武汉保利会抛弃“二房”吗？

其实，我一直更喜欢三房。...



不同时期人们对于住房的需求不同，而随着城市的发展，人们在看着地段、品牌、景观的同时，也开始注重居住的品质，地铁房、学区房，功能多样的改善型三房成为了时下热门的置业选择。

不过市场需求同样也受买房者的价格承受能力，以及最新的购房政策影响，开发商自然不能一味地迎合市场需求而推出改善型产品。如何推以最合适的价格推出最契合当前市场的产品自然是每个开发商最为关心的问题。

对于开发商当前以及未来会以何种产品为主打推出，小盟以2002年就进入武汉的武汉保利为例，对其近年来的产品进行了梳理。该房企15年间在武汉已经开发了14个住宅项目，布局主要以武昌、光谷方向为主。

从其在关山的保利花园开始，就将自己的产品定位为刚需时代的三房专家，很少推出两房产品，未来更是有可能退出两房市场。其主打的刚需三房户型方正，至少一房以及客厅朝南的设计也是目前公认的好户型的必备条件。另外，客厅和餐厅一体，形成开阔的活动区域方便会客的设计也常常出现在其热销的三房产品中，2015年热销的三房产品更是做到了刚需三房少有的南北通透设计。



2012年保利心语热销三房，97平三房两厅一卫，户型方正，客厅餐厅一体，主卧及客厅朝南



2013年保利心语热销三房，91平三房两厅一卫，全南朝向，赠送面积多。



2014年保利心语热销三房，91平三房两厅一卫，户型方正，三阳台设计，赠送面积较多。



2015年保利中央公馆热销三房，95平三房两厅一卫，南北通透设计，客厅以及主卧朝南设计较好。



2016年保利公园九里热销三房，90平三房两厅一卫，客厅餐厅一体，客厅以及主卧朝南设计。

刚需三房专家向改善三房专家转型从2014年9月武汉解除限购以来，市场整体环境开始转变，刚性需求大量释放，2015年成交套数领跑全国，吸引了无数购房者和开发商的目光。

而房子不愁卖的同时，武汉保利也开始寻求产品上的变革，力图将自己定位为“舒适专家”，改善型的面积更大、总价更高的产品越来越多地被推出。

据了解，2015年武汉保利改善型三房仅占其总推货量的23.6%，到2016年上升到了30.6%，不过刚需三房依然是重点产品，占据着“半壁江山”。



这类户型更注重功能及舒适度上的设计，如南北通透，主卫与客卫分开保障卧室的私密性等。



保利时代108平三房两厅两卫，南北通透设计，客厅及主卧朝南，赠送面积较多。



保利公园九里109平三房两厅两卫，南北通透设计，客厅及卧室朝南，户型方正。

产品布局——主打刚需三房  部分项目改善三房为主从产品布局来看，2016年以来，武汉保利主要项目的供货量集中于光谷南和南湖片，其中又以刚需三房为绝对主力产品。产品布局与区域位置和客户群体契合的非常好，如南湖片生活配套十分完善，紧邻武昌核心区域，加上地铁7号线和8号线于今年年底通车的利好，成为地铁房的热门选择，光谷南的项目尽管无地铁优势，但针对金融港、软件园等区域的上班族而言，驱车上班前往十分方便，综合交通考虑后的房价仍在购房者的承受能力之内。

另外，新洲、汉阳中心区以及白沙洲片的改善型三房产品供货量要多于刚需三房。新洲的项目目前主要针对一线城市回流的返乡置业者，这类客群普遍收入较高，更容易接受改善型产品；白沙洲片为外地购房置业的重点区域，受落户政策影响，改善型三房自然将成为片区供应主流。汉阳中心区则是房价要低于汉口及武昌中心区，容易吸引到中心城区的优质客户。

精装修房成溢价利器  溢价能力普遍超过北上广另外，产品的变化也同样体现在房屋的装修属性上。据了解，武汉市的精装修房一直发展较为缓慢，精装房开发占比长期在20%以下，远低于北上广等一线城市。

不过自武汉重启限购以来，价格监管成为市场调控的重要内容，凡是价格涨幅过快或过高的项目均不予备案。于是价格更高的精装房便成了部分开发商逃避价格监管，变相涨价的“利器”。



武汉保利2016年至今推出的精装房，其占比达到了24%，而精装修价格在房价构成中大多占到了14%以上，略高于万科，低于恒大。



而从全国范围来看，主要一线城市精装修价格占其售价比重大多在10%以内，二线城市以高端住宅为主的杭州，其精装修价格占比也在10%左右，而与武汉情况差不多的南京，其精装修价格占比还要略高于武汉。表明在价格较高的高端住宅市场层面，精装修并不是主要溢价手段，刚需住宅产品才是最能体现精装修溢价能力的地方。



未来供应将刚需三房及改善三房齐头并进

据熟悉武汉保利产品线的内部人士介绍，他们未来确实将以改善为主，而小户型产品的设计会越来越少，未来两房产品将会退出市场。



截至2016年2月末，武汉保利的两房产品和大三房产品存销比最高，去化略有困难。存销比最低的是豪宅类产品，不过该房企推出豪宅非常少。作为主力产品的刚需三房和120平以下的改善三房仍是去化最快的产品。相信未来该房企改善三房为主的产品策略仍将不变，但120平以内的三房预计会加大推货量，两房产品以及120平以上三房推货量或许会有所减少。

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