陈云峰：一个估价1亿的IDEA

一个刚刚规划雏形的商业构想，专业投资机构就按照1个亿买单？当然不是！...



在北京地产行业这个明星职业经理人云集的城市，曾创造就了诸多市场传奇和现象级的行业事件。

在那些风云激荡的岁月里，执掌过两个百万平米超级大盘的陈云峰，无疑是行业发展高峰期的参与者和铸造者之一。陈云峰另一个众所周知的身份是中国房地产经理人联盟秘书长，他在2008年创建了中经联盟，聚拢了一大批行业精英，在地产行业拥有强大的影响力和号召力。

身兼地产项目公司总经理和上市公司副总裁，年薪几百万，早就实现了财务自由，这就是人们常说的“金领”。在职业发展到达巅峰之际，陈云峰毅然决然的选择了创业，按照他自己的话说：“再不创业就来不及了”，来不及包括两个含义：年岁越来越大，机会越来越少。

2015年初，陈云峰果断创立了自己的商业地产运营公司—达世恒，业务范围囊括商业地产的定位、策划、销售、招商、运营管理，覆盖产业链全程，他反复叮嘱自己：专业、专注，做深、做强，形成自己的核心竞争力。

1年多来，让他惊喜的是：项目应接不暇，中国商业地产100强有30家居然都签了单，小项目根本顾不过来，商业地产市场果然很大，上千万的营业收入，初步成型的团队，客户的肯定，局面一下子就打开了。

然而，陈云峰并未就此止步，“怎么样让企业跨上亿元的台阶，做成行业龙头企业？”嗯，必须依靠移动互联网，必须借助资本的力量，必须整合大资源搭建商业地产平台，必须实现全国连锁，必须直击行业的痛点！

于是，2016年初，他又在原来商业运营公司的基础上，开始了他创业的2.0版——“优铺”，打造中国首席商业地产租售O2O平台。

对了，“优铺”不仅解决租赁招商的难题，还要解决商铺销售难题，更要提供租售组合策略，再辅以金融支持，业内人一眼看出：资产管理的思路！

今天，在中国商业地产产业化峰会上，陈云峰宣布“优铺”品牌正式亮相，而据说，具体产品正在申报商标，暂时还要保密一段时间，才会正式上线。峰会星光熠熠，几乎所有的购物中心总经理全来了，20多家商业地产开发商总经理和营销总监也都来了，说实话，对自己的工作有帮助，谁不来听听呢？务实的会议，少而又少，“优铺”是什么样子，必须来观摩一下。

京投发展的总裁高一轩、优客工厂和共享际的创始人毛大庆、国开东方的总裁王军、绿地商业的总经理王智明、绿城的副总经理胡广元、泛海的商业副总裁王亚平，在北京销售额超百亿的20位营销总经理，以及数十位品牌商家、媒体嘉宾均参与盛会。大家关注的是，陈云峰如何构建自己的商业地产帝国。商业地产，一直是国内房地产开发最大的痛点，将来更是。

城市化走过了15年，住宅市场几近饱和，住宅需要的配套正方兴未艾，大量的房地产项目，越来越多的商业，开始是利润点，现在是包袱。

由于中国金融手段滞后，没有REITs，或散售或整体持有，这两级的选择让开发商望洋兴叹。

城市发展、区域发展的不均衡、消费呼唤升级换代、电商对实体产业的冲击，都令商业地产的开发运营举步维艰。

此外，商业地产的产业链条很长，对房企的专业度、资源整合能力的要求更高，且资金占用大、回报周期漫长，习惯了快进快出、滚动开发的房企难以接受这种循序渐进的发展模式。

开发商业地产？经验、资源、团队都不完备，商业地产的重资产、低回报的现状也不能对企业业绩形成支撑。如何解决？商铺不卖不行，卖了投资回报过低小业主不答应，留有后患。这样的行业现状下，商业地产的开发运营只有几家寡头找到了产业链模式，95%的开发商转型困难，进退维谷，老板和经理人忧心忡忡。

国家统计局数据显示，今年1-10月，全国商业营业用房的待售面积是15572万平米。按前10个月商业营业用房的销售均价计算，商业营业用房待售价值1.5万亿。这些商业用房的经营价值更高，仅按5元/平米/天来计算，一年的经营性租金就高达2800多亿。

房企重仓的商业用地却没有模式、渠道去消化，而众多商家，包括大型的购物中心、超市，中小型的餐饮、休闲类企业，同样面临着市场拓展困难、经营场地难觅的局面。资源不匹配、信息不对称，形成了一个巨大的市场机会。

陈云峰不仅敏锐地发现了这个机会，还在此前的从业经历中积累了丰富的作业经验，组织了包括开发商、品牌商家、中介机构在内的大量行业资源，并早已搭建好成熟的团队，因此，创业2.0版的“优铺”，可以说是天时地利人和之举。“优铺”的模式核心是租售组合+经纪人众包，为开发商的商业地产产品提供销售和出租的经纪人众包服务。

优铺业务模式的特点是：

第一，  瞄准一手商业，3年后转到二手商业；

第二，  提供租售组合方案和商业地产全程系统解决方案；

第三，  以租促售，售后返租，带租约销售，实现开发商、小业主、品牌多赢；

第四，  线上整合线下的众包模式；

第五，  延伸到金融和数据价值链。

这桩生意的商业模式刚刚形成，就获得了包括中经大业资本、庆峰基金、毛大庆、中投置地董事长王军、以及一直寻找机会布局房地产产业链的10几家投资基金近2500万天使投资，“优铺”的估值起步1亿，3年后稳健达到10亿元，开局良好。一个刚刚规划雏形的商业构想，专业投资机构就按照1个亿买单？当然不是！

如今，在资本市场圈钱越来越难，一个故事卖出天价的泡沫时代已经结束了，风投看重的除了商业模式，还要看市场空间、创始人的资源调配能力和团队的从业经验。而在这些方面，陈云峰独具优势。

市场空间上，前文已经说道，存量待售的商业地产价值1.5万亿，粗糙预估的年租金也高达2800亿，这个地产行业的细分市场具备足够的想象力和商业机会。

资源整合上，陈云峰自2015年创建自己的商业地产运营公司后建立了庞大的资源库，拥有3万多个品牌商户资源、2万多个商业项目资源，和2万多行业从业人员资源。预计到2019年，优铺将与10000家商管机构建立合作关系，建立起50万人的招商经纪人资源库；优铺将与50000家经纪公司建立合作关系，建立起100万人的销售经纪人资源库。

团队专业度首看创始人，陈云峰在零售业和房地产业操盘多年，对商业地产行业有较为深刻的理解，他以上市公司高管、商业地产领域的专家身份创业，凭借对行业的深入理解、高层视野、极强的管理能力和执行能力、多年的人脉积淀，以及创业必成的决心，是一名非常靠谱的创业者。

商业地产与移动互联结合的风口来了！从住宅的房多多、房天下、爱屋及乌，到写字楼的好租、空间家、优办，估值全部在20亿元以上，商业地产移动互联网至今尚无大鳄，有，则一定会10倍于住宅和商业，道理很简单，住宅已经进入竞争的红海，写字楼则面临市场局限在一线城市的天然弱点。

投资人最敏感，据了解，除了确定的几家投资机构已经完成了尽调，将陆续进入PRE-A的签约投资阶段。除此之外，还有10余家国内知名投资机构和“优铺”进行了接触并表示了明显兴趣，将在后续融资阶段中考虑投资。

陈云峰预计，到2019年“优铺”将实现5亿以上的营业收入，发放超过3个亿的佣金分成，为从业经纪人提供丰厚的佣金分成收入。

“众里寻他千百度，优铺就在灯火阑珊处”，陈云峰在品牌发布会上笑称：“买铺租铺找优铺。”

未来，在陈云峰带领下的“优铺”，能为行业解决多少痛点，创造什么惊喜，让我们拭目以待这位地产老兵的再一次涅槃。

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