重磅发布：武汉首进土地出让金千亿军团 楼市销量明年预计下滑

今日亿房网和武汉市房地产开发企业协会共同主办的2017武汉房地产年度趋势发布会在硚口新世界盛大启幕。你想知道的干货都在这里。...

北京时间1月11日，由亿房网和武汉市房地产开发企业协会共同主办的《2017武汉房地产年度趋势发布会》在硚口新世界盛大启幕。发布会上亿房网研究中心、中原地产、仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行携手中国地质大学（武汉）房地产研究室负责人殷跃建就武汉未来房地产趋势做了精彩报告。

武汉楼市销量明年预计下滑10%～20%

亿房网研究中心主任明晶晶在现场发布了《2017年武汉住宅市场趋势报告》。明晶晶介绍，2016年外地人占购房需求六成以上，供应端和外地人口的购房减少，预计2017年武汉购房销量下降比例为10%到20%，远城区需求增长占比超主城区。

明晶晶介绍，2011年的时候，武汉外地客源是三分之一，到了今年接近6成，也就是说武汉大部分的房子被外地人买了。其中，湖北省内客源超过了本地客源，占比46.83%，整个武汉市是全国第十大人口净流入城市，在省内除了武汉是人口净流入，其他城市是人口净流出。

那么，武汉房地产市场到底有没有泡沫？亿房网数据显示，武汉市主城区的住房泡沫处于良性发展阶段，中度和重度泡沫集中在二环周边。目前光谷区域的泡沫化程度不高，泡沫集中永清、二七、四新和杨春湖区域。

明晶晶说，外地人口的购房减少将导致2017年武汉购房销量下降，预计比例为10%到20%，远城区需求增长占比将超主城区。

亿房网数据还显示，2016年武汉商品住宅共成交28万套，成交面积过3千万，商品房面积达3500万方，连续两年增长过快。

明晶晶表示，2016年武汉整体房价超过万元，套均价突破百万，面积增长3.1%，武汉购买人群对房价的吸收能力正在大幅度提升。

武汉首进土地出让金千亿军团 楼面成交价同比增幅超50%

湖北中原地产策略研究部总监杨丽宇公布了武汉土地市场的最新情况，她提到，2016年武汉首次进入土地出让金千亿军团，全国总共有7个城市进入，武汉首次突破7亿排名第七，土地出让金额是1067.99亿元，楼面地价远超全国平均水平。

中原地产最新数据显示，2016年武汉土地成交建面2242.61万方，同比增长15.3，楼面成交地价同比增长53.3%，成交金额为1067.99亿元，同比增长65.1%，远超全国平均水平。

她预测，2017年是资金实力强大的国企拿地的周期，房企能低于预期的价格获得优质土地，提升项目净利率，资金实力强大的国企、央企、大型上市房企将迎来逆周期拿地好时机，并购热潮将持续。

政策也不会放松，2018年经济增长重回首位，政府放松可能性大。在拿地资金去杠杆背景下，预计2017年土拍市场土地溢价率会出现下滑。

武汉写字楼空置率达到30%  2017年预计新增100万方

仲量联行-华中区战略顾问部总监彭博带来了武汉写字楼市场最新数据。在2016年，武汉优质办公楼新增接近50万平方米，甲级94万占33%，乙级227万平方米。

从优质办公楼的供应情况来看，分区来看基本情况和介绍，建设大道和解放大道作为重要的区域，这两个区域的发展到了接近饱和，中北路随着政府的新增规划和办公楼，这个区域今年新增9.6万方的办公楼，提供了未来发展的经济潜力。

新兴商务区武汉商务区2016年没有新增，汉口滨江商务区成为武汉新增最大的一个区域，武汉滨江商务区没有新的项目供应。

需求来看，2016年需求水平优质办公楼总量在21万平方米，相比前面的来看，今年需求有一定下降。

“第一是P2P行业发展迅猛，正是因为太过于迅猛出现了问题，导致了政府的严厉调控，2016大量P2P企业倒闭退出导致市场的下降。”彭博称。

武汉新增需求主要来自三个区域，汉口滨江是最热的区域，占需求的44%，第二是解放大道商务区占市场需求33%，第三是中北路占了需求的16%，固有的商务区成为主流区。

2016年，由于这么大的新增供应量，空置率水平有所上升，整个市场空置率水平上升的6个百分点，达到25%，甲级写字楼第四季度集中入市的原因，空置率水平达到了30%。

整个2017年入市可能会超过100万方的水平，预计在2017-到2017年整个优质办公楼入市量的水平会超过300万平方米，这个量是相对大的数据。

武汉商业地产领跑华中六省  734万方存量堪比一线城市

戴德梁行-中国区商业地产部执行董事甄仕奇称，武汉商业地产在2016年年底有734万方的存量，什么规模？继续领跑华中六省的省会第一名，700多万方的存量在一线市场，北京和上海来看也是第一，对比2014到2016年的数字，增量在变少，每年供应出来的项目没有一千多。

本来要兑现2016年的十几家商业要开业的结果只开了四个，武汉商业地产发展趋势放缓明显。同时，武汉新入品牌也开始放缓，武汉市场开了很多新牌子、新商铺和餐厅很多没有见过，在2016年只有54个新增知名品牌在武汉开了店。

有一点特别的是新开的品牌店已经从原来的大数量变成了高的质量，包括有一些有尖端生活包括K歌之王和娱乐设施商户，给武汉提供了吃喝玩乐和买东西的选择。

线下的项目升级，原来在提项目时，会提体验式、家庭娱乐，现在有项目开始这么做了。武汉消费未来将进入细分市场。

甄仕奇称，这两年更多，包括华润、中粮等一线玩家，包括港资的进入到商业地产板块，他们进入会让竞争更有趣会更剧烈。随着大咖进入，过去三年以后，会对现在的商业市场格局有改变，会把市场重新梳理。

世邦魏理仕黄英波：住宅一家独大的问题是商用和住宅严重倒挂

黄英波介绍，2016年开始，越来越多的发展商，不管是国企、央企开始把自己的定位转变成服务商。

第一块是租户关系，业主方没有那么强势，把自己定位成了服务商。客户自己也明白需要什么，因此他们的分类大数据做到最后，就是提供给发展商和运营商，怎么把人牢牢抓在项目上。

2017年开始武汉会开始越来越多的单品店，真正的吸客能力和营业额会高过传统的集合店为什么会这么判断？黄英波认为，今天的日本零售最符合亚洲人的消费习惯，以武汉人口比较杂多的城市，商业会走在全国前列。

武汉周边在做全国第二大的室内滑雪场和最大的风动体验、跳伞、热气球，未来的商业目的并不是从租金赚钱，是需要把资产做到保值、增值，通过商业带来人气。

黄英波同时还提到，武汉市的住宅价格已经远高过同区域，不管是商场还是写字楼的价格，把销售价格放开，回到租金价格，武汉市除了个别极端老的购物中心，新的购物中心的平均租金不能达到现在的写字楼均价，而且差很远。

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