不服来辩 杭州楼市2017前三甲的悬念可能维系在这块地上

本文将通过“2016年融创百亿构成”、“2017年融创货值盘点”以及“开放性地探讨”三个部分来展开杭州融创的第五年——即将到来的2017年。...

2016年11月9日，杭州融创发布了“百亿”海报。在2017年新年还有1个月零21天前，杭州融创提前完成了入杭以来的首个百亿指标——此时，距离杭州融创公司成立4周年还有不到1个月。

这是一个活力全开、全速奔跑的年份，在这样的年份，作为外来房企的杰出代表，杭州融创地气接得不错，提前实现百亿，旗下河滨这次项目更是从年头到年尾的销售榜单领跑者。

截至11月底，杭州融创完成销售额122亿，紧随绿城、万科、滨江前三甲，位居第四。

荣耀，记载了过去的辉煌，而后，成为历史的一部分；

而历史里，早已预埋了伏笔，启迪未来。本文将通过“2016年融创百亿构成”、“2017年融创货值盘点”以及“开放性地探讨”三个部分来展开杭州融创的第五年——即将到来的2017年。

一

2016杭州融创百亿组成

四方合力清晰可辨

杭州融创的百亿构成十分清晰，从项目上来看，主要如下：

1、包揽杭州主城区住宅套数、面积、金额三项桂冠的河滨之城贡献半壁江山；

2、钱塘江岸，杭州印与侯潮府一南一北，联合上缴近30亿；

3、第九区的富春壹号院、尾盘西溪融庄、望江府全力清盘；

4、收购与合作项目的莱蒙、金成、融科等公司项目的并表业绩。换个角度来看，以下四类开发项目构成了杭州融创的首个百亿：

1、独立操盘开发项目，如河滨之城，富春壹号院等项目；

2、合作开发，但由融创操盘开发项目，如侯潮府、杭州印等；

3、下半年收购或参股合作企业并表公司项目，如水榭山、西溪海、东南海等项目；

4、其他参股形式，不操盘项目，如之西湖等项目。

值得一提的是，在成交量提速的同时，融创在杭项目的售价几乎都是区域价格标杆，南星桥的侯潮府是钱江新城单价最高的住宅，杭州印在保持全市酒店式公寓第一销量的同时，价格同样足以俯视同类市场。而这一趋势将在2017年持续加深(这一点下文会详细阐述)。

二

2017杭州融创货值盘点：

7个4万+项目来势汹汹，融创一只脚踏进前三

2016年的产品线、项目分布、土地储备和开发进度将在2017年延续，当然也会有所不同：

2016年杭州融创首次划分出江南与江北片区，由营销中心下属两位营销负责人主导两大片区项目的营销工作。

从区域上来看，2016年杭州融创在深耕西溪、城西、钱江新城、滨江、富阳的同时，通过拿地、合作、收购等形式首次进入了城东、三堡、奥体、申花等主流核心板块，而这将随着项目的入市逐渐呈现布局的变化；但需要强调的是，这不同于远洋等公司的“换仓”，区域发生大面积的转移，从区域上看，三堡、城东是钱江新城的东北面，此前融创深耕南星桥近3年；奥体的两大项目同样有杭州印的领路......

一定程度上，这更像是一种“板块群”的概念，就像融创2015年以来的城市群开发思路一样，进入单个区域，随后进行辐射式铺展；这复制到杭州，从南星桥到三堡、城东、奥体，形成了板块与板块的连接，既可以实现地缘背景下的品牌与项目的传播，同时也有利于客户数据等营销资源的有效传递与合理配置。

从区域来看，钱塘江沿线成为了杭州融创新一轮部署的重要区域，在售和预售项目将达到4个，分别为融创大家·侯潮府、融创·涌清府、融创·时代奥城、信达融创奥体地块；同时，通过土地市场的强势表现，融创首次落子申花，这是融创入杭以来距离武林广场最近的一次项目落子。

接下来，本网主要从现有开发体量和未来上市项目两个方面，通过会独立开发、合作操盘的角度盘点杭州融创2017年的主要供应量：杭州融创独立操盘的项目在2017年几乎都会进入清盘阶段，河滨之城、侯潮府、杭州印、富春壹号院剩余货值均已不足以对大盘产生决定性影响；

此外，收购公司项目则组成了另一块业绩：不过从单盘来看，西溪海、水榭山、东南海、爱颐湾也剩余子弹不多；

从这一点上，杭州融创已上市项目的续销额上，与第一集团比，显然因为进入城市时间短，开发历史厚度和广度不够，将处于下风。4个亮相项目半数处于首开节点

目前，杭州融创手握四大新盘，且都已具备了在2017年初，甚至2016年底实现首开的施工进度与销售周期，奥体版块的融创·时代奥城已经开放现场售楼部，涌清府、玖樟台、溪涧堂在8月公布案名以来，进来按部就班，其中涌清府、玖樟台目前也已经处在首开节点前。1、9月土地市场上斩获的佑昌申花高溢价地块，楼面价超过34000元/平米，是杭州单价超过3万元/平米的五宗地块之一，同样保持了目前的申花地价纪录。项目目前处于前期定位阶段，预计明年下半年具备入市条件。

（地块资料：杭政储出(2016)21号，即庆隆单元FG01-R21-03地块，位于登云路和莫干山路交叉口西北侧，同时东侧部分紧邻勤丰小区。地块规划为住宅用地，占地面积36395㎡，容积率2.6，可建面积94627㎡。）

2、10月，融创中国公告宣布了与信达奥体地块的合作，杭州融创出资近50亿，占比奥体地块40%股权，项目预计明年四季度前后入市。

（地块资料：奥体单元FG04-MU-01、02，FG21-MU-03地块，东至奔竞大道、七甲河，南至扬帆路、西至规划道路，北至奥体博览中心主体育场。地块总出让面积达157787平米，可建建筑面积约57万方，其中住宅部分不低于32万方建筑面积。）

三

关于2017年排名的开放性讨论

高端项目跻身前列

2016年前11月，杭州出让了5宗单价超过3万元/平米的宅地，绿城、滨江保利、金茂首创、融信、融创一家一宗，目前位于前五阵营的绿城、滨江、融创而言，平分秋色。

不过因为9月，融创、滨江入股信达奥体地块，三方将共同操盘项目32万方住宅部分则给2017年的走势带来了X因素；这宗总价超过123亿的杭州目前地王，事实上如果剔除商业与公建部分，该地块的宅地部分楼面价同样在3万元/平米以上。

如果市场来看，信达，融创，滨江携手开发，对于杭州第一集团的领军房企而言无疑是一场“国家德比”性质的“6分比赛”：尤其是这样一个开发体量超过32万方，1200余户，且定位高端的区域甚至是城市级地标大盘，在未来3-5年开发周期内对销售业绩的提升和企业形象与品牌的影响力无疑是巨大的。

所以，事实上，我们的结论是不是应该是：2017年决定杭州市场座次排名的房企其实是信达?

8个在售续销项目，6个全新项目，单价4万元每平米以上项目可能超过7个，显然以这样的序列参战，杭州融创的2017年已经来势汹汹。

以目前的土地储备与项目进度，杭州融创超过今年的百亿几乎没有悬念，而悬念只是，百亿之后，杭州融创积极向上的目标是什么?

往期回顾：

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零和博弈下，绿城2017年还能继续第一吗？

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