2016下半年楼市专家预言

一线城市中的上海与深圳在政策影响下，库存出现了增加，但被称为“四小龙”的南京、厦门、合肥、苏州二线城市库存却...



一线城市中的上海与深圳在政策影响下，库存出现了增加，但被称为“四小龙”的南京、厦门、合肥、苏州二线城市库存却依然快速下调。

与库存快速下降对应的是部分二线城市房价大涨，环比涨幅远超一线城市。

根据统计局5月公布的数据，合肥、厦门新建商品房价格4月环比涨幅超过5%，南京涨4.4%。合肥更以新建商品房价格以环比近6%的涨幅、二手房价格近7%的涨幅领涨全国。相比之下，一线城市中领涨的上海同期新建商品房价格环比上涨3.6%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《经济参考报》表示，一线城市的房价偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进入二线城市，这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。

楼市三大趋势

1、房价快速上升。

根据国家统计局最新发布的4月房价指数，目前南京、厦门的房价同比增速已经超过了北京，合肥增速也已经超过了广州。其中南京房价同比涨幅更是达到了22.6%，高居全国第三，如果不是因为70大中城市房价未统计苏州，北京房价增速或许难以排入前五。之前库存压力相对较大、上周地王大放异彩的杭州，房价同比涨幅也达到了15%，紧跟在广州之后。



具体到项目视角，房价涨幅更是惊人，以当下最热的南京、苏州、合肥三座城市5月成交数据为样本，据CRIC数据统计，价格同比涨幅超过五成的项目数量占比达到23%，价格同比涨幅超过九成的项目也有10%。并且在毗邻上海的苏州，更是出现了大量房价同比翻番的项目，从区域上来看，这些项目多处于去年房价基数相对较低的园区、新区、吴中区等地。

2、消化周期下滑至历史最低水平。

5月份，一二线重点城市消化周期持续回落，至月末共有6个城市消化周期低于4个月。一线城市中仅上海入围，消化周期为3.1个月，二线城市方面，则有南京、合肥、武汉、苏州、郑州等五个城市满足标准，这些城市基本都达到了无房可卖的程度。其中南京消化周期更是只有1.5个月，“一房难求”已经成为不少购房者必须面对的难题。并且需要指出的是，南京、苏州、武汉等市的供应规模都在2013年前后上了一个台阶，但消化周期仍在一再走低，说明给力的需求端已经成为了常态，并推动这些城市房地产热度一再攀升。



3、地王纷纷出现，面粉贵过面包。

据CRIC监测，2016年1月至今全国一共诞生了80个总价、单价地王，共分布在22座城市，其中仅南京、上海、杭州、佛山四座城市，地王数量已经达到39个，接近全国一半；范围放宽一些，再加上北京、合肥、苏州、武汉，地王数量将达到全国七成。并且除了一线城市和“广佛同城”的佛山之外，其余的“地王之城”都是上文提到的热点二线城市。

在这些热点二线城市的地王带动下，2016年土地市场价格一再攀高。在5月份成交的经营性土地中，一线城市成交金额占比仅为25%，较过去三年均值低了10个百分点，但土地市场平均溢价率依然高达73%，成交楼板价高达6000元/平方米，同比大涨155%，创下历史新高。



对于地价房价的疯涨，热点城市也出台了一些限制性政策，但大多没有得到理想的成效，以至于近期“限购复辟”的谣言也愈演愈烈。3月底以来，苏州、南京相继出台了预售证“限涨令”，合肥则是禁止捆绑车位变相涨价。但从实际效果来看大多不痛不痒，限价不仅没有对房价产生实质性影响，反而打开了房价上涨的心理预期。而5月份苏州、南京相继出台的土地“限价熔断令”，其实也只是“掩耳盗铃”，从最近的苏州土拍来看，最终成交土地的溢价率、楼板价还是高居不下。

客观的说，如果这些热点城市重启限购令，确实能够在短期内为楼市降温，起到维稳地价和房价的效果。但这只能是政府迫不得已的一张牌，毕竟对这些二线城市来讲，房地产还是对经济发展起到了至关重要的作用，如南京近年如火如荼的城市建设和地铁敷设，也离不开这些地王的贡献。



但时至今日，眼看地王频频出现，房价越来越离谱，老百姓对于房价的诟病越来越多，中央要求调房价的行政压力也越来越大。在社会舆论和中央政令的双重压力下面，地方政府不得不考虑出此重拳了。但这张牌一旦打出，对市场的影响也是巨大的，过往市场变化已经让我们对此有了经验。以热点城市为例，2011年南京、苏州、合肥都在限购出台后遭遇了严冬，而2014年9月前后的限购解绑，也让这些城市提前迎来了楼市的春天。

素材来源：丁祖昱评楼市，21世纪，新浪房产

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