巧用“港式清单”报价，成本难题分分钟解决！

二结构、粗装修需考虑的主要成本因素...

某工程主体结束后原总包单位因故退场，业主方另找施工队伍。徒弟的单位正与之洽谈余下的二结构及内外装修承包合同。

因是“港式清单”报价，需考虑的主要成本因素与执行定额完全不同，徒弟拿捏不准，于是电话征询我的意见，并发来图纸及甲方起草的合同草案。本文结合当时、当地的市场习惯、市场行情，选取其中的已完砌体（部分楼栋砌体完成，部分楼栋未砌）、楼地面、内抹灰三个部分的成本注意要点和大家一起分享我的分析过程，希望对商务造价人员判断合同成本水平能有所启发。


已完砌体需考虑的主要成本因素

1、结合图纸，勘察现场，评估已完成砌体的楼号是否还有剩下未完的零星砌体工程量：

如：大面积的砌体已完成，但是否还有零星的没砌到顶的、没砌斜砖的、过梁上口未砌的一皮砖；未砌的水电井小砌体；未完的女儿墙等（含女儿墙构造柱、压顶）。

2、评估预留洞口收口情况：

如：安装工程中的电箱、消防箱等洞口是否需用砖块补砌（见图1），管线密集区预留位的补砌（或浇筑混凝土）等，多单元的楼栋，还有内墙施工洞、外墙人货电梯口施工洞的补砌。3、复核窗台高度：

评估已砌完的外墙窗台的高度是否符合标准。如：超高的需翻掉重砌，不足高度的需加砌。

4、复核外窗洞口：

评估外砖墙不被阳台等隔离的窗洞口上下是否垂直，如若偏差太大需返修重砌。（见图2）

这些砌体的工程量虽不大，因零星散乱，故需细致统计。又由于零星散乱，不能组织起有效施工，与正常的砌筑相比，除了材料消耗略大以外，最主要的是拆除、返修、重砌、清理的用工量巨大，将出现数倍的人工亏损，故需对所耗的工料成本进行深入估算。

5、检查评估是否尚有未施工的构造柱、过梁、水电井抱框、小于一块砖需现浇的门垛、窗台压顶、阳台翻边、水电管井内二次浇筑的楼板等遗漏零星工作量。

这些未施工的现浇构造柱、过梁、门垛，大部分可能还需另行植筋，且构造柱、现浇过梁一般都是Φ12或Φ14的钢筋，植筋成本比Φ6.5的砌体加筋植筋贵出很多（见图3、4、5）。一旦发生，其工料成本很大。

以当地的市场价，浇筑这样混凝土人工费≈230元/m³；绑扎构造柱钢筋≈18～20元/延长米；模板30～32元/㎡接触面（门垛、水电管井抱框的人工更大）。即便如此，这也是整体施工的市场价格，类似这些散乱的零星工程量，价格则会更高。故需对所耗的工料成本进行深入地估算。

6、检查评估安装完的烟道质量情况：

6.1、有些烟道的安装距离墙面较远，需要用砖嵌砌。要求严格的业主可能要你剔凿地面预留洞口，返工重装，这些均需加以澄清确认，以考虑其返工安装、损坏损耗、修补的工料成本；

6.2、注意装好的烟道，肯定没止回阀，需另行考虑。

熟读图纸，因烟道壁很薄，有些设计烟道上加贴网抹灰，还有的设计另行加砌1/2或1/4砖墙。

6.3、出屋面成品风帽，采购时均不含百叶，需另行计算。由于成品风帽按个计算，往往容易被忽视，故需仔细阅读图纸，以免报价时遗漏。


楼地面需考虑的主要成本因素

结合图纸勘察现场，评估楼地面、楼梯的主体混凝土质量及清理情况：

1、楼地面的主要检查，评估楼其标高和平整度情况。尤其注意其地下储藏室、水电井内的楼面质量情况，防止出现楼地面面层超厚。

地下储藏室、水电井内的地面，一般设计为20mm水泥砂浆，一旦出现标高误差或地面平整度差（高低不平、脚窝），则会出现面层超厚，导致材料亏本。通过勘察，评估出地面的综合平均厚度大概是多少，不能照本宣科按照图纸厚度计算材料成本。

2、高度重视对楼地面清理情况的评估，以用来估算地面清理的人工成本。很多工地，因地面高低不平，脏、乱、差，清理用工比面层施工要大得多，且这样的工地很普遍，尤其是这类中途退场的工地，更需要注意。

3、地上因是地暖地面（50mm厚豆石混凝土地暖管保护层），相对好处理，但也要注意评估，不能太离谱。

4、楼梯抹灰：

4.1楼梯抹灰设计为20mm水泥砂浆，踏步钢筋护角（见图6）。护角筋植入在楼梯面层中，20mm厚砂浆往往覆盖不住，即使覆盖了，因保护厚度及强度不够很难保证不开裂、不空鼓。所以，对植入在楼梯抹灰层中的护角，有经验的施工单位一般均用30mm～40mm厚的细石混凝土找平，后撒1：1干料压光成型（因细石混凝土比商品砂浆更便宜，不但经济，且质量更能保证）或加大砂浆厚度（＞30mm），以降低空鼓的风险，保证抹灰质量。一旦发生开裂、不空鼓，得不偿失，其回访维修的成本极大。

4.2因主体结构已经成型，不可能将踏步标高压低，以留出抹灰厚度。所以，应联合施工、技术部门，对楼梯的标高、质量情况进行整体评估，方能较正确地估算出材料成本用量，不能照搬定额。一般来说，踏步平面的砂浆平均厚度至少按＞30mm考虑，立面略薄，综合水平：超定额用量的40%～50%。

4.3注意对楼梯踏步防滑条（一般住宅楼的水泥砂浆楼梯均无此设计）及侧边、楼梯底砂浆滴水线的的计算，以免遗漏（见图7）。

4.4注意楼梯抹灰的人工成本的估算：

按当地的市场习惯，梯抹灰以一张楼梯一层为单位计算，市场价为≈700元/张.层（含踏步侧面、底下滴水线），折合水平投影面积72元～75元/㎡，市场价与定额工资相差45%～50%。故成本测算要按市场因素考虑，不能照搬定额。


内抹灰需考虑的主要成本因素

1、对拉螺栓堵眼：

主体施工单位撤走前螺栓眼均未施工，按定额规定，混凝土墙的对拉螺栓堵眼不包含在抹灰中，而是包含在对拉螺栓中（见图8 ）。

螺栓堵眼应结合甲方要求的宽严程度和当地市场进行整体评估。按一般常规，ХХХ市的市场成本在3.0～4.0元/㎡建筑面积，要求高，管理严的业主有的成本＞5.0元/㎡建筑面积（见图9、10）。

所以这种中途接手的工程，成本考虑不能用原有的总包思维，应知己知彼，尽可能的使其符合实际。

2、结合图纸勘察现场，对整个工程的墙面质量情况做总体评估：

2.1、图纸的混凝土墙为200厚，但ХХХ市市场供应的加气混凝土砌块只有190mm。有些是有意让加气混凝土砌块厂家缩小规格，以防止混凝土板墙或砌体的垂直度、平整度不到位而影响整个墙面的抹灰（见图11）。

2.2同时，ХХХ市市场供应的保温土砌块只有280mm厚，由于主体的混凝土墙面是固定的，当外保温设计的厚度不同时，就会对该部位整个内墙面的抹灰厚度产生影响（见图12、13）。

2.3墙面的错台，使实际的平均抹灰厚度大受影响，它不是图纸问题，而是典型的实际问题。是否出现上述情况，上述问题对内抹灰厚度产生多少影响，应会同施工、技术部分对整个工程墙面的垂直度、平整度等质量情况进行综合评估，对整个工程内抹灰的平均厚度做出宏观上的判断。

现今全国住宅楼内墙抹灰的设计厚度一般为15mm，一般施工单位、普通的复合模板工艺，加上上述的材料原因；垂直度、平整度等的质量原因，实际发生的抹灰厚度往往都要超过该尺寸，这也是常说的抹灰砂浆100%亏损的主要原因之一。故绝不能按图纸的设计厚度去考虑材料成本，一般内墙抹灰砂浆至少考虑在20mm厚以上。

3、抹灰基层处理：

图纸设计的抹灰基层处理一般为：刷建筑胶素水泥浆一道，胶水比为1:4。但为了确保基底质量，实际施工时施工单位普遍采用毛化处理工艺（见图 14）， 一般的业主也有此明确要求，这几乎已达成共识。墙面的毛化处理与刷建筑胶素水泥浆，由于现在采用了半机械的喷涂工艺，两者人工成本相差不大。影响成本的主要因素是材料，两者的水泥、胶水的用量倍数相差，实际施工的用量可能没定额描述的这么大，但差距确实很大（见图 15、16）。应注意这方面的考量，这也是抹灰工程水泥常常亏损的原因之一（次要原因）。


写在最后

本文只简单地举例了以上三个部分，对于设计不抹灰天棚的打磨、嵌补；外墙保温抹灰；水电安装配合、措施等对成本影响因素，由于篇幅的原因暂不讲述。尤其是原施工的不合格的分部项需拆除重做的，不属于“现场维修费用”，必须重计量（如：顶板、墙面大面积漏水的质量缺陷等），应注意在合中约定。

众所周知，主体结构以外的二结构、装饰装修分部项，如按定额执行，则亏损严重，这几乎是全国性的通病。所以此类再接手的工程，不能一味地搬照定额，应结合自身的实际、当地市场的习惯、市场水平，以定额为参考进行综合报价。

2019年底，住房和城乡建设部正式发布《关于进一步加强房屋建筑和市政基础设施工程招标投标监管的指导意见》，首次提出“推动市场形成价格机制，实施工程造价供给侧结构性改革”。现行定额计价方式，或将迎来人、材、机价格市场化大的调整，即定额不是唯一，造价与市场接轨。

众所周知，甲方在对工程造价的控制中历来占据主动，为了规避风险，许多原由的固定模式逐渐被打破，动态性的市场体系模拟清单（即所谓的港式清单）应运而生，其目的就以甲方为主，造价多少甲方说了算。随着市场的变化，“广联达让造价更简单”，以后的造价员只是一个软件操作手，对造价员来说是简单省力，操作上更加轻松高效，但能力上也提出了更高要求。企业需要的是有经济头脑、能对成本进行预估、预控的动态型、复合型的经济性技术工程师（不是普通的“员”）。而这些唯有夯实我们的基础，在实践中不断获取。

人如斯，事亦如斯。成本的控制、索赔、决算的重点首先在于前期准备，需要的是预控、预估和更多的先见之明，其次在于过程控制这两个方面，而不是最后时刻的匆忙应付和后悔。结合市场，结合自身因素，改变观念，提高自己的综合素质。做好成本不但要有丰富的造价理论知识,还要具备全面的施工知识，更要求有强烈的责任心与敬业精神，如此，才能应对各式的变化挑战，成为一个成熟的造价人员。

续篇我例举一二市场体系清单报价模式个案（即：所谓的港式清单），就不套用定额，如何进行市场化报价作深入解析，请持续关注。

*本文系黄燕翔原创，独家来稿

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