最小户型约34㎡公寓产品亮相前海，低门槛上车有望

内附周边房价及租金分析。...

近日，前海自贸区附近一公寓不动声色地准备入市了，值得关注的是，其最小户型为34㎡。

前海的“一颦一笑”历来都抓人眼球，这样的热门地段，入市了低总价公寓产品，不少人都蠢蠢欲动。

要说在深圳购买公寓产品无外乎两种情况，一是刚需，二是投资。对于刚需人群而言，自然希望用自己手中有限的资产博得更大的收益；投资人群则本来就是奔着增值去的，二者殊途同归。核心区域的公寓产品能依附周边住宅和商业获得高溢价，那可就挖到矿了！

听上去极具网红特质的前海新盘究竟值不值得投资？耳听为虚眼见为实，楼校长当即决定前去探访，并对其进行了为期一日的深度踩盘。

楼校长踩盘的那天，下着小雨，本以为会有些狼狈，结果意外顺利。走出地铁A出口，一抬头就能看见“远洋滨海大厦”的身影，想必建成之后会更为醒目。全程走直线，新路两旁虽因施工立起了围栏，但围不住郁郁葱葱的绿植，走了大约5分钟就抵达了案场。楼校长观察了项目周围的环境，发现其背靠荔林公园，附近春牛堂文化广场在建，依山就势景色别致。另外，虽然项目地处老前海，但是离前海自贸区可以说是一步之遥，目测不超过800米。项目附近办公地标，前海深港创新中心和前海创新青年梦工厂，是极具潜力的创业项目孵化基地。尤其是前海梦工厂，在今年一度扩建，就是为了让万众创业能在前海走的更顺畅。

从地图上看，项目周边丰富的资源让人目不暇接：向东是南山中心区商业生态，居住生活、社交娱乐集散地；向西是前海自贸区产业集群，科技“独角兽”、上市公司在此盘踞。目前，有356家世界500强、936家国内上市公司在前海设立企业，比福田CBD拥有的世界500强企业高出了近6倍。以荔林为起点向北走5公里左右，则抵达前海湾，腾讯前海大厦在此林立，早在2012年5月，深圳本土巨头腾讯就携三大核心部门——市场部、研发部、财付通入驻前海。一家巨头的到来引发的是连锁反应。

2014年12月，深圳前海微众银行股份有限公司成立，其是由腾讯公司及百业源、立业集团等知名民营企业发起设立，2019年微众银行营业收入是148.70亿元，同比增长48.26%；净利润39.50亿元，同比增长59.66%。这个成绩超过了许多国内的上市商行。

而荔林往南3公里左右的前海铁路公园，它的背后是庞大的物流集群，顺丰总部就伫在这里。2017年，顺丰顺利上市，首日股价就突破了2300亿。千亿级上市公司总部落定前海。

前海的商业基因是互联网、物流和金融，早在2010年12月21日，包括汇丰银行、恒生银行、渣打银行、国信证券、国泰君安等8家香港银行证券类企业与深圳前海管理局签约进驻前海，并在前海设立中国区总部。

根据深圳市前海深港现代服务业合作区管理局数据显示，2020年一季度，前海新增港资企业130家、新增注册资本88.11亿元人民币，注册港资企业数量从2015年的2172家增至12232家。注册资本达1.3万亿元。

自9号线荔林开通后，交通线就连接了前海、南油、科技园、福田和罗湖中心区。以项目为中心1公里范围内除了地铁站外，设有19个公交站，5公里内有来福士广场、海雅缤纷广场、茂业百货、海岸城等购物商场，由于区位，远洋滨海大厦可以说是坐享前海、宝中、南山中心区带来的便利。

自2015年来，前海总共拍出了30块地，其中只有2块宅地，一块是去年天健拿下的限售价9.9万/平的宅地，而另一块则是上个月15号，龙光从17家房企中杀出重围，以楼面地价8.7万/平、限入市售价10.71万/平拿下前海宅地，“前海”这两个字的致命吸引力可见一斑。

因为居住类用地规划仅8%，近五年来，前海片区入市的新盘住宅和公寓都屈指可数。从地图上看，远洋滨海大厦附近大多是房龄超过20年的老小区，即便如此，二手房的均价仍然突破了10万。

尤其是当我们把地图放大，一路向西看过去，就会发现前海核心区居住产品更是少的可怜，9号线开通后，这里就是前海和南山中心区上班族首选居住区，有价有市，小户型几乎出一套卖一套，像诺德假日花园，47平最新成交价已经去到670万了。



目前，前海在售的公寓产品十分紧张，近地铁线的项目，每平的单价突破了18万。经过观察，越小的户型意向购买的人越多，看房频率越高。毕竟高单价面积小低总价的产品不仅好上车，而且好出租，转手也更容易。

只是，近两年，前海新盘入市绝大多数是大户型，每平均价都在10万往上，总价800万、1000万的户型都是稀缺品，上车门槛阻挡了一大波希望享受前海发展红利的人。如今，以小户型为主的远洋滨海大厦，仅100多套公寓房源可售，楼校长身边已经有不少朋友盯着了！

去年，前海调整了一轮职住比规划，就业人口规模从65-75万降为52万，居住人口由15-22万增加到23万，即便是这样，能够住在前海的人也只有不到一半。何况前海还要承接来自科技园、建成运营后的企鹅岛等片区的居住需求外溢。

未来能够“挤在”前海居住实现就近工作的，基本都是深圳这波高收入人群中消费力拔尖的一群人。



查询Q房近期租房成交数据，可以发现，前海不超过70㎡的小户型在租房市场中格外吃香。一居室和两居室是主流户型，平均出租价格都在6000左右，像远洋滨海大厦隔壁的阳光花地苑，楼龄超过10年，39㎡的小户型能租到5200元每月，租金水平达133元/月/㎡。

去年9~10月的样子，片区的一房户型租金还稳定在3000、4000的样子，随着9号延线长的开通，半年时间里租金就被拉高了1000元，可见附近居住需求之大，而匹配的居住产品却不够多。

等到规划和产业完全落地兑现后，新一波高端就业人口的涌入，前海租金有望看齐或超越后海，特别是小户型的租金。据统计，后海片区过去5年间片区租金增长超过89%。分析了片区二手房的增值和租金情况，以及前海的未来居民画像，我们大概可以分析出什么样的公寓更具投资价值：

一是面积不能太大；

二是位置不能太偏；

三是产品从景观到室内再到服务都要有水准。

而远洋滨海大厦，主推正是34㎡和70㎡的户型，采用全精装交付，不仅将前海投资门槛降低了一个梯度。而且区位、配套、产品都令人跃跃欲试！

1

全方位建筑健康标准

据悉，2018年，远洋建筑设计院就发布了《远洋健康建筑体系1.0》，建立了全方位的建筑健康标准。其中，室内的精装健康标准就有36项，项目披露的信息上来看，这些标准已经进入到了远洋滨海大厦的实际落地中。



优质的全精装交付对投资、自住都大有裨益。高标准的精装修省去了业主在装修上耗费的时间和精力，使得投资回报率自然提升。

2

高配置物业管理

与此同时，楼校长注意到远洋滨海大厦物业未来将由中远酒店物业管理有限公司进行管理，其在管理5A写字楼商业、综合体项目上具有多年的服务经验。其将写字楼特有的“四季服务”、“超级前台”等理念，与远洋的健康理念相结合。

高端物业配置，主要是由于远洋滨海大厦的区位天然锁定了自贸区一带的高净值人群和高收入上班族，对这类人而言时间、健康都要比金钱更为宝贵。在物业的选择上，可以看出远洋的用心。

低总价的前海公寓产品实属难得，综合远洋滨海大厦地段、绿化、景观和精装产品力，刚需和投资都值得考虑。

6月20日，远洋滨海大厦体验中心即将开放了，有兴趣的朋友可以联系工作人员，前去现场体验一番。买房之前（ID：maifangzhiqian）：有用有趣不作假，欢迎扫描下面二维码关注。另外，欢迎各位意向购房者和业主加楼校长新号私聊（关注买房之前公众号后，回复“咨询”即可获取楼校长微信二维码）。

• 3个月后深圳40周年，前海扩容迎来重大转折点！

    关注 买房之前