光谷新房卖2万靠抢 买二手房靠火

当前规划定位与开发完全不符的光谷东值得出手吗？...



光谷新中心规划刚出来的时候，可是存在感十足，媒体争相用大篇幅来报道。而在这次武汉的两会上，光谷也淡出了大家的视野。

就整个光谷片区来说，人口迅速的膨胀和交通商业医疗教育各类配套的不足，导致这个片区房价存在虚高。与同等价位的汉口汉阳相比，成熟的老城区的优越性更加凸显。

那么，当前规划定位与开发完全不符的光谷东是否值得出手？

光谷东楼市发展史

光谷楼市的勃兴开始于2000年之后：2003年，万科城市花园、保利花园、关山春晓、金地太阳城等住宅项目在光谷四面开花。2008年之后，世界城光谷步行街的开街，光谷楼市进入全盛期。

光谷各大品牌地产也是明争暗斗，无论是外来房企旭辉、蓝光、北辰、国采等，还是本土开发商纷纷加入光谷新中心“地块割据战”。本来是产业聚集地，结果在去年也成了众多开发商的蛋糕。

从亿房网研究中心监测数据来看，光谷东片区的新增供应和成交面积在逐年上涨。2016年数据显示光谷东片区整体供不应求；随着朗诗、蓝光、旭辉、当代、北辰等地产商开始聚焦光谷东，加入造城运动，新增供应明显上涨，同时去年光谷东成交面积也是上涨得离谱。

政策的放松和利好消息释放，市场出现新一轮的火爆行情，武汉市成交量不断上扬，各片区爆出房价上涨的消息，光谷东房价更是野蛮疯涨。而随着片区新房供应量的减少，成交量也呈现下滑。

光谷土地溢价不断刷新

另一个爆炸式增长的是地价，从2013年8月6日旭辉集团经过487轮竞拍，击败招商、中海、保利、金地等8家知名房企，以13.46亿元高价夺得武汉光谷一宗纯住宅用地。成交楼面价3859元/平方米，建筑面积高达34.8万平方米，溢价率114%。

同年9月份，四川蓝光和骏实业股份有限公司经过177次竞价，以总价6.46亿元竞得武汉光谷一住宅用地，楼面价4750元/平方米，溢价率达116%。

2016年1月26日，绿地以4048.5元/㎡的楼面地价拿下位于东湖新技术开发区光谷三路以东、高新三路以南的P(2015)170号地块，溢价率达68.68%。

2016年3月24日，长投集团旗下的湖北省房投斩获编号为P(2016)006的光谷东纯住宅用地，总价为174182万元，楼面地价4415.2元/平米，刷新了此前由绿地集团创下的4048元/平米地价记录，溢价率高达84%。

2016年7月8日位于光谷九峰的P(2016)060商住综合用地，被中城地产以12.789亿元夺得，综合楼面地价8687元/平方米，成为光谷东单价地王，溢价率256%。

2016年7月8日，编号P（2016）059号，位于目前大热光谷地区，东湖新技术开发区民族大道以东、南湖大道以南，建筑面积28.7万方。

在经过386轮激烈竞价，被正荣地产控股股份有限公司以45.8587亿的价格拿下，楼面地价15966元/平米，溢价442.15%。

去年武汉土地市场实在是热点频出，让人眼花缭乱。而光谷区域地块溢价水平不断创新高，“面粉贵过面包”特征鲜明。

地王、尤其是单价地王的出现，都意味着拿地企业对后市期望值很高。

光谷新房断粮    

目前光谷东片区有朗诗里程、MOMΛ焕城、国创光谷上城、国采光立方、北辰优+国际青年互动特区、北大资源山水年华、万科花山紫悦湾等项目。

北辰优+国际青年互动社区目前无房可售，项目已于2月18日开盘，加推3#楼高层产品以及12、13、16、17#楼洋房产品，高层产品为95-110平米，洋房产品为97-130平米，合计333套房源，所有房源当天1小时全部售完，高层均价10000元/平米，洋房均价13500元/平米（其中洋房1楼和5楼价格约为16000元/平米，其他楼层价格在12000元/平米左右）。

北大资源山水年华于去年9月17号已加推Y8-Y15#建面90-136㎡，共274套房源开盘即售罄，成交均价2-7楼13500元/㎡，1楼17500元/㎡，整体均价14000元/㎡，目前住宅产品已全部售罄，在售的为一期临街商铺。

MOMΛ焕城二期香拾于去年9月7日开盘，主推1、5、6、8、9、10、11号楼建面76-123平米花园小高层，均价12000元/平米，当天开盘即售罄，相较于前期均价7500元/平米来说，涨价4500元/平米。

接下来的2号楼和7号楼建面76平米两房、86平米三房、104平米三房；3号楼建面76平米两房、86平米三房、123平米三房，据说是本月中旬加推，原定是去年10月份加推的，结果迟迟没有动静，且价格也未对外公布。

除此之外，国采光立方一期目前已经交房，二期原定在去年第四季度推出二期7、8号楼建面114平三房、126平三房和11、13、14、15号楼140平四房电梯花园洋房，结果与MOMΛ焕城情况一致地选择了开盘时间一拖再拖。

1月24日上午，华夏瑞信（香港）有限公司以229838万元人民币，成功竞得光谷中心城区域内的P（2016）165号地块。该地块总用地面积约606亩，总建筑面积约119.79万平方米。

华夏瑞信表示，成功竞得P（2016）165号地块，是瑞安房地产和中信泰富对国家级中心城市——武汉未来发展充满信心的具体表现。

项目将围绕武汉建设国家级中心城市的需求展开，建设成为集创新金融中心、创新创业中心和创新、生活中心为一体的城市综合体，力争打造成为光谷中心城标杆性综合开发项目。据悉，该项目投资总额不低于130亿元人民币。

瑞安这家开发商在商业运营方面还是有他的独到之处，如被外界形容为“血本经营”的武汉天地，是深深扎根在武汉老百姓的内心，相比“光谷新中心”的规划，其时间之长，武汉天地明显是看得见，摸得着的。在目前光谷东稀有的几个配套，而房价攀升的情况下，希望有瑞安的入驻，能让片区疯涨的房价更多一份“硬气”。

二手房市场“青黄不接”

从目前光谷东片区新房项目来看，多半的项目推盘节奏放缓，眼看已经进入3月份，开发商推盘热情依旧不高，市场处于无货状态。而二手房方面，可以用青黄不接来形容。一方面，购买光谷东片区的大多以外地投资型人群为主，因此造成片区楼盘的入住率较低，生活氛围难以形成。

其二，光谷作为一个新的产业园区，各方面配套都不完善，生活便利性不高。作为一个正处于发展阶段的光谷东，购买者必定是看中了光谷东的规划以及他的发展潜力，因此大多对后市可期的业主均不愿意将自己手上的房子卖出。

在新房缺货的情况下，二手房业主表现出的是更加惜售，导致目前光谷东片区二手房市场“青黄不接”。而二手房价格方面也是飞涨，据笔者了解，目前旭辉御府项目的二手房挂牌均价已经达12967元/平米。

总结：有业内人士分析说，不可否认的是光谷新中心的规划水准之高，但过快的引入开发商割据地块，填充那么多低质量的住宅，开发商们还拿着规划图纸卖高价房，是对规划最大的不敬。

然而更离谱的是光谷楼盘的购房人群多以外地人为主，尤其以深圳居多，北京和上海的占一部分，相反武汉本地的购房人群相对较少。对比深圳、上海、北京的房价，武汉的房价还是处于低洼的，外地投资客也将目光瞄准了光谷新中心。

以目前政策导向，一线城市的房地产市场极有可能出现调整。那么，现在高价拿地的企业，后期或面临比较大的市场风险。而在整体市场出现调整的时候，光谷以及四新这些片区是会率先下跌的，早在2014年武汉楼市由于遭遇调控，不少房企都陷入了赔本开发或者无力开发的尴尬境地。

如早期朗诗里程、蓝光COCO时代、旭辉御府都曾经经历过降价风波的成本煎熬。因此，在当前房价高得离谱的光谷东，投资还需理智。

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