“五行缺铁” 的青山楼市 房价一年就翻番

曾经地铁4号线与青山的擦肩而过至今仍然青山人扼腕不已。...



近日华中金融城规划出炉，自此与中北路、中央文化区、武昌滨江商务区等功能区融合为一个巨大的核心金融商务商业区。根据市场引力法则，将对周边尤其是青山产生巨大的虹吸效用，青山有再次被边缘化的可能。

曾经地铁4号线与青山的擦肩而过至今仍然青山人扼腕不已。在武汉主城区普遍通地铁、而远城区的机场线、阳逻线等也在不仅的将来通地铁。而作为中心城区之一的青山真正意义上的地铁却要等到2021年，让青山人尴尬不已。“五行缺铁”已经成为青山发展的最大的短板。那么在华中金融城等周边区域巨大的虹吸效应下，“五行缺铁”的青山该如何缓解发展尴尬，青山楼市投资价值会又受到怎样的影响？

青山房价涨幅超45% 配套仍是房价决定因素

去年初奥山世纪城9000多的房价让许多刚需觉得高不可攀，因为房市区位更好的徐东均价也仅在12000左右，甚至青山其他板块还有6000多的楼盘。但不到一年这个价格就涨到了17700，涨幅几乎翻番。

数据显示，至2016年10月青山住宅均价13709元/平米，同比去年9215元/平米上涨48.7%，涨幅位列各区前列，仅次于光谷和武昌中心区等区域。虽然从价格看，青山与同类的后湖、古田等区域房价相差不大，但涨幅远高于同类区域。与其他片区通过地铁等城建配套因素推动房价上涨不同，在缺乏地铁之一涨价利器的情况下，青山房价涨幅居前，主要有以下几个因素。

首先是供求结构的失衡，与其他区域一样，在青山房价大幅上涨的同时，存量却在持续下降，供不应求是导致青山房价上涨的主要因素，这是市场大势。数据显示，今年以来青山片销量持续高于供应，存量快速消化。从供应和销量走势对比看，供应对销量的抑制十分明显。在这种情况为青山房价持续上涨提供坚实基础。其次，青山房价涨幅这么大另一个主要因素则是青山主销楼盘均为优质地段或优质配套的楼盘。如区域内主销楼盘印力中心、吾行里、联泰香域水岸、福星惠誉东湖城、武汉恒大御府、奥山世纪城等项目均集中在地段及配套好的建二、青山滨江商务区及东湖风景区等板块。优质房源成交占比80%以上，这也是青山房价持续并大幅上涨的主要因素之一。

2016年10月青山楼盘成交量价及存量情况：

 “五行缺铁” 怎样看待青山楼市投资空间？

虽然由于优质房源热销导致青山房价同比上涨48.7%，但从各板块来看，这种涨幅并不均衡。尤其从价格绝对值来看，整体房价涨幅的扩大并没有缩小青山各板块房价的差距，如奥山世纪城均价高达17700而武东板块的武东金桂园仅6900，两者价差高达5.56倍，地段稍好的绿地香树花城均价也仅7800，两者价格也在2.26倍。青山各版块房价差异仍然较大

从青山不同板块的均价看，也存在较大额差异。配套和交通较好的板块价格均在15000左右，而其他板块则在7800-11000左右。价格梯度十分明显。从各板块价格来看，优质房源的涨幅也普遍高于其他房源。也表明在青山片配套仍是房价决定因素。青山房价与周边片区对比

而与周边片区房价对比看，除后湖外，低于周边大多区域，尤其是与武昌中心区差距十分巨大。而这种差距也正在呈扩大趋势。这种差距主要是因为区位、城市功能、资源和配套等价格支撑因素决定，而则这些因素方面，青山并没占优质。

在华中金融城等周边区域巨大的虹吸效应下，“五行缺铁”的 青山该如何缓解发展尴尬，青山楼市投资价值会又受到怎样的影响？青山楼市的发展仍有赖于片区发展的转型

首先，周边以华中金融城、中北路、中央文化区等为主的武昌核心金融商务集群产生的巨大虹吸效应使得优质资源进一步向该区域集中，因此在价格和价值上青山落后周边尤其武昌中心区的局面不会改变。这也使得青山楼市的投资价值要低于周边。从收益情况看这种差距会进一步拉大。

其二、另一方面由于青山距离周边尤其是武昌核心金融商务核心较近，如果采取差异化及一体化发展，未来交通尤其是地铁的改善使得青山能方便共享周边资源，加上青山本身配套的提升，青山楼市增长和投资价值仍有较大增长空间。

最后，由于青山房价相对周边尤其是武昌中心区要低很多且未来供应较大。因此也使得青山楼市具有较高性价比，使得置业和投资的成本相对较低。同时也使得其购房需求增长较快，可以用较快的需求增长来抵消较慢的价值增长。

因此，虽然青山地铁短暂性缺位使得该片区楼市相对周边缺乏底气，但青山的优势仍十分明显，其楼市投资价值仍具有较大的空间。尤其是其相对较低的价格和相对较高的配套仍值得自住型购房者重点关注。

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