【2.1土拍点评】龙湖、九龙仓、金翰纷纷补仓，有何看点？

编者按：今天，龙湖摘取杭州彭埠一宗宅地和一宗商住地。2018年以来，龙湖在杭州已经摘取5宗地块，出让面积25...

今天，龙湖摘取杭州彭埠一宗宅地和一宗商住地。

2018年以来，在短短的一个月零一天的时间里，龙湖突然发力，斥资134.88亿摘取建筑面积为61.96万方的5宗地块，分布在丁桥（商住地，龙湖天街）、下沙（宅地）、笕桥（宅地）、彭埠（一宅一商住）。由此，龙湖成为今年杭州土地市场最大的买家。

龙湖在杭州、苏州均是一日双子，可谓双城四地。

核心提要：

看点一：龙湖在彭埠连下两城，21天134亿包揽五宗地块

看点二：板块深耕是主流，九龙仓、杭州金翰板块补仓

看点三：再现品牌房企拿商地

看点四：价格测算：获利空间如何？

好地网2月1日消息（研究员 康淑）杭州主城区春节前土地收官战落幕。7宗地块成交，总出让面积261亩，可建面积48.96万方，出让金总额106.35亿元，平均溢价率50.41%。其中溢价率最高的为龙湖彭埠单元宅地，地块拍到上限价格，溢价率为69.75%。

其中，三宗宅地和一宗商住地经过激烈竞争后：

1、九龙仓补仓申花板块，以总价16.4亿元、楼面价39024元/㎡、溢价率64%竞得庆隆单元GS04-01-R21-05宅地。

2、杭州金翰补仓桃源新区，以上限价19.98亿元、楼面价19062元/㎡、溢价率69.6%、自持32%竞得桃源单元R21-07宅地。

3、龙湖补仓城东新城，以上限价35.78亿元、楼面价36252元/㎡、溢价率69.7%、自持6%竞得彭埠单元R21-14宅地。

4、龙湖再下一城，以总价20亿元、楼面价为23846元/㎡、溢价率38%竞得彭埠单元B/R-09商住地。

三宗商地热度迥异：

1、浙江武林新城以上限价2.06亿元、楼面价22894元/㎡、自持34%竞得文晖单元XC0403-03商地。

2、德信以底价8.33亿元、楼面价9756元/㎡竞得彭埠单元B1/B2-17-1商地。

3、杭州西投置业&绿城以底价3.81亿元、楼面价5788元/㎡竞得三墩西单元FG04-C6/C1/C2-06商地。

好地研究院认为，本次出让会主要有四大看点：

看点一：龙湖在彭埠连下两城，21天134亿包揽五宗地块

今天，龙湖连下两子，以楼面价36252元/㎡、自持6%摘取彭埠宅地；以楼面价23846元/㎡拿下彭埠商住地，成功补仓城东新城。

就在1月19日，龙湖以楼面价31154元/㎡竞得笕桥生态公园单元R21-4宅地（容积率2.2，建筑面积114957㎡），成功进驻城东笕桥。

值得一提的是，近期龙湖出手频繁、收获颇丰。2018年以来，龙湖在杭州已经摘取5宗地块，出让面积25.58万方/384亩，建筑面积61.96万方，拿地金额134.83亿元，分布在丁桥（商住地，龙湖天街）、下沙（宅地）、笕桥（宅地）、彭埠（一宅一商住）。

2017年，龙湖以234.35亿元摘取杭州房企成交金额第五名（范围杭州十区，含合作项目、联合操盘项目以及代建项目销售数据）。

2018年1月，龙湖在杭州的6个项目有网签记录。其中，龙湖·天璞、龙湖·天钜、龙湖·武林九里均是龙湖单独操盘的项目，旭辉和昌·都会山、都会艺境、绿城九龙仓·桂语江南是龙湖参与的合作项目。1月销售金额18.64亿元，成交套数538套。

目前，龙湖在杭州有2个楼盘在售（龙湖·天璞、龙湖·天钜），以及9个待售项目（西溪天街、三墩天街、大江东天街、丁桥天街、蒋村宅地（与葛洲坝合作）、下沙宅地、笕桥宅地、彭埠宅地、彭埠商住地），总货值约270亿元。

看点二：板块深耕是主流，九龙仓、杭州金翰板块补仓

经此一役，九龙仓补仓申花板块，杭州金翰补仓桃源新区。

1、九龙仓深耕申花，落下板块第四子

九龙仓以楼面价39024元/㎡摘取庆隆宅地。

该宗地西南侧也是九龙仓的项目（2018/01/12成交，容积率2.1，建筑面积69516㎡），楼面价40536元/㎡，自持6%。

此前，九龙仓也有在申花板块连拿两地的记录：2015年6月25日，九龙仓以总价14.37亿元包揽申花单元R21-14地块（万马药业）和申花单元GS05-R21-A01地块（万里塑胶地块），这两宗地案名为九龙仓珑玺，目前住宅部分已经售罄。

2、杭州金翰补仓桃源

杭州金翰以楼面价19062元/㎡，自持32%竞得桃源宅地。

该宗地东侧也是杭州金翰项目（2018/01/12成交，容积率2.5，建筑面积65720㎡），楼面价19071元/㎡，自持32%。

看点三：再现品牌房企拿商地

浙江武林新城高自持（自持34%）摘取文晖商地，德信底价摘取彭埠商地，绿城联合杭州西投置业底价摘取三墩北商地。

其中，绿城首次在杭州的公开土地市场摘取商地。

杭州西投置业近期频频在三墩北拿地。就在1月19日，杭州西投置业联滨江集团合摘取三墩北2宗商地。

德信在杭州已多次拿下商地，如德信大厦（2007/11/29成交，容积率3.2，建筑面积10618㎡）、德信襄七房项目（2016/12/26成交，容积率5，建筑面积83400㎡）。

看点四：价格测算：获利空间如何？

1、庆隆宅地周边新房价格4.7万元/㎡（融创宜和园，高层精装），二手房4.6万元/㎡（滨江·万家花城，高层精装）。该宗地的保本房价5.4万元/㎡，按目前周边新房的价格比较，未来要达到保本，房价的上涨预期是14.5%；按二手房价比较，未来的上涨预期是17%。

2、桃源宅地周边暂无新房在售，二手房3.45万元/㎡（广宇锦绣桃源，高层精装）。该宗地不考虑自持的保本房价2.9万元/㎡，考虑自持的保本房价3.3万元/㎡。按目前二手房价格计算，考虑自持情况下，还有获利空间。

3、彭埠板块新房3.9万元/㎡（万科·中央公园，高层精装），二手房4万元/㎡（远洋·万和四季，高层精装）。

彭埠宅地和商住地均被龙湖摘取，可以综合计算成本。商住用地的商业部分按1万元/㎡的楼面地价，那么住宅部分和另一宗宅地的平均楼面价为3.8万元/㎡，保本房价5.3万元/㎡。按目前周边新房的价格比较，未来要达到保本，房价的上涨预期是36%；按二手房价比较，未来的上涨预期是33%。

测算公式：

若不考虑自持，保本房价=（楼面价*1.07+4000）/85%，

若按照“自持部分房价取可售部分房价的60%”，则考虑自持后，保本房价=（楼面价*1.07+4000）/[85%（自持比例*60%+非自持比例）]，

其中，财务成本按7%、建安成本（含装修）为4000，各项税费及管理成本为房价的15%。

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