警惕！楼市进入大跌模式？

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问题：怎么才能每天都收到这种文章呢？

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随着国家调控政策的出台，上海深圳瞬间被冰封，特别是上海，社保纳税要交到5年才能买房，而且二套房已经高达70%的贷款利率，虽然深圳的政策略宽松，但严格控制月供收入比，这个指导方针很可能将一些人挡在深圳的楼市之外。那么问题来了，政策如今开始实施了，房价会跌吗？

有新闻说，在上海碧云板块，一则售楼信息无意间“搅乱一池春水”。眼瞅着当下情形不对，某在售别墅的房东主动将原先1150万元(人民币，下同)的报价下调至990万元，并叮嘱中介“要是看得合意，价格还可商量”。于是媒体的标题就是，上海楼市一夜之间降价160万，而各大研究机构也纷纷出动，民生证券预计至年底上海的房价下降10-15%之间，深圳下降20%-25%。



其实踢过球的都知道，球场上有一种策略叫做假摔，人家没碰你，你自己假装摔倒，然后抱着脸捂着腿，痛苦不已。越到禁区里，假摔越多。楼市也这样，不太可能出现尖顶急跌的情况。之前涨的那么好，然后一个政策突然就跌20%，这怎么可能？

首先，楼市持有没有成本，大部分人预期房价还是要涨的，所以一旦跌了他宁可不卖，买盘少了，卖盘更少，所以楼市基本上不会跌，而是缩量高位横盘，历史上几次都是如此。卖家不着急卖，就这么拿着，拿到行情转暖再卖，从2008年，2011年，2014年三次都是如此，屡试不爽。所以限购了根本不怕，就是拿着，没有卖盘出现，从交易的角度来说，是不会出现急跌的。

其次，有人说这次楼市是个围魏救赵，先刺激一下，让一线城市疯狂，然后把一线城市一关门，把这种炒作之火引向二三线城市去库存。比如上海一关门，不让买了，上海周边就火了。这正是上面愿意看到的。而在周边房价的刺激下，核心区房价是不会跌下来的。

第三，跟中介聊过，中介说你要想卖房，千万不能降价，必须涨价，而且一直涨。先挂个全小区最高价，然后3个月再涨一次，涨价是卖房最好的广告。如果你跟中介说我要卖房，咱挂低点卖，中介都不愿意接你这个活儿。搞不好会影响他卖其他的房子。

所以鉴于此，上海和深圳即使这么严的限购下，也不会跌，而是会迅速成交萎缩。高位横盘。那什么时候跌呢？

第一，就是持有房子出现大量成本的时候，比如我说的房产税，按照欧美的做法，每年要收房屋总价1-2%的持有成本，那么1000万的房子，每年要交10万，这就相当蛋疼了。所以房子多的人肯定心慌，就要不断的抛售，增加卖盘。市场才会跌下来。房产税在最近几年一定会推出，北上深可能还不急，但一些二三四线城市已经没有产业，没有税源了，如果没有钱入账，地方政府都发不出工资了，所以他们一定会推动房产税立法并出台。而同样的税率，放在二三线城市一套一百万的房子上面，一年上万块钱，而放在一线城市那么可能就是几十万，这是承受不了的伤痛。



第二，银行不再受房产作为抵押物，就跟前几年的钢材和煤矿一样，一开始这帮孙子都玩命生产不是为了卖，而是拿去到银行当抵押品，这样套出低息贷款，然后再去放高利贷。直到钢材不涨了，煤炭不涨了，银行不收这些东西了，一下就是巨大的产能过剩，然后就是价格暴跌。房子也一样，一旦银行不再认为房产是个安全的抵押品，那么不再收房子，那么开发商大幅降价卖房的日子也就不远了。

第三，彻底清理民间金融，干掉所谓的民间房产证券化理财，就是我之前说的，开发商把房子卖给理财公司，承诺第二年加价20%回购，第二年再找个理财公司再加价20%，而理财公司把他包装成理财产品，卖给大爷大妈。所以房价一直涨，开发商也不急。而彻底清理民间金融，才会让这种有房不愁卖的情况逆转。

第四，限制大城市人口，出现明显效果。各大城市已经立下军令状，严格限制人口，每年要降低几十万人。人口减少，需求必然降低（过去10几年一线城市疯长，直接原因是持续的人口流入），但要几年以后大家才会转变这个观念。

所以，现在的房价肯定是假摔，是一种新闻效应，怎么也得过1-2年时间各种效果才开始显现。还是那句话，别羡慕那些有很多套房的，因为他们通常都会卖了再加贷款，换个更大的，这就相当于5000点之上，加仓换股票。既然是投资行为，一定是8赔1平1赚，大部分人可能最后一辈子的钱都会折在房子里拿不出来了（因为卖不掉），什么是财富，可以变现的才是财富，不能变现的财富只能叫做市值，而如果这个市值再给你带来每年1-2%的税务压力，那么这就不是资产，而是负资产。是一种彻底的负债。

房价：2016年见顶，2020年进入大跌模式

作者：路瑞锁；转自：路财主（微信号 MoneyLuGe）

最近在研究2000年和2010年的中国人口普查数据，发现了一些有趣的东西，可能对中国大城市的房价指引非常有意义。

先看一个基本的数据表格，这是2010年人口普查10-39岁人口数量，每5岁一个年龄段。



以上面的这个表格为基础，不考虑男女比例问题，假定每过五年有0.5%的人因为各种意外而去世，我整理出来另外一个表格：



上面这个表格想告诉你什么呢？想告诉你2005年、2010年、2015年、2020年、2025年这5个年份中国25-34岁的人口。

是的，你没猜错！25-34岁的年轻人正是中国的购房主力人群，这就是被很多专家所鼓吹的什么“刚性需求”（这个词儿完全是一些无德专家造出来的词汇，需求只有有效需求和无效需求之分，并没有什么刚性不刚性的——年收入5万元，面对1000万元的房子，再怎么刚性也无效需求）。

众所周知，1998年中国才开始在全国推行房改政策，强调通过商品房解决城市居民的居住问题，而全国主要城市真正的房价上涨则开始于2003年。

 

总结这10多年来房价上涨最主要的三个原因：

一、货币超发；二、土地垄断；三、真实需求上升。

关于货币超发和土地垄断问题，我此前的文章中都提过，这是中国房价泡沫被推升至如此之高的核心原因。但另一方面，从市场需求来分析，从2000年到2020年，也的确是中国房屋需求的高潮期。

过去的13年里，无数从农村和中小城市出来的年轻人到大城市打拼，他们需要购置房屋，由此推高了大城市特别是一线城市的房价，包括北上深这三个城市的房价更是被推升到脱离了地球引力的天价……

如果你认可“25-34岁的年轻人是中国大城市购房主力人群”这个判断的话，那么2015-2016年就是这种真实需求的顶峰——2.27亿25岁-34岁的年轻人需要居住条件，其中很大一部分的他们需要在城市，特别是在大城市购置房屋。

如果不是因为买不起房的话，这个需求高峰期将一直持续到2020年——换句话说，2020年之前，因为真实需求持续存在，只要政府愿意，他们可以通过土地政策、货币政策乃至户籍政策，把大城市住房价格稳定在目前的极高水平上。

更糟糕的是，在中国几乎所有人都知道——中国的房价已经严重透支未来需求。就在年轻人需求最高峰时期，二三线城市的房价却从2014年就开始走下坡路，哪怕是这一轮政府强力救市都无法挽救。

一旦过了2020年，伴随着25-34岁年轻人人口的断崖式下跌（从2.25亿骤降到1.72亿，近1/4的降幅），别说什么二三线城市的房价还有可能上涨，即使一线的北上广深大城市里，政府想要保持房价稳定，恐怕也是无能为力了。

除非、除非、除非——你想到了，除非有人不顾一切的滥发钞票，但如果真出现了这样的恶性通货膨胀，恐怕就不仅仅是房价上涨那么简单了。

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