北京恒大的”三菜一汤“ ——许家印战略布局京城全解密

恒大在广东做得再好，是地方劳模，在北京你就是全国劳模。...



恒大在广东做得再好，是地方劳模，在北京你就是全国劳模。

这句话也对也不对。区别就在于战略选择。

如果一家企业在断头路上跑，虽然速度会很快，永远没有目的地。根子上，是战略上出了问题。

恒大的战略是什么? 恒大全国的事情，地产大哥说不清楚。但恒大从进入北京第一天开始，地产大哥就紧密关注。

以北京恒大为例，我们来近距离了解许家印的战略布局，可以简单归纳为：从产品为王到平台为王，再到内容为王。

先说产品为王

恒大刚进北京时，第一个商品房项目是恒大未来城。

拿这块地的时候，时任北京万科总经理的毛大庆曾表示，恒大在义和庄的项目，到底会推出什么产品，很期待。

毛大庆说话很客气，却也是挑战书，市场同样很期待。万科的项目和恒大未来城一条马路之隔，地价便宜很多。

17个月后，这个项目被命名为恒大未来城，首推8.4米立体空中墅，Skyhouse。业内同行蜂拥而至，学习取经。

其次平台为王

但也有人认为，偶然的创新，并不代表持续的产品力。

但接下来推出的恒大书院，真正把北京同行给震惊了：

首层5.5米挑高，空间自由切割，实现一分为二的别墅空间创造，买3层得5层；私家双花园、地下车库百余平大面积赠送，150%高得房率；双私人车库；前庭后院双花园……

如果说恒大书院做实了恒大的创新能力。但接下来恒大华府和恒大丽宫的挑战更为艰难。

恒大接盘丽宫后，市场不是最坏，也很难说最好。有来自市场的问题，也有项目本身沉积的习惯。做大手术，首先是需要勇气。毕竟恒大还没有在北京独立高端盘的经验。其次是整改的手术第一刀往哪里下?

让业内人士诧异的是：恒大北京不仅敢动，而且是大改。首先是改造售楼处，1000多平米的售楼处，将原来的内部墙体全部推倒。

问题来了，工期有多长，会不会影响销售?改后的效果，如何保证?

万万没有想到，原本起码要半年的工期，恒大只用了不到一个月。

而且，从销售结果和市场反馈来看，恒大丽宫的整改超预期。

什么叫超预期？恒大丽宫全年销售额40亿！

再以恒大华府为例，周边的竞品争先一步推售，抢先蚕食有限的客群。

在红海中竞争，还是在蓝海中生存?这是摆在恒大华府面前的一道选择难题。

其背后的实质是：持续创新产品更需要平台能力。

我们评判高端产品，有一个核心指标，就是面宽大小。恒大华府338平米26.4米面宽，又一次让业内惊叹。

恒大进京，先是从自住房入手，进入到商品房，先是在商住市场产品为王，掀起创新风暴，再到高端市场平台为王后，并没有停止攻势。

三是内容为王

进军文旅市场，开发京北恒大国际文化城，则是战略上的内容为王。

有人戏称，恒大北京“吃在碗里，盯着锅里，看着田里”。也有人说，“演戏的人是疯子，看戏的人是傻子”。

我们再来复盘一下恒大在北京的战略，从产品为王，到平台为王，再到内容为王。这条主线却很清晰，实际构成了恒大北京发展的“魂”。

很多人能够理解产品为王、平台为王，却不容易理解什么叫“内容为王”。

举个例子。每到节假日，北京外出的高速多是拥堵，城里人逃离大都市后，却抱怨，“好山、好水、好无聊。”

一句“好无聊”，火了境外游，也同时说明国内旅游市场空间巨大。

很多企业也知道这是一块巨大无比的蛋糕，却苦于文旅项目的定位、功能和业态组合，找不到可持续发展的商业模式。

从恒大的海南海花岛，可以看到的是大思路、大策划、高起点、大手笔和大投入。

但具体的运作，身边的京北恒大国际文化城，则给我们提供近距离观察的机会。

如果说产品为王是吃肉，平台为王是喝靓汤，内容为王则是闻香。京北恒大国际文化城就是一个“闻香”的度假休闲项目。

这是一个巨大的产业经济，不仅仅是地方经济发展的抓手，也是企业升级的强助力。

不仅要有“生产”，而且还要有“生活”， 最后“生意”只是顺带的结果。

对于地方政府来说，他们更需要借助市场力量打造城市文化名片。景区人山人海，才会一房难求，才能创造出更持续的经济效益，避免过去“到此一日游，永远不回头”的尴尬经济效益。

也就是说，先有生活，后有生意，常住、常来、常往。但是，创造生活，需要大投入，要有大生产。

京北恒大国际文化城此前推出的音乐节，吸引大批音乐发烧友前去观赏，成为北京文化圈的一道风景线。听朋友说，很多人去了，不想走，多待会儿，更希望能在这里有一套房子，节假日不出远门，就在这里度假养心。

这就是传说中的内容为王。有一个数字佐证：

京北恒大国际文化城2016年销售额63亿。这个数字后无来者不敢说，往前鲜见。

来自万房地产研究院的监测数据，恒大北京2016年415亿。

415亿是什么概念?北京市场的销售冠军?

随着各家房企的年底销售数字宣布，江湖座次排名过几天就可以揭晓！

一个参考数字是：2015年北京房地产市场，首开地产以169亿登顶。

回头我们来深度分析许家印的北京战略，就会发现：

产品为王是抢占制高点；

平台为王是要更大的市场；

内容为王则是打通全产业链；

三者合一就是“三菜一汤”。

“三菜一汤”背后，则保证恒大在北京一出业绩，二是机制；三出人才，四出品牌。

聊天到最后，地产大哥总结，我们到处去取经，不妨就看看身边的兄弟公司的做法。

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