郑九条，为啥一些人不买账？（附土地信息数则）

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正如2007年5月30日证监会半夜颁布提高印花税的消息一样，郑州版的调控文件“郑九条”同样也是半夜鸡叫，害的市场各界人士中秋节也没过好，全都在解读“郑九条”了。

不少同仁认为，这只是政府的温柔一刀，因为既没涉及限贷，也没涉及限购，只是限制了地王的产生。就在宝地君敲这篇文章的时候，杭州的限购政策出台了。先看看杭州的政策给力不给力吧。

杭州限购政策明确，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。自此，国内出台调控政策的有合肥、苏州、南京、武汉、厦门、郑州和杭州，其中涉及限购政策的是苏州、杭州和厦门。

而9月19日，南京也迎来了一场为期4天，集中出让27幅地块的土地拍卖，结果是，土拍全部捅破限价。据了解，此次土拍是南京对于新实施的网上土地拍卖制度的首次尝试。9月19日的土拍首日推出的5幅地块中，已有一幅位于正方新城地块在经过182轮竞拍后最终达到最高限价，需要通过摇号判定归属。而当日所拍7幅地块全部因达到最高限价而停止，将在9月23日现场摇号决定归属。

其实，地方政府大概只有这么四招：限房价，限地价，限购，限贷。但是，每一招都有严重的副作用：要么让买房变得更不容易，要么反倒让房价失控，要么造成国有资产流失。

二线城市中，公开采取措施控制房价涨幅的，有南京和苏州；没公开说的，比如合肥。还有比较隐晦说的，就是限地价竞房价的郑州。但不管怎么说，限房价的副作用是，购房者更加买不到房子，恐慌心理加剧，从而继续推高房价。就像眼下的郑州，最终只能靠运气和关系买房。在当前的行情趋势下，限房价这个调控手段，进一步加剧了市场的恐慌心理，间接充当了房价继续上涨的助燃剂。



回头再来说说郑州的调控政策。这次的调控政策其实除了限购限贷，该涉及的都涉及了，包括限地价竞房价、打击无证售房，严禁首付分期等。其中，限地价竞房价是此次调控政策的重点。对此，宝地君认为，政府限地价的政策是有一定良苦用心的，“郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取‘限地价，竞房价’，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。”

君不见，目前郑州地王的溢价率基本都在150%以上，其中融创和金茂北龙湖地王的溢价率分别达到142%和162%。阳光城经开区总价地王的溢价率为292%；华润拍到的经开区28号地块溢价率高达到434%。也就是说，政府为限制地王，溢价率控制到50%是相对合理的。那为何有些老百姓不买账，因为他们对政策的执行力产生质疑，担心政策实行会走样。苏州是今年8月份实施土拍新规的，苏州规定部分地块在报价超出市场指导价后，将转为网上一次报价，以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得方。这些规定都是全国土地拍卖市场的首例。

但效果如何呢？据说效果不佳。据称苏州实行土拍熔断规定时，有开发商故意把地价举到熔断价格，致使所有开发商都拿不了地。抱持“我拿不到地，也不能让你拿到，为了减少竞争，最后干脆大家都别拿地”想法的开发商不在少数。

土地熔断规定因其操作的不合理性被叫停，随后，苏州新出土地一次性报价平均值规定，开发商不再是价高者得地。“这根本没有科学性，只能凭运气，一旦地价举到一次报价阶段，那大家就抓紧在公司请个菩萨来烧香了。”上述房企投资部负责人说。



而目光转回郑州，大家其实也有这方面的疑虑。就是如果开发商故意把地价举到熔断价格，按照目前郑州土拍市场热度，达到50%溢价率的竞拍人一定不会少的。而政策针对多家竞拍人采取价低者得时，那么会有几种情形：

一、个别公司出现恶意低价举牌拿地，而后无视管理者规定，再以高价通过内部认购的方式卖给购房者。

二、几家公司打默契球，认同某家公司的最低报价。而后以其他方式进行利益返还。不过这种情况在时下的郑州土拍市场不会多见。

三、多家公司按照规则来，进行价格大战，价低者拍到几乎无利润可图。要知道，一切以不赚钱为目的的企业都是耍流氓。那么竞拍人为了生存，或许真得做回流氓了，购房者很可能会因为拍地企业压缩成本而受到二次伤害。

四、政府目前并未对如何竞房价的程序做进一步说明，是仍旧采取网拍的形式做到公开透明，还是竞拍人各自报出房价，由政府部门公布竞拍人？尚不得而知。如果是后者，谁拿地的决定权是不是又要被政府所掌控，透明度将会受到公众质疑。

因此，大家担心不是别的，而是政策是否在阳光下运行，以及政府的管理能力和智慧。如果这些都达到预期，那么“他好我也好”。如果没达到预期，那么出台的这些政策就如某些自媒体所言，瞎扯淡！

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