青山楼市大起底：刚需房最畅销，400万方潜在供应待入市

青山区潜在供应量足以支撑未来3年的滚动开发。...





它们背后的故事，比数据更让人怀念。

文 | 余淼

曾经的青山因武钢的工业污染，其居住环境为人所诟病，很少有其他区域购房者前往青山买房，区域相对封闭。

不过长期的发展之下，其区域内也形成了相对成熟的生活配套，如教育质量排名全市前列的武钢三中，三级医院普仁医院、华润武钢总医院等。

同时，与之毗邻的武昌核心区域房价节节攀升，越来越多地武昌区域刚需购房者受高房价挤压而进入到青山片买房置业。

根据武汉2020年总体规划，青山片大致可以划分为东至三环线，南至欢乐大道，西至二环线，北至长江南岸，以建二、红钢城、武丰村和杨春湖为主的青山片综合组团和三环线外以工人村、武钢和武东为主的武钢片综合组团。

其中建二、红钢城板块目前配套十分成熟，加上以和平大道以北为核心的青山滨江商务区发展规划，板块的核心价值非常突出。

武丰和杨春湖板块属于新兴板块，配套相对落后，不过凭借地铁4号线的开通，区域房价反而先行一步。

武钢综合组团目前的开发重点主要位于工人村路西侧建设十一路的临江区域，以及靠近严西湖，与花山生态新城隔湖相望的武东板块。



☛青山片成交位列全市三甲  5号线沿线区域成为置业热点



2017年第一季度，青山片商品住宅成交2846套，成交量在主城区内位列第三，与二七后湖片和白沙洲片的成交量差距极小。



从成交空间分布来看，第一季度成交量最高的为工人村板块，其次是武丰板块和红钢城板块，而杨春湖板块目前成交房源非常少。

而在去年，4号线为主的武丰板块和杨春湖板块住宅成交量占到了青山片的40%，可以看出，其住宅成交正在逐渐向和平大道沿线的地铁5号线区域转移。

地铁出行拉近了城市内人与人之间的距离的同时，对于沿线房价带来的拉升作用也是十分明显。

对于青山片而言，目前和平大道沿线的地铁5号线站点处纷纷建立围挡开始施工，同时地铁12号线也正式上线百度地图，2017年必然成为热点区域。

☛刚需两房、三房最畅销  一房小户型被公寓产品“挤”出市场

产品方面，青山片主要以三房为主，尤其是90-100平的刚需三房，成交占比接近4成，改善型三房和刚需两房的成交量接近，四房产品成交量在一成左右。

另外，青山片的吾行里、青城荟、联泰滨江中心等项目均有公寓产品推出，片区内公寓产品较多，该类产品目前已经承载了传统一房住宅的功能，成为小户型产品的市场主力。小户型住宅正在逐渐退出青山片楼市。



✾2017年一季度青山片热销产品TOP10：



☛总体存量依然偏紧  改善三房存销比最高

从产品存量来看，目前青山片小户型住宅存量主要为融侨悦府8号楼，不过该楼栋实际已经被政府团购用于拆迁还建，暂时还未备案，剔除之后，青山片刚需三房存量和改善三房存量最大。



到3月末，青山片商品住宅的两房产品的存销比最低，改善型三房的存销比最高。另外，青山片的四房产品主要以130-140平为主，如福星惠誉东湖城139平四房、金地自在城136平四房，正好避开了豪宅限购的政策，该类产品的存销比略高于两房类产品。

根据房地产行业公认的存销比区间（6-9）来看，当前青山片各类产品的存销比依然偏低。



✾2017年一季度末青山片不同产品存量TOP10：



（该数据来源于市亿房网一房一价系统，数据截止时间为2017年3月31日，不包括融侨悦府）

☛未来多个项目入市  未开发土地建面高达400万方

尽管片区楼市存量相对偏紧，不过青山片未来的潜在供应量也十分可观，二季度各主要板块均有新房源入市，三房产品依然为主力，改善型大三房产品供应较多。同时还有多个公寓产品入市。

✾青山片二季度市场供应情况：



另外，武东板块的海伦国际、建二板块的中冶•39大街也将于今年下半年入市，预计青山片的供求紧张局面会在下半年开始得到缓解。

除了已确定上市的楼盘外，从近三年的土地出让情况来看，到2017年一季度，青山片已出让的住宅类用地可建建筑面积为569万方，而除去已开盘项目外，尚有约400万方的住宅类产品还未入市，在同期住宅出让总建面中占比约70%。

以一季度青山片销量计算，潜在供应量足以支撑未来3年的滚动开发。



✾青山片未入市地块一览：



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