3位大咖爆猛料!下半年在厦门买房要用洪荒之力?马銮湾、集美新城4万+?!
下半年在厦门买房要用洪荒之力?马銮湾、集美新城4万+?!...
视频长3分钟,土豪请随意
XMHOUSE特别采访了:龙湖地产闽南区域营销总监何敏、鲁能福厦区营销经理赵章程、厦门中原地产总经理李慧,让我们一起听听最前线的炮声!温馨提醒:不要错把行情当能力,考验心理素质的时候来了!
1.厦门住宅成交大跌,真实原因何在?
限贷政策出来之后,厦门住宅成交量出现了三连跌陷入谷底,有声音说是开发商捂盘惜售造成的,也有人认为是买方进入观望、入市意愿不强的结果,您是何如看待这一现象?
何敏:在数据面前,最重要的是要透过现象看本质。我们看到两个成交量下跌,我觉得主要的原因是:第一,今年1-6月份的成交量是比较少见的,厦门一手住宅一共卖出220万方的房子,而过去三年,厦门市场的容量仅为330万方。如果按照1-6月份的去化速度,那么今年一手房的去化量将会达到450-480万方,这是一个不正常的量级。所以7月的楼市数据,我认为是从1-6月份的狂热回归到理性的正常环境中。
龙湖地产闽南区域营销总监何敏
赵章程:主要有3个方面原因:1.客户:限贷政策出来以后,上半年楼市中的主力客群——改善型置换客群和投资客,某种意义上被限制住了,限制了一部分人的购买行为。
1.市场情绪:政策在心理上,导致整个市场进入一种观望情绪,大众期待市场有松动。
3.开发商:目前厦门几大开发商,基本处于青黄不接的状态,老盘所剩不多,新盘后继乏力或者根本就没有土地储备。
鲁能福厦区营销经理赵章程
2.现在,还能不能在厦门买房?
经历了这波十年难得一遇的房价暴涨后,厦门楼市诸多楼盘已经补涨到位甚至出现了房价透支的现象,又恰逢政策调控期,那么当下还该不该、能不能买房?
李慧:购房者相当于一个城市的股东。由于房产是附着在土地上的不动产,所以在一个区域进入到高速发展之前,购房者通过买房与政府一起入股,入股之后随着政府在土地上推动的基建配套的完善和成熟,房子的价值也将会随着板块的升值而得到提升。房地产市场一直都是波段性上涨,对老百姓来讲由于要动用到的资金量比较大,所以大家比较关注这个问题。我觉得厦门市场的格局是呈现两极化的态势,还有一个情况是近5年来整个厦门城市经济格局的变化,未来将会融入更多的外来人口,随着更多外来人口涌入到厦门,城市供应量将会面临短缺。
厦门中原地产总经理李慧
赵章程:任何时候,买房只要问自己2个问题:1、自己的钱够不够。2、自己是为了居住购买还是为了投资购买。第一个问题是前提,没有这个前提免谈。第二个问题实际是时机的问题。对于自住客户,你切实有了居住需求,那么任何时候买都是对的,只要你还在厦门。安居乐业然后修身齐家治国平天下,房子是你人生路上的一个小boss,这个boss你不得不灭——房子是目前中国社会,大多数情况下,成家的前提。自住客户还要多回顾一下改革开放30多年来的历史,牢记一个原则,凡是经济领域国家限制的,就是机会。
对于自住客户,有钱买房后只要注意的2点,第一选地段,第二选品牌。地段(以及对这个地段的前景规划)决定了居住的方便性和未来的升值空间。品牌决定了房屋的质量、后期服务以及区别于周边非品牌房的价格涨幅。对于投资客户,他考虑的点不一样,他考虑的是从现在开始的一段时间内,自有资金,能否在诸多投资渠道中,取得最高收益的问题。
何敏:观看未来半年到一年,厦门房地产还是处于一个看涨的行情,如果有适合自己购买力的,适合自己需求的,适合自己家庭结构的房子要果断入手。第一,在5年前,肯定是岛内独大,如果厦门要成为一个500万人口的特大型城市,那么在不同的功能分区的城市背景下,在每个区域都会有核心标杆项目产生,都会有独立价值构建的背景出来,去看到城市发展的方向你就能获取城市发展的红利。第二,选择了合适的板块之后,一定要选择这个版块里面资源获取最多、规划最好、品牌保障最高、物业服务最好的项目,这些优点叠加之后,才可能在房产中得到优良的居住体验,才有可能得到比这个版块、这个城市更大的红利的增值。
重点是看大市场下的城市定位,比如从居住角度看则是环集美湖、马銮湾;从资源占有的角度则是环东海域;从城市5年之后的发展空间上看,则是翔安南部新城。这4个地区是未来厦门房价,或者是厦门居住的最热点的区域。3.怎么看待马銮湾和集美新城这两个板块?值得买吗?
马銮湾和集美新城现在是厦门楼市最火的两个板块,诞生了龙湖春江郦城、中航城国际社区、泰禾厦门院子、融侨观邸、首开龙湖春江彼等一批明星盘,但是现在这两个板块的房价基本到达了3万+, 如何来看待这两个板块的房价增值前景?房价天花板会到4万+吗?
赵章程:马銮湾和集美新城,对于厦门这座城市的意义是不同的。我们从大厦门城市的角度看马銮湾,他位于海沧区北面,依托于新阳大桥东侧的这一片区来发展,目前依旧有大量的工厂在这一片区。工厂区存在两个问题:规划变更的问题和工厂搬迁问题,很显然,工厂搬迁的速度和进度,需要政府的政治智慧和一定的手段,才能在若干年内形成效果。随着规划的进一步兑现、地铁的建成,马銮湾区域内房价肯定会进一步上升,因为到市区更加方便了,生活配套大幅度提升了,目前3万多的价格,不算贵,还会更贵。
杏林湾全景航拍图
最后说到天花板问题,这个要看城市的天际线和货币增量的天际线在哪里。10年前,上海内环线3万元,厦门岛内1万元,大家惊呼到头了。今天,同安的地价都到2万多元,上海远郊区地价破5万。我们看所谓的天花板,除非中国经济陷入像日本那样的滞涨期,货币M2不再增加,才可能带来核心城市房价上涨的停滞。在未来的某一天,也许会看到,但不是这10年。
何敏:任何一个从业者都很难给出一个具体的数字,去预测房价。因为房价的涨幅一方面跟城市的发展有关,另一方面,跟城市的供给有关,更重要的是跟广义货币的发行量有关。如今当手里的现金在不断贬值的时候,通过房产这种大宗不动产的购入来实现资产的保值就显得非常重要。关于天花板的问题,需要想象力,但是在看得到的未来半年到一年的时间内,这样的板块未来价格到4万-4.5万,甚至部分项目达到5万的时候大家也不要诧异。
一个方面是受众的预期在拔高,另一个方面是这些板块的发展。现在在岛内稍微能看的上眼的房子也要5万,好一点的6、7万。在这样的背景下,到明年年底我们再来回顾,就会出现,我们到底是选择一个新兴的配套齐全,但是需要10分钟的车程去解决距离的问题的板块,还是要在一个看起来成熟但是什么都不方便的区域去做选择。因此,天花板实际上是去构建这样的价值坐标体系,岛外新城的核心区是完全可以媲美五缘湾和滨北的,所以未来在我们能看到的一年到半年的时间里,这些板块达到3.5万-4万是一个普遍的现象,而这些板块中的某些高业态、高赠送、高品质、高精装修标准的产品价格突破4.5万-5万也不是不可能。
李慧:对于这两个湾区板块,从自然属性来讲,土地本身的价值很高。从升值的潜力来讲,我认为马銮湾比杏林湾更具升值潜力,因为,第一,马銮湾湾内就有4条地铁线;第二,马銮湾近几年土地出让速度相对来讲比较平稳,在平稳的前提下,随着未来基建的深化和提速,会加剧马銮湾板块土地价值的提升。不排除有些岛外板块的房价将会赶超厦门岛内的房价。因为在很多一线城市已经验证了这个事实,比如深圳的前海后海原先是属于很偏远的地区,而现在房价已经远超深圳老牌福田、罗福区。为什么会产生这样的情况?因为在城市规划发展过程中,由于没有办法在老区内通过重新做城市更新得以快速实现,
马銮湾全景航拍图
结语:可能,可能,翔安还将爆出新地王,集美新城、马銮湾又有地王年底压轴登场,吃瓜的群众已经审美疲劳,买房人也用尽了洪荒之力!为何房价上涨是一条不归路?因为所有优质的资源都在向寡头倾斜!在厦门买房,早已把自己和城市捆绑在一起,一群人总比一个人要来得安全。
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(XMHOUSE 王培)
在厦门用尽洪荒之力, 也不一定买得起房
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