爆踩西樵！有盘地价9千卖1万2，有盘卖了28年
八仙过海，各显神通...
在西樵，另一个热门置业板块——新城区，诞生过超9千的区域地王，而且紧挨南庄，房价这两年却维持在1.2万/㎡左右……
01
国瑞华庭
推毛坯房，低楼层低至11xxx元/㎡
要谈西樵的在售楼盘，首先要提国瑞华庭，其地价为9346元/㎡，是西樵最高，至今无人能及。项目拿地后2年才入市，关注度一直较低，百度搜索相关媒体报道不足10条，其官方公众号最近还打出11xxx元/㎡起的促销价。
实地踩盘发现，这批特价房源均为毛坯低楼层，好一点的楼层均价要1.2万/㎡，带装修楼栋均价要1.3万/㎡。
项目目前在售3/4/5/14/15栋，其中4/5座带装修，楼高22-26层，南向可望西樵山和南海观音。
功夫君挑了两套南向望山的带装修三房，价格如下：
房源
4座高楼层5座低楼层面积102㎡89㎡折后总价约144万约115万折后单价约1.4万/㎡约1.3万/㎡2成首付约28.8万约23万30年月供约6114元/月约4883元/月查阅得知，首批产品在2019年下半年开卖，带装修价格约1.6-1.7万/㎡。看过的人表示：“西樵的均价也就1.2万/㎡，这儿卖1.6万/㎡会有人要吗？”
不到1年时间，同批产品价格下调至1.4万/㎡，后推出1.2万/㎡毛坯房源，即便这样，算上地价，已经是贴近地板价出售了。
虽说价格偏高，去货不理想，但该盘也通过差异化产品来吸引客户。
项目为中式风格园林，一字型楼栋布局，均为2梯4户，楼间距约30-40米，虽然间距小，但仍能户户无遮挡。
▲楼栋建设进度
5座为89㎡三房和120㎡四房，整体采光通风良好，三开间朝南，但部分视野会被瑞龙国际酒店遮挡；3/4座景观遮挡较少，产品为103㎡三房和130㎡四房。
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▲5座板房南向景观
实地板房显示，89㎡三房只有单卫浴，厨房只有单水槽，比较鸡肋；120㎡四房则中规中矩，不过不失，北侧餐厅飘窗可望整个小区楼栋建设进度。
比较有看点的是102㎡三房，配备主卫浴，分隔出专门的衣帽间，厨房有双水槽，阳台进深达1.9米，公共卫浴虽大，但略有浪费空间之嫌，这几点就超越现有市面上同等产品的空间感。
细节方面，无论哪个户型，其飘窗离地面都比较高，起码到成年女性膝盖之上，咨询之下得知该设计是为了实现全赠送，提高得房率。
02
悦珑湖
推团购价，毛坯11xxx元/㎡起
邻盘悦珑湖又是另外一番景象，销售接待十分佛系，询问之下，项目已经在清售最后2栋毛坯产品，以大户型为主，官方输出价格为1.3万/㎡。销售称，可以为客户申请加入月底的南海第四人民医院职工团购价当中，毛坯可以低至11xxx元/㎡起，接近1.2万/㎡，任何楼层可选，准现楼发售。
小区开发将近5年，一期业主已经入住，东门一带已有部分底商，以中介和装修店铺为主，二手三房总价约120-130万。
小区园林为东南亚风格，22、23栋位于小区西南侧，2梯4户，低楼层可望湖，高楼层可望西樵山，甚至可清晰看见国瑞项目。
功夫君看的是22栋高层实地板房，产品为107㎡三房以及123-141㎡四房，因采用塔式楼栋设计，107㎡部分窗景有遮挡；123㎡为横厅设计，阳台长度达5.7米。
141㎡客厅开间达到4.6米，比市面上同面积段产品空间感大，客厅放下一张豪华皮沙发和电视柜后，过道仍然很宽敞。23栋的133㎡户型相仿，可享受同等景观，但总价可以更低，性价比更高。
细节方面，与国瑞相似，飘窗略高，全赠送，销售称实用率可达到九成。考虑投资，销售推荐大四房：“附近都是陪读家庭在租，四房市场热度更高。”
至于望观音是否好房子，西樵本地人有两个派别，功夫君现场碰到一台客户明确表示不喜欢，但销售说对于做生意的老板来说，这才是好风水的象征。
销售表示项目目前并不愁卖，前期资金已经回笼得差不多，而且产品赠送面积多，符合本地人喜好。
双盘小结：两个项目周边有西樵二小、南海第四人民医院、西樵高级中学、西樵车站、商业广场，配套齐全。
悦珑湖拿地早，有成本优势，产品比较贴合本地人口味；国瑞华庭却生不逢时，除了价格偏高，其位置靠近医院，本地人比较很介意。
目前，上述两盘三房租金约2500元/月，四房约3000元/月，租客以附近的学校教师、陪读家庭、家具厂员工、南庄陶瓷企业员工为主。
03
东建江滨锦悦
剩42年权限，靠图纸和模型卖掉8成
西樵有一个神盘，是很多家庭三代都知晓的——江滨花园，属于老富人区。5月中旬，项目推出新组团——江滨锦悦，主打80-130㎡小高层洋房，总货量150套，没有板房，年限仅余42年，但却靠着图纸和沙盘，一周卖掉了8成，目前只剩下20套左右，现场来看，相当热闹。
功夫君获悉，该盘总价70万起。实际上，这些低总价的都是底层房源，中间楼层总价还是超百万，折合单价也要1万/㎡左右。
房源31栋中楼层面积104㎡总价约111万2成首付约22.2万30年月供约4713元/月新组团均为6层高，1梯2户或1梯4户，顶层赠送天台花园（已被内部预订完毕），不设架空层，受地块形状影响，部分户型不太方正，实用性欠缺。
如31座的84㎡只有两房一卫；32座户型并排分布，中间户型采光窗少；35座部分户型更有犄角房间。
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但大部分户型还是正常的，都能做出宽敞空间感，可在84-104㎡的空间里实现3.9-4.2米的客厅开间。
功夫君留意到，项目前期组团东建锦绣龙湾还在清售毛坯大户型，限时秒杀价低至9500元/㎡，相当于4年前水平。
虽然部分户型设计不佳，但胜在价格美丽，面积小，总价低。功夫君猜测，项目是基于前期毛坯大户型走货不佳的经验，新组团打出精致小三房，快速捕获一大批客户。
▲新组团建设进度
04
江山一品
江景新品待推，带装修均价1.3万/㎡
江山一品紧挨江滨花园，同样有望江资源优势，目前只有2套150㎡大户型未清，均价约11800元/㎡，现场只有一位销售接待。项目后续会推出5/6栋新品，江景资源优势最好，为了探究户型产品，功夫君到附近地铺找到中介，看了一套总价150万的二手房。
小区已有不少业主入住，向南望能清楚看见东建锦绣龙湾楼栋，小区绿化不错，垃圾集中地面处理。
▲小区园林实景
所看户型为高楼层，东北向望龙湾桥，当天刚好是下午，阳台西晒比较厉害，冬天温暖舒适，但夏天会比较炎热。
餐客厅之间有一扇采光窗，厨房门口有一处小凹槽，有人觉得碍眼，但有人觉得尚可作为储物之用。
卧室有南北两面窗，虽然采光很充足，但其中一面窗可直望隔壁人家，私密性稍欠缺。
当然，该二手房源未能代表项目的所有产品，根据以往踩盘信息，其余户型产品也还是符合西樵人的喜好，新品吹风价1.3万/㎡，市场接受度如何，我们拭目以待。
05
写在最后
功夫君采访过一位西樵土著，他的亲朋好友都认为，如今西樵的房价是太高了，但只要有点资金，还是会咬咬牙买下，尤其是听音湖板块。
而新城区的购房者多数是“新西樵人”，对于他们来说，1.2万/㎡是最高心理价位。
因此，你会发现不少一手盘都通过各种方式，向1.2万/㎡这条价格线靠拢，或改毛坯、或团购、或通过小户型做低总价，以此打动客户，促进去化。
由此，坊间对国瑞高地价项目会产生担忧。然而，当年业内人士认为地价在合理范围内，如今真实市场却表现出另外一番景象。
若您对西樵板块有兴趣，或有置业心得，欢迎添加功夫小超人微信探讨！
—— END ——
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