【丹总的商业地产食堂】取次花丛懒回顾，半缘修道半缘君

进入商业地产行业也有快10年了，10年间参与过很多项目，看过很多项目，也经常被问到：你觉得哪个商业地产项目最好，或者，你最喜欢哪个?...

进入商业地产行业也有快10年了，10年间参与过很多项目，看过很多项目，也经常被问到：你觉得哪个商业地产项目最好，或者，你最喜欢哪个?

说到最好，还真是很难给出个答案。因为标准太多，是租金最高，业态最全，环境最好，还是最酷最炫，如果是大型街区式商业，成都太古里当然是标杆，半街区式金桥国际一定是典范，新潮的话大悦城系列，艺术可以看侨福芳草地，格调有思南公馆或K11。

中国的商业地产经过了十年的高速发展，已经完全摆脱了百货大楼时代的单调与乏味，特别是近几年来，无论是概念、设计、环境还是业态等各个层面，都出现了一批很出色的项目。所以，最好两个字，还真是很难定论。

但要说起个人最喜欢，我提到最多的，大概是浦东嘉里城。

这个项目不大，4万多方，也不算多酷多炫，但确实是自己去的最多的一个商业项目。喜欢它基于两点：第一，环境很雅致，既能让我感觉到品质，又不会太奢华而有距离感。第二，品牌有点偏向小众化，但又很符合时尚人群的正常品味，既不会太俗套，也不会太另类。

其实在设计上，这个项目并不是很完美，动线回流不好，端头铺较多等，但它很符合我说过的好的商业地产的要素，环境舒适，业态合理，价格适中，特别是对细节的打造上非常用心，例如尺度合理的中庭，每一根柱子都进行了景观化或功能化处理，每一个节点都有明确的风格等等。

对比起来，IAPM这样的像是超模，炫目靓丽，K11这样的很像网红，时尚新潮，而嘉里城则像知性美女，淡雅温和，令人亲近。

这是一个很用心做出来的商业项目。

记得去年网上一直炒的很热的有一个商业项目 - 日本的GRAND TREE。当时很多笔墨都被用来描述它的屋顶花园什么的。但其实你去了以后，就会发现，这个项目所有的元素都并不夺目，但看的出每一处细节都很精心，包括一楼与绿植结合的独立餐饮区，所有的拐角都用了开放式类百货设计，休憩区的尺度与环境等等，包括把一个生鲜超市设在一楼最好的位置，反而成了点睛之笔。整个项目不惊艳，但很舒服，是一个你可以一逛再逛的地方。

仔细想来，无他，还是用心而已。

上个月参加中购联的社区商业规范研究启动会，遇上了卓越集团的查总，茶歇时聊天，查总第一句话就是: 做商业地产，要有点思想。当时顿起知音之感。

如果你仔细地深入过这个行业，就会发现，好的商业地产人，往往都会在项目中融入自己的很多情怀。崇邦集团的郑秉泽先生，每次做项目前，都会写一本小书，把对这个项目的前世今生，以及未来期望都写在里面，篇幅也许不宏大，词句也许不华丽，但你能从中看到他的商业思想，而且他会在项目中去实践这些思想。

崇邦项目不多，但个个精品，是有原因的。

在你开始做一个项目时，你只想做一件赚钱的产品，还是做一件很用心的作品，其实是有很大区别的。而最后你会发现，好的作品，其实能让你赚更多的钱，因为它的价值有更多的想象空间。

这几年大概是商业地产的竞争实在太过激烈，所以一谈到商业项目，很多就会说要多么吸引人的概念，多么酷炫的主题，最近两年转到咨询行业，被问到最多的，往往都是，我们这个商业体，要有怎样脑洞大开的特色才能光彩照人。

罗振宇在跨年演讲中，提到了“国民总时间”概念，认为未来商业要竞争的，是每个人的消费时间。而一个好的商业项目，最关键的就是能不能把目标客群的消费时间留住，并不断形成消费。一个好的商业，往往不是靠某一个或几个特别夺目元素，就能成为经典的，反而在更多时候，靠的是对氛围与细节的打造，能够让你潜移默化的被它感染，并愿意一来再来。

在迈克尔·西尔弗斯坦的《趋优消费：新奢侈主义》一书中提到，普通消费者也可以买一些“新奢侈品”。奢侈消费正向大众层面转移。当今人们工作压力大，孤独感强，买东西可以带来感情的慰藉，消费者倾向于购买那些优质、价格稍微贵一些的东西。大前研一在《M型社会》中也提出了“憧憬自由之丘”理论，认为随着社会的发展，消费者更愿意为那些价格稍微高一点，但更有品质的东西买单。

这两个概念其实对商业地产都有很强的借鉴意义，用更高一点的品质，稍微高一点的价格，去吸引更加目的性的消费，比传统的大而全的覆盖性策略，可能更加能避开红海的残酷，增加项目在品味消费上的竞争力。这种品质，包括了环境、内容、业态、品牌、运营以及很多其他的东西。