大胆猜测！郑州首批“熔断”地块入市，搅局者难现，熔断只是传说（附土地信息数则）

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11月5日，郑州市国土资源局官网一次性挂出九宗住宅用地，共计约41.58万平方米，折合623.74亩，将在12月9日集中拍卖。

这批地块属于城中村改造用地、合村并城用地，将采用土地拍卖熔断机制，对地价进行限制。

郑州重启限购后，首次挂牌出让住宅用地

这是9月14日深夜“郑九条”出台后，郑州首次组织住宅用地出让，也是郑州实行土地限价政策后首次出现的以土地拍卖熔断规则约束的竞拍出让。

这九块地分别分布在惠济区、金水北区、郑东新区北部区域、经开区，其中郑政出【2016】112、113、115、116、117号（网）为城中村改造用地，郑政出【2016】114、118、119、120号（网）为合村并城改造用地。

上述地块容积率均小于3.5，项目单套住房建筑面积不得超过144平方米，不准建机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施项目。

郑政出【2016】112、119、120号（网）地块在国家安全控制区内，竞买人在竞买前必须取得郑州市国家安全部门审查意见书。

这些地块出让前置条件均写明，依据有关政策，结合市场需求。优化供地结构，宜优先规划设计中低价位、中小套型普通商品房。

需要说明的是，此次出让的9宗地块均未作地质勘探调查及文物勘探；而且，地块范围内道路、管网等配套基础设施由竞得人自行建设；据了解，根据“郑九条”要求，国土部门曾承诺在今年年底前供应六千多亩住宅用地，并在10月19日发布了《郑州市10~12月住宅用地供应计划预公告（第一批）》，涉及八个区，供地面积达到6559.62亩。此次集中供应的九宗住宅用地，折合623.74亩，数量在目标任务中占比约为9.5%。

九宗土地，全部执行土地熔断机制

时隔一个多月，郑州此次集中推出住宅用地，之所以受到关注，还因为此次土地拍卖将采用全新的土地限价规则。最新出台的《郑州市国有建设用地（住宅）使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》规定，任一竞买人在网挂系统中报（竞）价首次达到住宅用地出让起始价的150%时，网挂系统报（竞）价中止。

需要说明的是，由于这9宗地的网拍增价幅度是一次200万元的整数增价。因此，熔断价不可能严格按照起始价的150%执行，只能按照200万的整数倍加价，接近150%的价格确定为熔断价。

比如，位于郑州市惠济区月湖北路南、假日西路西的郑政出【2016】112号（网），出让使用权面积为34122.16平方米，起始价为17748万元，网挂熔断价为26748万元，比起始价高出9000万元，是200万增价的整数倍。该地块的熔断价是起始价的150.71%。

那么出让这9宗地均属于市内5区，按照竞地价的规则，熔断地价，网上自由报价期内或限时竞价期内，若有竞买人报价触发熔断地价，网挂系统会自动关闭所有竞买人出价功能，并经竞买人确认后，转入网上一次竞价环节。之后，所有竞买人只能进行一次网上报价，报价的增价幅度为1万元，报价需在5分钟内完成。报价增不得超过竞地价最高限价，即起始价的200%。

面对这仅有的一次出价机会，若有两个竞买人报价的，谁出价高谁胜出。若两个竞买人所报地价相同，以网挂系统记载时间为准，谁先报价谁胜出。

如果有三个或三个以上竞买人报价的，那么，则由网挂系统自动计算所有有效报价的算术平均值，竞买人所报地价与平均值差额绝对值最小的为土地竞得人。竞买人所报地价不同但与平均值差额绝对值相同时，报价高者为该宗地竞得人。竞买人所报地价相同且与平均值差额绝对值也相同时，以网挂系统记载时间为准，先报价的竞买人确定为该宗地竞得人。

最后再来看看，出让的这9宗地都是已开发项目的额后续开发地块。

1、郑政出【2016】112-113号地块为碧园月湖后续用地，碧园月湖项目位于惠济区特色商业区内，目前住宅、公寓、商铺都在在售中。

2、郑政出【2016】114号地块为正商兴汉花园二期用地，项目由8栋7层洋房、3栋18层小高组成，目前一期房源已经售罄。

3、郑政出【2016】115号地块为名门翠园用地，名门翠园项目位于郑州市金水区丰庆路和三全路交会处，紧邻地铁3号线且4号线上盖，总占地约604亩，总建面约200万方，物业类型涵盖高层住宅，洋房，公寓，block特色商业街区等。具体开盘时间待定。

4、郑政出【2016】116-117号地块为管城区阳光城项目后续用地，阳光城位于项目位于中州大道航海路口，地铁1号线附近，地理交通便利，目前花园洋房在售中。此阳光城是泰宏置业开发的阳光系列产品，并非刚拿下经开地王，大名鼎鼎的闽企阳光城集团。

5、郑政出【2016】118号地块为万科天伦紫台二期用地，目前一期房源已经售完，二期开盘时间待定。

6、郑政出【2016】119号地块为伟业龙湖上城用地，多次内购，一期已经售罄，二期规划中，有高层和洋房。

7、郑政出【2016】120号地块为徐庄万锦地块，项目名称暂未定。

看见了没有，全部是城改项目的后续用地，如果土拍不出意外的话，竞得人应该就是上述项目的开发企业。因为按照郑州城改地竞拍规则，基本就是前期参与拆迁安置和开发的地产企业底价拿地。而从这九块地来看，都是城改项目的后续地块，其他企业基本没有染指的可能，即使有这实力参与拍地，都在郑州地产圈里混的，谁好意思横刀夺爱啊，除非像K2地产这样的愣头青。

不过对于像K2地产这样的企业，宝地还是有一点小小的期盼，就是希望能有类似于K2这样的企业来搅局，这样才能看到触及熔断价的可能性。不过从上述地块来看，可能性不太大了。这场看似热闹的住宅用地“熔断制”首拍，很可能的结局就是你好我好大家好。

如果真要看到熔断制后的竞房价、竞地价的场面，只有等市区净地出让，而非城改用地！

新闻链接

苏州版首次熔断：土地出让中止

5月23日，苏州市国土资源局对包括姑苏区、高新区、吴中区、相城区在内的15宗市区地块组织进行公开挂牌出让，而就在上周，苏州国土资源局发布公告，要求对10幅挂牌地块的拍卖价格进行限价，超过限价的即为流拍。这也成为苏州史上乃至全国城市的首次限价土拍。也使得本次土拍未拍先火。最终昨天网上竞拍的4宗地块，1宗商业地块和1宗文化娱乐地块分别以底价成交，2宗限价住宅地块则因房企报价超过了最高限价，只能终止土地出让。

南京版首次熔断：平稳落地

6月14日，南京出台土地限价“熔断”机制后的首场地块拍卖正式举槌，此次公开拍卖4幅地块，其中3幅住宅地块实行最高限价，包括青龙山生态新城的G18、G19地块以及江北六合龙池街道的G21地块，20多家房企齐集土拍现场，最终江宁青龙山新城的两幅热门住宅地块妥妥地溢价成交，溢价率最高达到97.5%，而六合龙池街道的宅地则出现了房企集体举牌的“小插曲”，因超过最高限价而成为首个“熔断”流拍地块。此次土拍限价新政后的首场拍卖会基本算得上是平稳落地。

项目合作转让信息

合作或转让：

郑新快速通道友爱路附近，地块性质为城镇住宅，土地使用年限70年，宗地面积30余亩。

郑新快速通道潮河北路附近，地块性质为城镇住宅，土地使用年限70年，宗地面积60余亩。

转让：

许昌市老城区主干道文兴路金三角位置，项目总建筑面积8万多平方米，现状为在建中的城市商业综合体，主体结构为两栋公寓楼一栋写字楼下附三层裙楼商业，目前已进入内外粉工程阶段，已具备预售条件现进行全盘转让。

郑东新区象湖边，地块性质为商服用地，容积率3.5，土地征用地规划许可证齐全，占地面积为80亩。

新郑市郭店镇郑新公路西侧两宗工业用地，位置优越，形态规整，目前已拿到成交确认书，其中一宗113亩，另一宗55亩。

洛阳市宜阳县城区，毗邻李贺大道，滨临洛河。地块性质为商住兼容用地，地面已有两栋高层竣工，前期各项土地开发条件证件齐全，面积21亩。

河南省平顶山市鲁山县城南新区，毗邻城南新区主干道鲁平大道，位置均处于黄金拐角处，地块建筑性质为商业住宅，基础设施建设完善，地块面积分别为5.4亩和2.5亩。

合作：

洛阳市老城区定鼎北路附近，该地块为住宅用地，土地使用年限70年，共700余亩优质地块寻求合作，其中已摘牌300余亩。

漯河市源汇区王屋山路附近，地块为商住用地，容积率2.5，地块面积50余亩。

漯河市源汇区王屋山路附近，地块为商业金融用地，容积率3.0，地块面积10余亩。

孟津瀍河大道与小浪底大道交叉口附近，商住用地，地块面积30余亩。

孟津瀍河大道与小浪底大道交叉口附近，商住用地，地块面积26亩。

【如有企业或个人需要进一步了解项目详情，可通过河南省房地产商会土地信息中心咨询。】