前瞻：周五出让萧山市北东宅地，“地荒”中风往哪里吹？

文/好地研究院首席研究员 方晓泉本周五（3月24日），杭州土地市场的焦点将聚焦在萧山，市北东两宗相邻宅地即将...

本周五（3月24日），杭州土地市场将聚焦在萧山，市北东两宗相邻宅地即将出让。这将是春节后杭州的首场土地出让，也是3月3日杭州限购升级后的首场出让会，具有强烈的风向标意义。

先来看地块的情况：

两宗地块的总面积142亩，总建筑面积23.7万方，总起价40.4亿元，楼面起价17001元/㎡。两宗地块所在的市北东单元，自2016年以来，至今已经成交了4宗宅地，平均楼面价是14977元/㎡，地价最高的一宗由港中旅在去年9月20日以20267元/㎡的楼面价拿下。

而这次出让的两块地，起价便超过了港中旅之前3宗地的成交价。从属性上看：这次的两块地比之前的几宗都有优势。一是地块距离地铁站仅200米，而融科、港中旅地块距离地铁站均为1.2公里、滨江地块更远；二是和融信地块相比，虽然到地铁站的距离相同，但融信地块南面有规划的高铁线路。以最近的一次成交地块（港中旅）为参照，时间上过去了半年，而地块属性上又胜出很多，因此业内对这两块地的预期地价从挂牌一开始就到了2.5万元/平米的高度。

再来看看板块的销售和库存情况：

市北东单元目前没有新盘在售，相邻板块距离地块较近的在售项目有万科海上明月、中国铁建德信君宸、绿城九龙仓钱塘明月玉府，其中海上明月和君宸的成交价约为2.7-2.8万元/平米（精装）、玉府的成交价在3.4-3.5万元/平米（精装）。

而地块周边待售项目较多，多为2016年成交地块。其中，市北东共4个待售项目，总库存30万方。加上距离较近的几个项目，以及在售项目，地块周边的总存量约为70万方。最后来看市场整体的情况：

由于主城区2017年以来还没有挂牌宅地，空窗期至少将持续3个月。而萧山和余杭也分别只推了2宗和1宗宅地。因此形成了一定程度的“地荒”。

在地荒之下，不少房企拿地资金溢出到宁波、绍兴、金华等城市，推动了浙江三四线城市的地价上涨，反过来又抬高了杭州的拿地预期。况且，三四线城市规模毕竟有限，消化不了太多资金，杭州依然是房企拿地的主战场。

而在2016年房企业绩普遍纷纷大涨的信心鼓动下，大多数房企在发展战略上，对于2017年的销售额设定了非常高的目标，总部把任务分解给各个区域，区域再分解给各个城市公司。如果要完成年度销售任务，必须要在上半年拿够地，并且以最快的开发速度赶在年底前开盘。这点从各房企纷纷投入较大精力寻找可以快速开发的二手地这件事上也可以看出。

可以说，每家房企现阶段的拿地压力都是前所未有的。

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