万亿时代：3000亿碧桂园海外"正加速"

【老潘说】大象比猴子跑得快，百强房企都要思考万亿地产时代，自己的位置！...

3000亿的房企

如何持续长大？

这是个很伤脑筋的问题！

如果说万亿大万科，是通过从10万亿住宅市场到数百万亿城市配套服务更大的业务边界去增长；那么3000亿后的碧桂园，则是通过更广阔的地域去扩张——即一方面在中国一二三四五线城市全线开工，另一方面则在马来西亚、印尼、澳大利亚、欧美等海外区域加速全球扩张；

对比下来，万科是围绕城市配套的多业务扩张，而碧桂园更多是多区域扩张，同时，碧桂园业务模式也从过去“中国造城专家”向未来“全球造城专家”升级。

业务模式在升级，布局在全球化，今天看来，刚越过3000亿的碧桂园，能量爆棚！

老实说，国内做开发都越来越“套路”化，房地产简单说就6个字——拿地、盖楼、卖房，房企玩得可谓轻车熟路！

但忽然有一天，天变了，地变了，人变了，什么都变了，房企要在地球村某个陌生区域，特别是政策、法律、制度、文化、资源等都陌生的海外市场深耕发展，就发现得重头再学，扩张不易，交学费也是必须，但碧桂园勇者无畏，执著要做进取者。

早期，碧桂园试水海外业务，哪怕东南亚发展中国家机会众多，但谨慎的碧桂园为控制风险，系统将海外总投资控制在15%左右高压线以内，但随后，伴随马来西亚第一个项目金海湾以92亿销售额震惊当地和全球地产后，碧桂园信心大增，而后与马来西亚政府和王室合股，拿下一个投资1000亿美金，面积20万平方公里的大盘，结果2016年3月开盘半年后就突破100亿大关，项目现金流也实现回正，而后碧桂园再出发，又在印尼拿下超级大盘……如此看来，碧桂园海外战略，初看是进取之路，曲折之路，但实质是投石问路的稳健之路。

恰好2016年年底，老潘奔赴新加坡马来西亚，在与碧桂园海外事业部高管团队访谈过程中，老潘明显感觉——碧桂园海外事业正进入谨慎后的乐观期，加速期。

房企海外扩张，不算什么新鲜事，真正值得关注的是扩张目的以及不同房企海外的打法。

海外扩张，有的为了继续扩充规模，比如绿地2015年海外收入就突破300亿；有的为了资产和货币全球化配置，并身负中国企业走出去的使命，比如央企保利的海外战略；也有的为了与高手过招，强化自我内功，比如万科与铁狮门合作的单体开发项目；当然也有百强房企通过海外扩张充分整合全球优质项目开发与服务资源，最终部分反哺国内开发服务，典型如当代地产的美国战略……也因为此，老潘不仅思考，以东南亚为主的碧桂园海外扩张，到底为了什么了呢？

对此，碧桂园集团执行董事、海外事业部总裁苏柏垣给出他的锐见：“

其一，做企业，做战略，顺势而为很重要，中国目前正在大力推行“一带一路、产能输出”的国家战略，碧桂园投资东南亚国家，就在乘政策风口，与趋势同行；项目规划初，广东省委、省政府就高度关注，朱小丹省长亲自来到现场视察森林城市项目，给出很多指导意见，同时森林城市2015年也被纳入到广东省一带一路10+1项目之一，也是目前唯一一家民营企业。也因此，碧桂园成为国家一带一路的重大项目的备案企业。

其二，碧桂园自身也是全国前三的房企，未来的路怎么走，必须把自己的定位定得更高一点，目标大一点，哪怕国内一二三四五线市场已很广阔，但海外特别是发展中国家也有战略性机会，碧桂园先走一步，未来如果能站到制高点，那么碧桂园未来成长现象空间将非常巨大；

其三，做小不如做大，做新业务不如做最擅长的，与欧美发达国家城市化进入尾声，更多是单体和旧城改造不同的是，东南亚更多还是发展中国家，这些国家都等于中国10-20年前的光景，这也意味着发展潜力巨大，他们有大量城市土地等待开发以及大量城市化配套服务、产城融合、产业升级的诉求，而碧桂园在国内24年积累的超级大盘和造城经验和资源，相对其他房企，更能发挥碧桂园大盘模式，造城模式的竞争优势”全球来看，马来西亚新山，是一块投资热土！

首先，从国情来讲，过去5年全球十大最火热的房地产市场，中国高居榜首，马来西亚位居第9。同时，马来西亚完善的基础设施建设和维护，人口受教育水平和程度，而且年轻人口占比和城市化速率都很高，这也为整个马来西亚城镇化发展提供了一个非常大的机会。过去5年，海外投资者令马来西亚房地产价格上升了28.5%。

其二，地利优势，马来西亚，是全球公认的宜居地带，风光秀美，蓝天白云，温度全年介于21℃-32℃之间，空气清新，更以数十公里海岸线，成为全球向往的宜居乐土，这里被诸多国家和群岛环绕，没有天灾，没有台风，没有地震，没有大洪水，想想北京雾霾带口罩，你就知道面朝大海、春暖花开的滋味了。

其三，从区位来讲，相当于2个香港、3个新加坡这样大的依斯干达特区是在全马来西亚五个经济特区发展得最好的特区，也是马来西亚和新加坡两国共同发展的战略重点之一，人口到2025年要从现在的160万达增加到300万人口。

另外，从“人和”角度来讲，与欧美发达国家移民不同的是，中国公民到马来西亚，一方面有语言上有互通优势，另一方面，很多华人在马来西亚政府拥有很高职位和尊敬度，相比其他东南亚国家，华人在马来西亚社会中的地位是比较有保障的。3000亿的碧桂园，应该选择面很广，但碧桂园为何重仓东南亚国家？毕竟欧美发达国家政治、经济、文化、制度等相对稳定和安全。

对此老潘猜测，表面看是欧美发达国家小盘和旧城改造的体量相对太小，不够玩，不好玩，碧桂园的胃口应该是类似森林城市，科技小镇，未来城市……但事实上，这恰恰不是3000亿碧桂园“贪大欺小”，而更多是因为碧桂园对自身多年核心竞争力的一种坚守和升级——即从大盘模式升华到造城模式，小镇模式和城市模式。

过去24载，碧桂园敢为天下先，做别人不敢做的市场，24年前，碧桂园就从顺德开始运作大盘，成功之后，就摸索出一套“大规模拿地、大面积开发，大面积销售，快开快建快销”，最终碧桂园在全国300多个城郊甚至在荒无人烟的地方，打造了一座座超级大盘和新城，而且销售上更是屡创奇迹神话，也因此碧桂园，被业内誉为“三四线地产之王”，“中国造城专家”等美誉。老潘也发现，就在最近1~11月全国单盘销售排行榜中，碧桂园在一个四线城市惠东一个超级大盘，竟然卖出92亿的天量成绩……

但是24年后，在中国初步完成第一波城市化后，超级大盘碧桂园如何继续玩了？下一步的市场在哪？在哪里支撑3000亿后的再增长？这些问题注定碧桂园无法回避。不过我们通过这两年的碧桂园战略布局的变化，可以看到端倪：

其一，让每个县城拥有一个碧桂园，碧桂园布局在下沉；

其二，升华做小镇模式，碧桂园加速进军一线城市或周边城市，做科技小镇，昔日三四线地产之王，碧桂园布局围绕一线上行；

其三，重仓东南亚做产城融合的大型项目，比如森林城市，以及更多的未来城市……

未来碧桂园，不仅会继续夯实和升华大盘造城能力，也在以相对最安全、最熟悉、最擅长的模式进行全方位、全地域、全球性的扩张。

毕竟，3000亿之后，从1到N比从0到1更稳健！显然，碧桂园大盘模式，正在深水区继续升级！

过去20多年，碧桂园大盘套路就是一句话——即“配套先行、一次成型和全产业链开发”。要知道过去20多年，碧桂园超级大盘，首先面对的就是一个荒无人烟的城市远郊地带，也完全是一个客户无法想象，市场不敢想象的居住大盘，因此开发之初，碧桂园就必须大手笔投入，对此碧桂园一个坚定的破局策略是——配套先行，一次成型！

一次成型，即项目一站式满足业主居住，学校、医疗、商业街、交通中心、娱乐等去全方位需求，简单地说，就是业主足不出户，就能满足消费、医疗、教育、文娱等生活需求的“城”。其次，超级大盘非常规开发也意味着非常规的团队和超强执行力，为此，碧桂园采用了行业少见的全产业链开发模式，即设计、建材、建筑、园林、物业等房地产开发上下游环节，完全不外包自己干，这种模式的好处就是——能最大程度支撑了碧桂园的高效率、低成本、高周转，也某种程度上决定了碧桂园的“造城技术”无法轻易复制。

今天，时代变了，城市变了，超级大盘的玩法也需要与时俱进！

也因为此，在研究未来人居需求和全球城市发展后，碧桂园开始从过去的一站式配套、配套先行，全产业链，逐步升华升级到“产城融合，产城一体，生态城市，智慧城市，科技小镇”上来。

显然，碧桂园正在业务模式领域突破自己。

诚然，碧桂园联席总裁朱荣斌曾表示：“高地价时代，哪怕大型开发商要想在一线城市招拍挂拿地，也是难上加难，而如今产业地产的模式，是城市产业升级，产业结构优化的方向，这种模式拿地相对容易成功。”

诚然，在东南亚国家比如马来西亚森林城市，碧桂园面对一块20万平方公里，即抵得上半个澳门大小的项目，这早已不是大型住宅项目的定位，也不是一个超级大盘的定位，而就是一座城，在千城一面的时代，碧桂园必须破局。无产业，不城市！

碧桂园做森林城市坚信一条，必须用产业去牵动城市发展。

同时，一个项目拥有多高赋能，就能拥有有多大格局和聚合度！



森林城市的朋友圈，让老潘惊诧，绝对能量爆棚。比如杨国强主席的梦想赋能，3000亿规模的碧桂园能量聚集于一点，无数500强产业注入的赋能，7万碧桂园人的全力以赴，柔佛州政府和苏丹皇室的40%股份注入，比如与森林城市合作的中国企业包括华为、腾讯、比亚迪、罗马利奥、中建南方、中建钢构、广东腾越、三义建筑、广东长大等……森林城市就是一个“超级能量体”。

碧桂园集团执行董事、海外事业部总裁苏柏垣曾多次表示：“森林城市从一开始就明确了自己的定位，即绝不是一个住宅大盘，也完全不是开发商逻辑，而是一个平台运营商。碧桂园希望把森林城市建成一个城市功能健全、一个全球优质产业入驻和融合的全球城市运营平台。”

就在12月7日森林城市国际产能合作大会上，森林城市的朋友圈牛逼哄哄，当天所吸纳和签约的36家战略合作伙伴都是世界级优秀企业，都是各个细分行业的精英企业，而且36家中有9家是世界500强企业，其中不凡包括中国华为、腾讯等一大批国内顶尖企业，这也某种程度上是中国一带一路的政策推动众多中国优秀企业走向东盟。



创业之城，产业之城，活力之城以及宜居之城，这都需要产业的集聚！森林城市，究竟如何定位？

杨国强给出了森林城市的初心：即立体城市、多维生态景观、产城融合、海绵城市、智慧城市、TOD模式，这6大理念，是杨国强认为世界未来人居典范之城的模样和DNA。杨国强的毕生梦想这样表达： “我有一个梦想，能有一座城市，那里的生活非常安全，没有车辆在地面穿行，建筑外墙都长满植物，到处都是公园，大家在那里可以晒太阳、跑步、游泳。”

的确，人类因梦想而伟大

除了对未来城市的探索，森林城市更强调城市内生的力量，即如何通过产业落地去牵动城市的发展，而这个做法就是产城融合。

怎么做了？

苏柏垣表示：“森林城市定位讲究产城一体，智慧生态。森林城市首期战略合作伙伴就以此为定位，比如华为、思科这些都是世界智慧城市的合作伙伴，埃森哲做顶层规划设计。作为森林城市，智慧城市要它从一开始做规划，做设计的时候，智慧城市的具体计划就要马上做起来。不然的话以后就这个城市就做不成智慧城市。”

目前世界上没有哪一个城市说它就是智慧城市，碧桂园也是在探索，这是对未来的探索，同时，森林城市在可突破的领域发挥了极强的后发优势。比如森林城市首先解决当前全世界大城市若干棘手难题，如交通拥堵和生态环保问题。

碧桂园副总裁兼总设计师黄宇莊表示：“中国大城市所带来的交通拥堵，核心原因在于早期城市规划人为的把居住、办公、娱乐休闲、购物等功能分散到城市各个角落，也把最好的公共资源、政府机构集中在市中心，人为造成舟车劳顿和城市拥堵，比如单纯CBD就是一个很大的隐患，办公高度集中，人们都居住在非常远的地方，这无疑人为制造了上下班高峰期拥挤。”而森林城市开始规划就强调做好产城融合规划，将传统分散的城市功能集约化、组团化，组团间有机组合，各个组团以步行为尺度标准，5~15分钟就能满足生活工作购物娱乐等所有常用功能需求，地面都是公园，上班几乎全部步行上班，跑步上班；而每个跨组团尽量通过公共交通，快速轨道高效连接，这样就从规划前置上降低小汽车使用必要性，而且提倡公共交通，最终直接有效解决交通拥堵问题。”到底如何产业定位了？海外扩张，尤其是海外超级大盘必须处理好与所在地区、国家甚至周边国家的关系，这很重要。

首先，新加坡面积很小，作为发达国家也面临后续经济和产业增长难的问题，而森林城市作为20万平方公里的后发城市，某种程度上麦肯锡曾提醒碧桂园，森林城市产城融合没有错，但一则要考虑产业结构，产业定位与新加坡的产业错位互补，避免产业正面竞争引发不必要的冲突误会，而且还要考虑如何吸收新加坡巨大的消费力；二则立足经济特区，本身马来西亚在马哈迪时代就已经渡过了工业化阶段，是东盟十国经济相对最发达的发展中国国家，因此森林城市如何进一升级和优化马来西亚产业高度。

其二，去地产化，更多以城市产业，城市配套，城市服务、城市特色区配置产业。应该说森林城市所在的马来西亚柔佛州，是吸引国内外投资最多的一个州，过去3年2013、2014、2015都是马来西亚第一名，而以往中国企业大部分投资都是以房地产为主，但目前以森林城市为代表，逐渐转为多元、多领域投资，除房地产之外，还包括电子电器、石油化工、饰品、旅游休闲、医疗保健、教育、创意、物流等。

其三，森林城市的产业，与其说策划引入，不如说新山特区需要什么就引入什么。

这里不需要工业化，更需要高端产业升级，特别是马来西亚已经度过马哈迪工业化时代，所以森林城市首期产业引入核心以第二产业升级和高端服务业为主，这是雪中送炭的产业升级。

其中，高端二产核心是以德国工业4.0自动化制造即德国装配式建筑、精密生产、自动化生产模式引入，它更需要高端技术引进和自动化技术。也减少了马来西亚对于外国低端劳动力的依赖。二则由于这种现代化生产方式，德国这家产业公司建筑房子成本要比传统低30%，而且速度更快，这种绿色建筑、自动化生产的生产速度，每个月可以有生产一千套的能力，传统建筑工艺完全不能媲美。据苏柏垣介绍，这种代表德国工业4.0水平的建筑自动化生产线在森林城市2017年3月份就会投产，它也将是目前世界上最先进的，年产能最大的一个自动化工业建筑生产线，投产后，森林城市每年建设量估计300万到500万平米，这会远远超出一个中等城市一年的建设量。

而高端服务业以全球教育资源、医疗资源，度假资源和金融资源引入，在森林城市，教育会作为一个产业来做，健康旅游同样如此，未来不是一个单一产业，而是一个产业链，服务链，碧桂园会把森林城市打造出一个教育岛，安全岛，旅游岛，智慧岛，打造成一个真正的未来城市。比如这里的教育资源是全球认可的国际学校，目前森林城市40%的客户对教育都有一个很强的需求，2016年森林城市引入的英国大学的马来西亚分校，师资一样、文凭一样的前提下学费与生活费加起来，是你去英国的一半。

另外，无利不起早，当地政府对森林城市所定位的目标产业进行税收优惠，在森林城市教育、医疗和旅游三大产业企业，投资前5年不用上缴企业所得税，而且包括免税岛，第二海关，新山机场等等都是政府在给这个特区赋能。

显然，产业兴城，产城融合，未来新山下个10年，不再是投资，买地、建房，而是是高端产业注入的十年，是产业生长的十年，也是全球优秀产业人才，产业工人，产业技术落地的十年，这将成为新山下一个十年发展非常重要的动力。苏柏垣并不避讳，他表示：“碧桂园在马来西亚也耕耘了大概3、4年时间，碧桂园应该是中国房地产民企出海一个非常优秀的样本。”

海外扩张，碧桂园从陌生到熟悉，从探索到总结，也积累出海外扩张的三个经营关键。

第一就是对当地的法律、法规、政策的了解，碧桂园常说，中国民企海外扩张，第一需要一个好律师，第二需要一个好会计，经营本质就是算账。比如项目之初碧桂园就非常重视两块：

• 一是碧桂园工程是否合法？所谓合法就是是否符合马来西亚国家联邦政府的要求，比如它的环评、立项、规划、前期的很多工作，尤其是环保问题。森林城市作为一个填海项目，目前已填海两年，新加坡天天有卫星在监测填海进度，而且碧桂园每个月和新加坡与马来西亚两边环保部，每个月召开一个双边会议。从早期质疑，到后期事实达标，再到后期信任，森林城市坚持以高标准要求自己。
• 二是发展中国家汇率波动往往非常非常大。财务上汇率这一块也需要重点关注，比如森林城市就会在马来西亚和投行合作，做一些汇率工具的对冲，最终不是完全把汇率风险避掉，而是说相对更能抵抗极端风险。

第二是供应链资源的整合，在中国做房地产，整个产业链上下游都比较完善和丰富，建材也好，服务商也好，人才也好，供应都比较充分，但在海外这些生态就可能面临贫瘠或是不合格了，比如森林城市建设所需要的一些货品或者是资源在海外供应链就不是非常的完整。所以碧桂园必须做更多的产业整合和引入；其二，碧桂园在中国有很多优秀的供应商长期合作，配合良好，但是在海外这些地方，供应商某些层面就开始匹配和适应不了，

第三是跨国组织和人才的管理和文化挑战，目前森林城市超过一半员工都是本地化，特别是森林城市酒店本地员工已经超过85%，基本上完全由本地化员工来运营一个五星级酒店。不同国家的员工，当地的文化适应，个性与文化的差异性，显然碧桂园海外扩张必须面临人才和文化的挑战。比如森林城市中地产开发当天最多劳动力高达5千人，怎样组织这么多来自世界各地的劳动力同时工作，你要有一个非常充分的考虑。对于森林城市所在的州和国家的稳定性，外界一直高度关注。

特别是马来西亚政府的更替，政局的稳定性，以及海外法律法规等很多不熟悉的地方……对此，森林城市作为超级城市平台运营和开发商，坚守了三点：

• 其一，合作伙伴很重要，尤其是东南亚国家，也因为此，森林城市最终实现州政府与苏丹皇室占股40%，有了这个信用背书和同心效应，碧桂园开发与运营的推进就有了靠山和伙伴。
• 其二，相对欧美国家，东南亚国家政局相对更不稳定，但在马来西亚，无论政府如何更替变动，苏丹皇室是世袭模式，在政治、经济、文化等具有很大的发言权和影响力，因此苏丹皇室与州政府的入股，即使政府不稳定性，也不担心。
• 其三，虽然州政府和苏丹皇室已经高度信任碧桂园，但碧桂园依旧坚持一个月开一次董事会，一个月一次财务报表的公开，这种开放和透明的心态，更加赢得苏丹皇室和州政府的信任。

这也是为什么马来西亚总理纳吉布三次亲临“点赞”森林城市。

碧桂园集团主席杨国强成为“唯一可以与柔佛州苏丹拥抱的人”。

有人说今天的新山伊斯干达特区，就好比十年前的深圳，未来成长空间巨大。对此，碧桂园董事海外事业部总裁苏柏垣并不完全认同。

深圳的发展靠得并不仅仅是深港关系，而是因为改革开放下，深圳背靠广东，背靠中国，中国是深圳经济发展的巨大腹地。从这个角度来看，森林城市应该有更广阔的视野和辐射，首先它是新山的森林城市，其二，这个项目的确就在新加坡旁，新加坡是国际级的，世界级的金融中心，贸易中心，航运中心。深圳的发展也是背靠香港，背靠广东，背靠全中国，乃至全世界，最终深圳成为国际大都市。森林城市其实也是，他是新山的，是新加坡，是中国的，更准确的说，它是亚洲乃至全世界的森林城市。也就是最近，

森林城市走进了美国CNN和半岛电视台，

福布斯、胡润积极与亚洲福布斯论坛对接，

2020年迪拜举办世博会，负责2020年世博会组委会的副主席也提前邀请森林城市参展，因为他觉得森林城市的建筑理念很符合世博会这么一个主题……

所以，森林城市——不会成为中国城，不会成为唐人街！

森林城市，既有自己的地缘客户，比如新山本地以及海峡对面的新加坡，也有中国乃至全世界的客户。

森林城市2~4个小时飞行距离可以覆盖超过8亿人口的整个东盟市场；6~8个小时可以飞到大部分APEC成员，包括中国和印度。碧桂园自己并不希望、甚至反对森林城市成为“中国城”。

在商言商，碧桂园在销售策略是有区分和侧重的，而且也是动态变化的。老潘预估，首先，新山新加坡本地销售在于快速兑现价值，也能最大化提升入住率，尤其工作在新加坡、居住在新山，或者5天在新加坡，2天在新山越来越成为一大部分新加坡人的生活方式；

其二，中国销售可能在于搭乘中国中产阶级防范资产贬值全球配置资产投资的东风，以及低门槛获得海外移民双重国籍，以及同等世界大学教育资格，也因此森林城市要顺势而为；

其三，森林城市绝非仅仅属于中国消费者，尤其是世界级度假、医疗健康产业带来的健康岛，快乐岛，安全岛、生态岛等，森林城市肯定时候世界的森林城市，目前森林城市已经在中东、印尼、老挝设立了专门的营销办公室，而且渠道中介也延伸到日韩国家及中国台湾地区。目前森林城市广告已经在CNN和半岛电视台铺开，卖给全世界，未来每年会看到更多国际买家来买森林城市。

对于客户市场的选择，森林城市叫营销打法。在苏柏垣看来：“这个阶段尤其是2016年最好主打中国市场，2017年森林城市会重点扩展海外市场。对森林城市来讲，什么是海外市场呢，答案就是中国和马来西亚之外的市场就叫海外市场。”

无产业，不城市，产业是一座城市的根基！三四线地产之王的碧桂园，正在努力去地产化，布局更加全球化，业务模式也正从过去“中国造城专家”向“国际造城专家”提升，而这，也正是地产下半场，一家3000亿房企的新征途！

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