【Dan总的商业地产食堂】干货是个什么货？

所谓的商业地产干货，究竟是个什么货？...

我有个朋友，进入商业地产行业不久，经常上网阅读一些相关文章，特别是一些公众号的推送。有天这哥们一大早突然很迷茫的问我：“你说网上到处是什么‘干货’，这干货是个什么鬼？有什么用？”

这个问题还真是问住我了。因为近期也看了不少“干货”，但还真没想怎么个定义。

于是我就又找了很多“干货”出来拜读。结果发现，所谓干货，大部分都是先圈个范围，有个题目，然后是大量数据，大量图表，可能还有些所谓的专家观点什么的，猛一看上去很有料的样子。

但这种“干货”有什么用，还真是难为我了。这些干货确实有很多数据很多分析，能对你的知识结构有一定帮助，但在我看来，很有一些干货，是没什么用的，甚至会起到副作用。

为什么呢，举个例子，最近看了篇“干货”，叫社区商业的业态配比分析。举了深圳KKMALL，大宁国际商业广场，以及北京华润五彩城作为案例，详细的罗列了每个商业设施的业态比例，然后认为这是做社区商业的参考。

我看了下，数据没太大问题，可不巧的是，因为以前工作关系，大宁国际我非常熟悉。大宁国际在开业初期定位就是区域商业中心，后来随着商圈升级，及业态调整，特别是对面久光开始建设以后，已经开始向城市副中心商业发展了。深圳KKMALL怎么看都是定位于跨区域商业中心，里面大量的一线及二线上品牌，这也叫社区商业的，估计得是美国的比弗利山庄才能支撑吧？

至于五彩城，你把20万平米的综合购物中心定义成社区商业，你考虑过五彩城的感受么？

所以这“干货”一开始就把研究方向给搞错了。更不要说把6万，11万以及20万三个完全不同体量级别的商业设施放在一起分析，本身就不可能有任何客观的规律性。就好像你研究中国人的身高发展趋势，但同时把姚明和郭敬明都作为主要样本。

这个例子比较典型，所以拿出来了说，目前很多类似的“干货”充斥网上。比如把海岸城作为开放式商业案例------虽然海德大道的空间是开放的，但海岸城本身是还是传统的盒子商业，这里面把室内外空间搞混了。

前两天还看了份“干货”，说调研下来，上海中心区商业租金首层租金50.5元/天/平米-----这估计连运营成本都不够。这个数据的原始来源可能是对的，但一定是没有进行不同项目的区分，包括定位、业态组合与开业期等。所以后面广州的数据变成了500多元/平米/天，和上海差了十倍，鬼都知道这不可能。这中间，就是样本选取技术的问题。

我认为这些“干货”的作者确实下了很多工夫，但大多没有做深入的理解与分析，所以很难给出指向性的东西。

从另一个方面，目前商业地产处于高速更新的阶段，差异化、个性化以及成长性是未来商业的发展方向，如果你把有些“干货”作为基础性数据来看看是可以的，但要是把干货作为规律性去追寻，可能就有很大问题。

比如，有很多“干货”都会用一堆数据来证明，区域中大型商业设施的业态配比，大约零售40%,餐饮30%，服务10%，儿童%，其他15%什么的。这个理论曾经是合理的，但是，如果你去看看侨福芳草地，或者浦东嘉里城的业态分布，你会发现这两个的业态配比完全和传统理论不符合的。

从表面原因看，是因为这是两个无主力店商业，有很强的业态配比特征。深入些看，这两个项目都是定位于区域差异性商业，并且有非常明确的细分客户群体。它们完全与什么“规律性配比”没有关系，但都做出了很高的坪效。

不要觉得这是什么特例，迈卓做了一个社区商业，特别是3-5万平米社区商业的精细化研究，在全国调研了50几个典型案例，并做了一个测算模型。发现根据城市、区域、环境、人口和竞争等因素的不同，个体的商业发展将体现出极大的个性差异。做不做主力店，做什么样的主力店，以及配合商业主题的业态组成，即有一定的规律，但也有很多复合性的影响，分析下来可以写篇论文，根本不可能在一个几千字的文章中说明。

而在所有的商业地产形式中，社区商业已经相对比较有规律性的了。随着商业竞争的高度激烈，以及商业模式的不断革新，现在的很多商业设施，已经完全脱离了传统的行业逻辑，而往更加个性化内容化发展，对这些商业进行分析，不仅要有发展背景及消费特征等详实的数据，更要，有对行业趋势的深刻理解，这都不是生搬硬套一些理论能做到的。

后来我就说，很多“干货”就是干巴巴的货，为了攒这些东西，部分小编确实费了很大劲，也做了很多工作，但总是罗列，很少深入，从不解决。

这些“干货”的流行，实际上也反应了目前商业地产圈的一个特质：就是浮躁。去年是O2O热闹了一年，大家把大数据、流量、迭代挂到嘴边扯了一年，今年一看不对，去年的天使们，今年都死了，去年的大师们，都暂时归隐了。于是资本化、轻资产、回归实体又成了主流。

商业的实体回归是对的，但你首先要有回归的能力。

这种能力涉及到定位规划，设计，招商，运营，以及数据管理等十几个专业。这是需要投入时间与金钱去慢慢积累。但我们的很多主动或被迫进入商业地产的朋友，并没有意识到这种积累的重要，而是寄希望于看懂几本“秘笈”就一夜大成。

近一年来，我已经不止一次的听到：“我看了几个项目，或者我听了几场讲座，然后，我对商业地产有了深刻的了解。”坦白的说，每次听到这种说法，我都基本处于无语状态。

这也是“干货”大行其道的原因，因为我们太需要这些商业鸡汤，去安慰我们卖不出也租不出商铺后忧郁的心灵。但是可能最终我们要明白，要做好商业地产，最好的方法，还是认真的去系统的学习与实践。