狗-日的房地产大数据

那么多的券商、证券、房地产投资机构，用来研究分析的数据源居然都是错的！...

猴年即将过去，狗年还远吗？今天聊聊房地产的数据。

伟哥做了这么多年房地产的数据分析，最大的体会居然是没有靠谱的数据源，不论是官方的还是民间机构的，判断市场更多的是需要看经验。

路透报道说 某指数研究院停止发布百城房价指数，这事其实看似小事，实际是大事，虽然都知道这百城房价指数也不靠谱，但那么多的券商、证券、房地产投资机构，都需要个数据分析分析。现在看来2017年将进入无数据时代。

1：官方的数据来源，大部分是网签数据，网签数据并非及时签约数据，不能及时反应市场变动，但市场又很想知道比如930之后的变动，重庆领导调职的变动对市场影响。这就出现了数据真空。

“网签数据”是指买卖双方签订购房合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。

这数据有2大问题，滞后与人为干预：

“滞后”：全国各地网签数据是肯定滞后与市场成交的，最简单的以管理水平最好的一线城市为例，因为限购，正常的房地产交易合同签约后，需要有购房资格核验等手续，大约滞后2-3周。而三四线城市很多以为五证不全，甚至可能滞后1-2年，这种情况下。举例来说，同样是2017年1月24日网签的一套房，在不同城市，这套房的买卖意向达成，一线城市可能是一个月前，二线城市可能是2个月前，三四线城市可能是一年前，所以这种情况下，房地产分析的基础数据就存在不准确的客观可能性。

何况，各地的网签系统也不健全，目前只有大城市数据相对完善，这数据并不公开。各地的确有部分机构的机器抓取，也存在遗漏的现实。

“人为干预”：从2011年开始各地都有了房价控制目标，所以限价下很多房价拆分的形式出现了，比如精装修、车位、新风系统等。

另外全国各地针对高单价房的签约出现了明显的抑制政策，不允许高价房签约。这样就导致了最后的网签数据不论是从价格端，还是成交量端都出现了误差。

2：各种机构数据：

来源更简单，自身参与交易的数据，相对准确，但存在市场占有率高低的影响。目前最大的机构布局也只有几十个城市，而且各地占有率不一样。

另外很多平台机构，拥有的房地产数据来源存疑，更多的是利用机器机械网页抓取。数据基础都存在错误。结论：

1：房地产调控从来都是有效的，历史上，只要调控房价肯定是跌的，但总是小跌就开始放松调控，大跌就出台刺激政策，所以对于未来房价不要抱着调整到2018年的预期。

2：动不动预测中国房地产未来一年涨跌如何的都是骗子，因为中国房地产并非完全市场经济，走势非市场化。而且从全国看，实际分化非常明显。一个字涨或者跌，也不代表全国。

3：房地产没有一直涨，当然也没有一直跌，涨是主流，但2-3年必然会出现一次调整，有楼市调控导致的也有市场自发导致的，但的确是跌过。

4：房价未来3-6个月走势看金融信贷政策，未来6-12个月走势看经济基本面情况，长远发展看人口。

5：中国房地产最重要的经济指标是6.5%

考虑了与全面建成小康社会目标相衔接，考虑了推进结构性改革的需要，也有利于稳定和引导市场预期。稳增长主要是为了保就业、惠民生，有6.5%—7%的增速就能够实现比较充分的就业。

6：房地产从来不是一个孤立的行业，看房地产的发展其实有人说他是夜壶挺恰当，经济发展需要时。他就会刺激，不需要时，他就会调控。

7：买房不要看专家如何说，天天忽悠的专家，自己企业干的越来越小，你指望他能教你什么？有房的，有多套房的也不多。自己都搞不定的，你指望能学会什么？

8：房地产归根结底已经是金融属性，所以普通人买房就别看政策了，看看余额宝的收益率变化比你看政策有用的多。（1-2个月周期）

9：买房别扎堆，普通人买房一定要考虑逃生指数，看着涨的多，卖不掉有什么用？所以对于普通人来说，买房首选是有学区有地铁的住宅，然后是城区住宅、公寓，最次才是郊区。

10：未来城市级别这个概念失效了，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。

11：别因为单价10万就嫌贵，别因为单价1万就疯买。即使总价一样好，城区的小房子远比郊区的大房子保值。

12：房地产税是多项税种，大部分人关心的是其中的房产税，持有税制的改革不是一年两年可以出的，但在2017年两会会不会出现时间表，是影响未来的一件大事。

13：珍惜自己的第一次，首套房首套房信贷资格，不要随随便便用掉，未来这可能是普通人最大的本钱。

14：认房又认贷，是一个标志，不出这个政策代表政府调控的目的依然在限制涨幅，如果出这个政策，那就是打击改善，调控的目的就是降价了。

15：2017年对于开发商来说，最关键的当然是资金链，所以很多人说的，谁能借到跨周期的长钱就是牛逼的，所以在12月依然有企业在美元强势的情况下，依然借入美元债。

16：中国房地产还远远没有到崩溃的时候，因为城镇化率才56.1%，但是户籍人口城镇化率仅为39.9%,两者之间存在着16.2个百分点的差距。这其中，除部分城市落户难外，大部分都是买不起房的打工族，需求基础依然存在。

17：买房就是赌博，虽然都想赚钱，但抄到底部的概率太低，2015年初，2009年除。2012年初、2014年底，这四次底部，找对了，还要卖对。太难，在未来高房价下波动节奏也会加快。

18：对于房企来说，过去一年抢了地王的，肯定是要付出站岗几年的代价的，历史上，2011年后的地王，爽快的不多。

19：一线城市的房价看新房已经完全失真，因为有限的土地供应量和控制的网签节奏，所以看房价还是看二手房吧。

20：从调控政策看，未来还有起码10个城市会加码，3-5个城市会升级到认房又认贷。所以二套房置换的必须控制好时间差，预留好首付上调的空间。

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