机场一期投入使用。

作为北京新机场圈层的转动轴，伴随机场的投入使用，四大区域利好紧随其后：

1、机场带来的庞大人流价值

2019年投入使用后，预计第一年旅客吞吐量在4200万人次左右。一期工程按2025年旅客吞吐量7200万人次设计。未来全部完成后达1亿人次。

由于北京新机场近廊坊而远北京的区位特点，可以预料，未来庞大的消费人流将涌向包括永清北在内的廊坊近京区域。

2、配套交通的全面搭建完毕

北京新机场不仅作为一个机场构建，也作为一个交通枢纽设计。届时S6、廊涿、固保、京霸、地铁新机场线、新机场北高速、新机场南高速等相关配套交通也将相继开通或即将通车。而这些交通线的搭建完毕或接近完毕，将对相关区域带来极大的利好支撑。

3、空港新区的兴建建设

廊坊将在廊坊西、永清北、固安北三大主要区域构建一个近百万人口的空港新区。目前伴随北京新机场临空经济区整体规划的落地，空港新区也即将出台。而空港新区的目标意在廊坊打造除北三县外的另一个微中心式的产业新城。

4、临空经济区产业的相继落地

北京新机场作为京津冀一体化下产业疏解的四大主要平台之一，届时伴随北京新机场的投入使用，大量产业将相继落地，从而对廊坊近京区域带来实质价值支撑。

因此说，投资永清北，在可预见的2020年前，上述三大时间节点是该区域价值增值的主要节点。

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