好地研究院：8.25临安土拍，测出土地市场真实的热度了吗

杭州临安区撤市设区后的首次土地出让会，成功出让5宗涉宅用地，共吸金58.84亿元，分别被西房、地上（2宗）、碧桂园和宝龙竞得。...






好地网8月25日消息（研究员 康淑）今天下午，杭州“临安区”土地首拍正式落幕，5宗涉宅地吸金58.84亿元，分别被西房、地上（2宗）、碧桂园和宝龙竞得，楼面均价7935元/㎡，平均溢价率22%。

没有自持，没有价格溢价上限，8月25日临安五宗地块是当前市场较为真实的市场热度测试仪。测试的最终结果是：1、临安最高地价突破一万三，最高保本房价突破两万；2、开发商参拍数量创新高，已经进驻的继续想要补仓，例如旭辉，本土房企的奋起阻击，例如连拿两宗地块的房企——地上。

好地研究院分析，热度是显而易见的，结果也在预料之中，但是风险的因素依然不可忽视。

①现场:临安“区”首拍，到底有多热？

此次出让会共创下两项新高，也成为了临安撤市设区后土拍热的表征：

1、价格新高：临安地价首次迈上万元+

今天，共有三宗地块楼面价突破万元大关，分别是城东湖滨新区QLC-05宅地（西房竞得，楼面价10825元/㎡）和锦北街道马溪以北02、03宅地（均由地上竞得，楼面价分别是11848元/㎡和13362元/㎡）。

而此前临安的最高地价，是9744元/㎡（杭州金翰投资马溪路宅地，拿地时间2017/06/27）。

2、参拍房企数量新高：单次出让会及单宗地块数量均创新高。

五宗地块共吸引了19家单位报名参拍，单宗地块最高报名买家数量达13家，这两项指标均创下了临安近年来的新高。

本次出让会的报名房企数量多达19家，分别是：杭州金翰投资、西房、众安、中骏、杭州福上、地上、东方集团、金辉、旭辉、宝龙、德信、万科、雅居乐、时代、中天、碧桂园、广宇、新天地、禹洲。

由西房竞得的城东湖滨新区QLC-05地块报名家数达到了13家，创下新高，超过今年6月27日出让的锦北街道马溪路原帝龙D-R/B-0地块（由杭州金翰竞得，报名数量11家）。

19家房企中，有11家房企未曾进驻临安，占报名房企数的58%，其中，仅西房成功首入临安。余下8家为补仓型房企，地上、碧桂园和宝龙顺利补仓。据好地研究院统计，临安今年的土拍中，此前已有中骏、宝龙、旭辉、金翰四家房企先后首入临安，今天又有西房成功进驻临安，可见外来房企对临安房地产市场的预期较高。

②分析：新高之后，价格有何支撑？

五宗地块竞拍的结果，是呈现了三个价格梯队：●第一梯队：由地上和西房竞得的三宗地块，均位于万元以上，地块属性也最为优质，位于城区核心区域，且毗邻杭临轻轨沿线站点；

●第二梯队：碧桂园地块位于城南较偏的位置，配套较弱，周边工业较多；

●第三梯队：以青山湖科技城的潜力，土地价值并不亚于城区，但由于出让地块的特殊性——商业体量较大，影响了住宅部分的溢价，因此最后的地价较低。

若以这些地块的价格测算保本房价，临安最高保本房价将突破两万。

好地研究院分析，如果从未来科技城购房需求的溢出来看，率先溢出的区域是宝龙、西房和地上竞得地块所处的区域。在严格限价的情况下，未来科技城板块新房售价已经接近3万元/平米，未来还具备迈上4万以上价格水平的预期。临安，将成为未来科技城刚需溢出的主要方向，若未来科技城达到4万的房价水平，临安迈上2万+的预期存在。（以环沪的典型代表为例，昆山现状房价最高已经达到2.4万元/平米，而毗邻的嘉定新城房价约45000元/平米，昆山与嘉定的房价比在0.53）

此外，考虑到可能出现限购限价等政策，接下来市场依然存在未知的风险。

因此，本次成交的地块最高保本房价控制在2万左右，也体现了开发商对于临安市场的理性评估。

备注：

宝龙青山湖科技城商住地的楼面价低至5325元/㎡。考虑到该宗地性质为商住，总体量33万方的建面中，须配置9万方商业建面。若剔除商业部分，住宅部分实际楼面价为6739元/㎡，这个价位还算理性。

测算公式：

住宅部分楼面价=（总价-商业部分面积*商业部分楼面价）/（总建面-商业部分建面）其中，商业部分楼面价取1500元/㎡。

保本房价=（实际地价*1.04+3500）/88%（其中，财务成本按4%、建安成本（含装修）为3500、各项税费为房价的12%）

附：四个得主拿地点评

（1）西房挺近临安，今年首次在杭拿地

西房摘取临安城东湖滨新区宅地，是西房今年首次在杭补仓，也是西房首入临安之举。

由于久未拿地，西房拿地愿望强烈。

今年以来，西房先后参拍了9场杭州的土地出让会上，包括1月19日主城区出让会、4月26日主城区出让会、7月3日主城区出让会、7月21日主城区出让会、8月10日余杭区出让会、8月14日主城区出让会均有出价记录。

据好地数据库，西房上次在杭拿地要追溯到16个月前（2016/04/26），以总价5.8亿元拿下余杭区崇贤的拱宸外滩项目，西房•拱宸外滩共规划有7幢高层、17幢排屋铺，规划总户数1334户，预计2019年下半年交付，具体开盘时间和售价待定。

早前，西房还有未来科技城的西溪永乐城（2013/10/10拿地）、良渚新城的平瑞•瑞和园（2009/10/26拿地）、市中心的武林外滩（2007/11/29拿地）三个项目，均已售罄。

（2）本地房企地上独中两元，摘取锦北街道两宗相邻宅地

今天的出让会上，地上连下两子，摘取临安锦北街道马溪路以北两宗宅地，是近两年来首次在杭补仓。

地上是临安的本地房企，也是临安最大的“地主”，甚至可以说“半个临安城都是地上造的”。地上此前在临安成功操盘临安美丽湾（2015/02/16拿地）和雨润星雨华府（收购项目，和绿城合作）等项目，深谙临安人喜好，是临安的标杆项目，均已售罄。

此外，春天华府已于7月加推，精装均价15000元／平米，主力户型是其一向擅长的大户型产品，前期开盘房源已售完，目前无房源可售，后期还会有房源推出。在临安销售形势大好的情况下，地上果断补仓是理所当然。

（3）碧桂园捡漏，近底价摘取锦南新城文体路东侧宅地

仅经过2轮竞价，碧桂园就以近底价摘取锦南新城文体中心东侧宅地，成交楼面价7319元/㎡，溢价率仅0.13%。由于碧桂园此前在临安有收购项目，此次拿地为补仓之举。

从碧桂园拿地意图来看，鉴于碧桂园此前曾多次开发“石头山”类项目，且锦南新城正在崛起，配套起点高且正在完善，规划有大型体育馆、轻轨站、天目医药港、党校、浙江省医学高等专科学校等各类设施，碧桂园趁机捡漏，合情合理。

碧桂园此次拿地，距离上次在萧山拿地时隔不到半个月，8月16日碧桂园以楼面价10200元/㎡摘取的萧山区所前单元地块，且今年在萧山区已经收储55.6万方，展现其在一二线城市的大城郊战略。

（4）继6月摘取锦北街道商住地后，宝龙进驻青山湖科技城

闽系房企宝龙近期临安拿地积极。6月21日的土拍中，宝龙以总价12.70亿元竞得锦北街道白湖畈宅地，楼面价5115元/㎡，溢价率1%。

宝龙在杭州项目布局广泛，宝龙在临安已经拿下了下沙宝龙城市广场、富阳宝龙城市广场项目、滨江宝龙城市广场、宝龙萧山区城市广场、宝龙大江东项目。

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