马师傅看房记：中央别墅区不是随便叫的

马师傅讲堂又开课啦！...

ello，各位读者朋友们，周日好。看到标题，是不是赶紧就点进来听马师傅讲故事了呢？马师傅信马由缰，想到哪儿写到哪儿。因着北京地王频出，满世界都是顶豪公寓别墅，前几天又拍出了顺义地王，今天就跟大家从业主的角度说一说北京正经的传统中央别墅区。因为太长，小编强行分篇，成系列推送，欢迎追文~

北京别墅区域的划分：

先说何为别墅区？

五个要求，区域项目平均容积率较低（人口密度小）、产品多为纯独栋产品、区域内部贫富差距较小、配套统一完善且重心集中、环境较好，全部满足方可成为别墅区。

近年来北京的别墅产品其实很多，但新兴板块诸如亦庄、城南、泛CBD等就这五个要求来看缺失太多，故在此不做讨论。

传统的北京别墅区只有三个：中央别墅区、西山别墅区、泛奥北别墅区，中央别墅区放在后面单说，先简单说说另外两个：

西山别墅区

西山是北京城西部诸山的总称，风光秀丽，尤其以古刹闻名，自古就为君王所钟爱，多行宫——颐和园（我的拼音法打出来直接变成了颐和原著）、圆明园。

解放初期的香山、双清别墅，乃至今日的玉泉山区域（马师傅想起了某项目木有西向窗户），西山别墅区指的是北京西北方向的别墅，优势是全北京独一无二的自然资源（那个著名的“三山五园”）。

同时西山离中关村比较近，交通也很方便，是西城客户的至爱，代表项目有西山华府、西山美墅馆、颐和原著、御园等，近五年的别墅（含类独栋）产品做得非常用心（马师傅忍不住想夸那个木有西向窗户的开发商，真心无愧于豪宅专家的称谓，但是就不点名了，本来帮帮忙就不是为开发商服务的）。

但是目前西山区域在售别墅项目很少，基本只有二手房了，所以这个区域近年来高端公寓逐渐取代了别墅成为西部终极置业客户的首选。关于西山别墅区，以后马师傅也会专稿解读。

泛奥北别墅区



这里讲的是立汤路（亚北、奥北）至京藏高速沿线的别墅，覆盖面很广，主要位于昌平。

泛奥北别墅区是北京最早的别墅之一，最早的产品有八仙别墅、玫瑰园、碧水庄园等，初期的特点就是大，简单粗暴院子大房子大，而且很多项目都可以办理土地证，可以把楼炸了重盖。（ORZ……）

泛奥北别墅区初期的客户是非常有实力的，在煤老板大规模进京前，这里云集了全北京最有钱有势的一批人。

但是！后期此区域涌入了大量的中小开发商，开发的产品也相对低端化了，再加上回龙观，天通苑在南边交通太堵，所以整体说来在别墅群里地位较低，当然有几个项目的产品、性价比都非常好，之后马师傅也会专稿解读。

中央别墅区详述：

1、为什么叫做“中央别墅区”：

中央别墅区，Central Villa District，英文缩写为CVD，是平行于CBD的一个概念，其实指的是北京第一个真正意义上的高端别墅区，就好像国贸占据了北京CBD概念一样，很霸气。

2、中央别墅区的由来及划分：

北京中央别墅区是客观加主观因素的产物，研究中央别墅区，可以清晰地看出北京乃至中国国际地位的提高。



1992年7月2日北京正式开工兴建首都机场高速公路，于1993年9月14日全线竣工通车。 首都机场高速公路西起三元桥，东到首都国际机场，全长18．735公里，当时设计是全程10分钟到达机场（……）。

1992年北京首个涉外高档公寓、别墅小区丽京花园在马连店竣工。其后以香港开发商为主力的大量开发商进驻顺义。

1993—1995年是北京国际学校发展最迅猛的一段时期，众多国际学校落户北京，多坐落在朝阳亮马桥及顺义天竺、后沙峪地区。

不得不说其实北京CVD的形成确实有一定的客观助力及自发性。

当北京的国际地位不断提升，大量的外籍人员涌入中国，而老外的生活习惯是W2L（work to live，工作生活泾渭分明），所以对应使馆区，大量的老外选择在机场附近的顺义天竺地区生活（我个人觉得有一定的政治因素在里面，因为离机场近，跑路方便啊）。

同时老外聚集区吸引了一批北京的财富精英（以影视明星为主力），自然地，该区域开发的产品以独栋别墅为主。

接着说，中央别墅区真正的成型是在2002-2005年，随着丽嘉花园别墅、丽斯花园别墅、丽高王府的陆续竣工，逐渐形成了以温榆河与机场高速交界处为核心的中央别墅区。

同时2002-2005年也是北京的国际学校发展的第二个黄金期，2005年英国德威国际学校的落成正式标志着中央别墅区成为北京首个（至今也是唯一）的高端涉外别墅群。

今日的中央别墅区别墅云集，环境优美，在此对其划分为三个板块：

天竺——机场高速杨林大道出口顺榆阳路至京沈路东，代表项目丽京、丽嘉、丽斯、丽高、丽宫等独栋项目，同时也有诸如美林香槟小镇、誉天下等联排项目。



国展——京沈路以西顺天北路至安华街，代表项目澳景园、名都苑、裕京花园别墅、优山美地，这里没有含入离优山美地不远的龙湾、滟澜山、清景源，因为第一产品已经背离了传统的独栋别墅，而且距离机场高速太远，生活配套中心有所转移。



苇沟——机场高速苇沟出口周围，京密路以东，包括晴翠园、远洋LAVIE、财富公馆、九章别墅等，这个区域属于朝阳。

在此需要说明的是，后沙峪板块虽然也有大量的国际学校、别墅项目，但因为离中央别墅区核心区太远且区域内居住人群差距太大，故不计入中央别墅区。

至于孙河板块个人感觉比较复杂，前期距离较近的老项目如香江花园、观塘品质非常一般，新孙河板块距离国展很近，总价也很高，虽然现在炒得很火，但是周边配套及人文层次与传统中央别墅区无法承接，说是“第二CVD”比较靠谱。

关于中央别墅区三大板块的详细生活体验，将在下篇文章中为大家推送，敬请关注！

我是马师傅，有丰富的豪宅操盘经验，买房帮帮忙的创始人兼运营人

买房帮帮忙，聚焦于2000万以上的豪宅客户，提供一系列的购房咨询、陪同选房、法律顾问、资产配置服务

    关注 中国房评报道