商住的功与过︱数说楼市

瑕瑜互见。...



今年的商住市场让开发商赚的盆满钵满，一年的销量比过去3年的总和还要多。



然而，风水轮流转，下半年，商住已经让开发商们噤若寒蝉、缄口不言。

媒体小编加班删稿、销售案场物料全无、户外广告接连下刊、样板间闭门整改、规划方案推翻重来……

这一切的一切的根源在于5月的一则通知，《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》。其中最狠的两条是：1、商办产品不得每户单独设卫生间；2、商改住不能办理房产证。

930之后，监管形势空前严峻，甚至可以用风声鹤唳来形容，北京多部门联合组成检查组赴各个项目明察暗访，而监查的重要一项就是商业公建用地违规开发为类住宅产品销售，上文提到的北京开发商的所有动作都发生在这个阶段。

曾经闹得再欢，在拉好的清单面前，该还的帐也是躲不过去的。

其实，商住产品的存在由来已久，动因则是商业与住宅两类产品的价格轮流坐庄。

10余年前北京住宅价格远低于商业时，也曾有开发商将住宅改建为商业，比如今年打回原形出售的和平里8号和前海中金公馆。而当住宅价格一再上涨，商业价格萎靡不振，商改住开始盛行。

商住并非一无是处，特别是今年这个住宅市场趋向高端化、市场供给匮乏，自住房减量增价之时，商住成为替代型产品，满足了大量刚需居住需求。

今年以来，北京纯商住宅和商住的套均成交价格相差2.9倍，前者为565万元，后者只有196万元。

分解到不同环线位置，除二环内核心城区外，其余位置商住套均总价均远低于纯商住宅，特别是在刚需客群相对集中的五至六环，商住套均总价仅相当于纯商住宅的29%，洼地效应下加速购房者向商住市场流动。



另外，在结构性拉低北京商品住宅成交均价和缓解供需矛盾上，商住也是功不可没。

2016年，加入商住的商品住宅成交均价为34294元/㎡，而未纳入商住的纯商住宅成交均价则是37164元/㎡，二者相差2870元。加入商住后，供需比也由0.56升至0.66。也许，商住在一定程度上填补了中低价位住宅产品不足的市场空缺，但是，不容否认的是，商业和办公用地的规划和出让本是为了填补区域相应配套的不足，被改为住宅销售后，不仅这一目的并未实现，反而造成区域内居住人口密度的进一步增加，配套匮乏现象的继续恶化。因此，商住实则是以满足部分购房者意愿为代价，去伤害所有居住在此区域居民的利益。

对于北京房地产市场来说，商住可谓瑕瑜互见。然而，对于北京的城市规划、人口控制，乃至经济结构的转型升级来说，这类将商业办公开发为类住宅的产品，则不得不被调控的车轮碾压而过。

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