“悄悄地上涨、声张地不要”，地产股的春天来了？

房地产的“寡头化”倾向日趋严重...



万科A的股价短短数日已经收获超过20%的涨幅了，姚老板和许老板要哭晕在厕所了……

而且这几天，我注意到无论是港股那边的内房股，还是A股市场上的地产股都有较大的涨幅。对此，我认为除了漂亮50向优质地产股扩散外，更大的还是来自于市场对前期房地产严控下“雷声大雨点小”的市场预期的一次修正。

一边是市场钱紧房企喊渴，部分舆论鼓噪今年房地产市场可能面临洗牌；一边是，银监会郭主席要求坚决遏制部门地区的房地产泡沫；

一边是说楼调显成效，统计局数据声称4、5月份有超过20个一线和热点二线城市价格环比下降或持平，成交和房企到位资金增速继续回落，5月份更出现开发投资增速首次“刹车”；一边是市场机构统计的数据统计显示，土地市场依旧火热。上半年50座大城市卖地超1.2万亿 且平均地价涨超30%。

我感受到，在经历过去年上半年“一天一价、无房可买”的房价疯涨无上限，到去年下半年各地限购、限贷、限价甚至到“限卖”的政策压制无下限——总之就是“大疯大浪、大玩心跳、大赚眼球”后，很多人也许有一个基本印象：今年关于房价上涨的报道突然少了，地方楼调政策升级加码的声音也几乎没有了，关于房地产数据、研讨等方面的信息关注度也低了……所以，今年的房地产市场真实情况到底是什么样(是继续在涨还是面临拐点预期)，很多人反而有点不甚明了。

个人的一点看法是，今年房地产市场在房价、成交、投资、地价等方面指标的大方向表现与去年并无差异。“涨、升”仍然是围绕着行业的主轴，但在经历过去年的急速的房价上涨和政策雷霆压制后，今年房地产市场发生的一个基本特点变化是“悄悄地上涨，声张地不要”。无论是房价上涨，还是卖地、房地产开发投资等，都变成了“润物细无声”模式，开发商不再是像去年那般追求轰动效应，而政策调控也改变了出重手，变得较为温和，主要以维持去年的调控力度为主。

上述变化决定了今年房地产市场整体仍然会有不错的表现，房价、地价、房地产投资、政策等，都会保持相对平稳增长的态度，对于宏观经济来说，房地产业的稳增长重要性仍不容忽视。

而对于A股地产板块来说，虽然业绩也许没有去年好，但政策安全性更高一些，鉴于地产板块向来都更重视政策取向，这其实意味着在过去两年中基本没有什么表现，估值相对比较低的地产板块来说，投资的安全性是越来越高的。

我认为房地产业的三大发展趋势是：

●整体脱离量价高增长时期，局部已到“黑铁时代”——受人口红利已是负值、城镇化速度远赶不上盖房子速度、决策层决心将资金资源向新兴产业转移等制约。

●区域分化和赢家通吃效应愈发明显——一二线趋稳趋涨，改善型需求成主流，高端、高价地产项目仍有大量机会；三四线城市高库存、低需求、滞涨的局面在数年内难改；行业寡头化倾向将更明显。在地价成本比房价上涨更快背景下，资金实力雄厚、管理更强、背景更深的大型上市房企、央企等，更具优势，市场占有率越来越高。

●纷纷向多元化转型+套上互联网概念，整体业务降低地产比重。

目前来看，上述三大趋势正体现的更加明显，当然也有一些新的变化。

一是房地产行业集中度正在前所未有的加强。而抢地则成为房企“扩大规模”最主要的方式。

中原地产研究中心统计显示：2017年前5月，拿地最多的30大房企拿地总金额超过6685亿（只计算招拍挂部分，不考虑权益分配），同比2016年上涨62%。值得注意的是，这些积极拿地的房企中，绝大部分为大型房企。而截至6月20日，全国卖地最多的50座大城市合计卖地金额达12071.8亿，同比2016年的8859亿上涨幅度达到了36.3%，平均地价上涨了32.6%。

而在地域上，一二线与三四线的分化格局更加凸显。

我注意到，一些机构对中国目前房地产（住宅）总市值的粗算结果认为，大约在300万亿元人民币（43万亿美元）左右，也就是差不多快接近美国与日本房地产市值的总和了。不管这个数据是否是否真实，看起来都很吓人了。但实际上，其中有2/3市值都集中在一二线城市。

而在三四线城市中，除城市圈中心周边的强三线城市以外，其他大多还未走出高库存阴霾，并且对行政政策的依赖性较强，需要一些定力和耐心。下半年在政策驱动下三线、四线楼市还能维持阶段性稳增，对总体销售形成一定支撑。

二是房地产的“寡头化”倾向日趋严重，房地产大型企业对楼市调控的防范能力越来越强。

“不是在并购，就是在并购的路上”。随着楼调深入，近两年来越来越多的房企在并购的道路上疾驰，而龙头房企一直是并购大潮的主力。比如，碧桂园2016年共获取413宗土地，其中收、并购获取的有167宗，收并购金额占土地总价49.5%。碧桂园还相继以入股的形式成为太东地产、大亚湾海亚达和惠州俊峰鹏峰等十余个开发商的重要股东，并购项目的预计投入130亿元；保利地产2016年拓展项目112个，拓展容积率面积2404万㎡，其中，通过并购、合作方式取得面积占比75%，同比增长84%；据阳光城2016年报透露，其去年新增土地储备项目25个中，通过收购方式获得的项目数量超过一半，达到13个（55宗地块），并购价款为124.96亿元。业界的共识是，未来2-3年是房地产行业的收并购时代，大量中小房企将就此退出房地产业。

而在对抗政策调控方面，我注意到，今年出现的一个怪异现象就是：从官方统计上看,近期热点城市房价的确降了,或者说至少稳住了。但是,购房者的体验却大不相同,甚至反而觉得压力更大了——目前在数个一线城市出现了“双合同”流行的趋势。原来，为了规避政府对“限价”的调控,目前在广州、上海等地出现了通过把一次买房行为拆分为“购房合同+装修合同”两份合同（但两者必须同时签署）的做法，这样一则可以将毛坯房的部分实际涨价转嫁到无法界定为是否存在涨价的装修合同中，规避政策调控，导致房价明降暗升；二则将会大幅提高消费者的首付成本,导致按规定三成首付的房子,购房者却必须要交两倍的钱，但开发商并不愁房子卖！

三是在经历过去强力两年的金融去杠杆后，房企的多元化步伐虽然不改，但其中的一个明显趋势是向金融业的转型最受认同，而向一般实体产业或新兴产业转型的趋势明显放缓。

其中以恒大经过数年折腾后最终亏本卖出恒大冰泉、乳业等产业，而在寿险、发债、引入战投等方面却斩获颇丰最为典型。主要是实体经济效益实在差强人意（这从万达向文化旅游的转型备受质疑也可见一斑），而金融业却始终旱涝保收，且去杠杆后金融业对保证大型地产公司获得低成本融资的重要性更进一步上升。

简单来说，经历过去年的急速的房价上涨和政策雷霆压制后，今年房地产市场一个基本特点就是“悄悄地上涨，声张地不要”。无论是房价上涨，还是卖地、房地产开发投资等，都变成了润物细无声模式。

我预计，下半年，一是房地产调控政策难有明显松动，但是进一步加码的可能性比较低（从武汉等城市维持限购限贷不变的同时，又大幅放松户口门槛，可见地方政府的心态）二是在成交两面，市场成交整体同比持续放缓；到位资金增速将继续缩窄，房贷利率可能明显上调；开发投资增速步入下行阶段，但跌幅不会太大。总体上，大趋势还是维持一个平稳上涨的结构。

本文摘自博览财经专供机构的《首席证券内参》（电话：027-87780070）。

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