4.12主城土拍点评：主城区土地市场遇冷了吗？哪宗地的价格最真实？
核心提要：一、对三宗地块的三个问题：1、为什么说主城区的热门地块还处于创新高的上行通道中？2、牛田地块为何不...
文/好地网见习研究员 何贝贝
核心提要：一、三宗地，三个问题：
1、为什么说主城区的热门地块还处于创新高的上行通道中？
2、牛田地块为何不封顶？
3、九堡地块为何溢价率最低？
二、今天，哪宗地块的成交价格最真实？
三、比较三宗地的预期溢价率，谁最划算
4月12日，“摇号新政”后杭州主城区首拍落幕，成功出让3宗住宅用地，总建面22.23万方，总吸金75.5亿元。
地块成交情况
地块位置分布图
一、三宗地，三个问题：市场已经习惯于上限之后竞自持，今天三宗地虽然都创下了板块新高，但除了三堡地块，其他两宗没有竞到上限。
这一现象并不多见，好地数据库显示，杭州自设置土地上限价格规则以来，主城区共出让51宗地块，其中达至上限的有38宗，比例为75.5%。
今天却只有三分之一的地块竞到上限，这是否说明市场已经遇冷了呢？
好地研究院对这三宗地点评如下：
1、为什么说主城区的热门地块还处于创新高的上行通道中？
景芳三堡地块被安徽置地竞得，成交价35.5亿元，成交楼面价43929元/㎡，溢价率50%，自持比例16%。
好地研究院点评：值得关注的是，这宗地块楼面价（43929元/㎡）超越了临近的金隅&中铁项目（43288元/㎡），创下了三堡板块楼面价新记录，为杭州历史以来第三高。
从这个意义上来看，主城区热门板块的地价还是创新高的过程中！
2、牛田地块为何不封顶？
牛田单元R21-04地块被金科竞得，成交价33.4亿元，成交楼面价28866元/㎡，溢价率47%。
好地研究院点评：由于这次需要配建10%公租房，加上这部分成本，实际楼面价为32462元/㎡，这是板块新纪录！刷新了临近的越秀项目（30842元/㎡）保持的记录，比后者还高出5%。由于有配建公租房这部分成本的“隐藏”，没有达到上限价格（差518元/㎡），其实也不足为奇了，因为实际楼面价早就创牛田板块新高了。
从这个角度看，牛田板块，土地价格也处于不断创新高的过程中。
3、九堡地块为何溢价率最低？
九堡中心单元JG1701-R21-02地块被北京北辰竞得，成交价6.6亿元，成交楼面价25720元/㎡，溢价率39%，再创九堡楼面价新高。
好地研究院点评：本次地块的起拍价为18528元/㎡，若考虑10%公租房要求，实际起拍价为20976元/㎡，比上次金地竞得的地块起拍价（12700元/㎡）高了8276元/㎡左右，提价幅度为65%；最后的成交价为25720元/㎡，若考虑10%公租房要求，实际成交楼面价为28976元/㎡，创下九堡板块地价历史新纪录，此前，记录为金地项目保持（成交楼面价21590元/㎡，自持26%），如果剔除自持比例因素，北辰拿下的地块高出了7386元/㎡。
以实际成交楼面价28976元/㎡计算，保本房价约为4.1万元/㎡，比周边新房价格2.9万元/㎡（昆盛·肖邦，高层精装）高出41%，比周边的二手房3.1万元/㎡（香滨湾花园，高层精装）高出32.8%，从这个角度看，表面溢价率最低的九堡地块，实际的保本房价与周边二手房房价差距最大，达到1万元/㎡（金科牛田地块差价约0.7万元/㎡、安徽置地景芳三堡地块差价约0.6万元/㎡）。
九堡地块起拍价定的高，是导致其溢价率低的最重要的原因。本次九堡与牛田的起拍价，相差仅仅1098元/㎡。而在去年的7月与9月，牛田与九堡分别有两宗地出让，两者的起拍价差5412元/㎡。最后成交价差9251元/㎡，价差为30%，而如今，成交价差距仅仅为3486元/㎡，差距幅度为10%。
如此看，溢价率最低的九堡地块涨速最快。
牛田、九堡上次成交地块指标
二、今天，哪宗地块的成交价格最真实？
自从设置了上限与自持之后，有自持的地块，其真实的土地成交价格已经被屏蔽了。
今天三宗地，创新高的三堡地块，因为有16%的自持，真实地价依然被屏蔽。
九堡地块，虽然没到上限，但是其实际成交楼面价高达28967元/㎡（10%公租房配建）。不过这一价格并不能精确地显示九堡板块的真实地价，因为该地块太“袖珍”，仅仅只有2.5万方。一般来说，体量过小的地块，在拿地难的今天，很容易因为总价较低，参与门槛低，导致争抢者众多。加上风险相对可控，即使发生亏损但因体量小亏损额也不大。在牛市里，这些袖珍型地块往往会因争抢过热而出现地价虚高的现象。
而10万方以上的地块相对能真实呈现买卖的力量。今天金科拿下建筑面积达11.5万方的牛田地块，由于没有自持，可以较为真实地反映出牛田板块目前真实的地价：
32462元/㎡。超过旁边越秀项目5%左右，为板块最高。
三、比较三宗地的预期溢价率，谁最划算
好地研究院创制了预期溢价率，来表示目前地块成交价与现实房价之间的差距，具体计算方式为：
预期溢价率=（土地成交价换算成保本房价-周边的房价（新房或二手房房价））/周边的房价（新房或二手房房价）。
这一算法将揭示未来房价将上涨多少才能保本，按照这个我们制作了下表，以下是比较结果。
按照新房计算，三堡地块，牛田地块，九堡地块，分别需在现有的水平上，上涨16.4%、38%和41%，才能保本。
由于新房价格被限制，二手房价格相对更具参考性，按照测算，也需要上涨10.3%、16.8%和32.8%。
预期溢价率越低，意味着未来需要上涨多少幅度才能保本的难度越小，由此推算，今天拿地相对划算的排名是：
最划算的是，安徽置地景芳三堡地块；其次是金科牛田地块；溢价率最低的北京北辰九堡地块在三宗地块里最不划算，但是因为其拿地总金额最小，风险也相对较小。
杭政储出[2018]10号九堡中心单元JG1701-R21-02地块共有6家房企出手报价，经过38轮竞价（含挂牌期间报价，下同），最终由7671号竞买人北京北辰竞得。与之竞价到最后一轮的是7931号竞买人金科。
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