在人民币贬值10%的冲击下，郑州房产是否还值得投资？
她不仅能光明正大的把钱从人民手中拿走，而且能让他们毫无怨言，甚至还觉得理所应当。...
这几天和各位切身利益关系最大的新闻，恐怕就是人民币贬值了。人民币对美元汇率已经连跌10几个交易日，11月25日汇率已下跌至6.9176，创下近8年来的新低。
从去年至今，人民币对美元已经贬值了近10%。尤其是本月的跌跌不休，引起了大家的广泛关注，甚至让很多人焦虑和困惑。很多粉丝来问人民币贬值对房地产有很大冲击，现在还是否合适买房？本文笔者将对此问题做出分析解释，以供大家参考。
最近又有很媒体爆出多年前的言论：货币贬值对房地产是一个负面的冲击，日本就有前车之鉴。日本从1990年开始日元贬值，贬值之后，房地产价格走势在大约15年的时间里一直处于低位。总之，人民币贬值对房地产是一个负面的冲击。
但说实话，就本轮人民币贬值而言，其实没必要恐慌。首先，这只是对2014-2015年美元指数大涨的一轮补跌。2014年7月至2015年3月，美元指数从80上涨至100，涨幅达25%。但人民币却一直保持6.15：1，明显被高估。
其次，这是人民币作为一篮子货币汇率指数的正常波动。2015年10月人民币加入一篮子货币后，人民币一篮子汇率指数正处于阶段性高点，回调压力巨大。今年，人民币在岸和离岸汇率的走势几乎完全重叠。再次说明，从经济基本面来看，当前人民币汇率不存在持续贬值的压力，国际资本大规模做空人民币的现象也并不存在。
最后，虽然人民币对美元贬值，但对欧元、日元、英镑却相当稳健。个人认为相对于人民币本轮的对外贬值而言，近10年的对内贬值对我们生活的影响则更大，但我们的生活却依然是越来越好。
1[b]钱为什么越来越不值钱？
有人说CPI（居民消费价格指数）同比涨幅高于银行一年期存款利率，那么就意味着货币贬值。比如CPI同比涨幅为5%，银行一年期存款利率为3%。一年后100块钱变成103，而要买原来的东西则需要105块钱，显而易见，货币就贬值。我们来看下图：
2011年到2012年CPI同比涨幅高于银行一年期利率，而2013年以后，CPI增幅则低于银行一年期利率。如果按上面的推论讲，银行一年期存款利率高于CPI涨幅，是不是也意味着货币增值了呢？也就是说2013-2016年人民币一直在升值。这个结论显而易见是错误的，和现实严重不符。所以，只能说CPI涨幅的大小，一定程度上反映人民币贬值的快慢，而不是人民币是否贬值和贬值多少的依据。也就是说，2013年到2016年人民币贬值速度小于2011年和2012年，而不是在增值。
那么究竟是什么导致钱越来越不值钱的呢？我们再来看一组数据：
备注：M2（广义货币）=流通中的现金+储蓄存款
从上图可以看出，2000年到2015年，15年间人民币M2由2000年的134610亿元增长到2015年的1392300亿元，增长了10.3倍。尤其是在2008年以后，增长速度越来越快。不对比就没有伤害，我们来看一下美国近15年M2数据：
2000年到2015年美元M2数据增长比较平稳，由原来的49119亿美元增长至2015年的123225亿美元，增长了大概2.5倍。考虑全球大宗货品交易和各国外汇储备都需用美元，而人民币今年10月才加入SDR（特别提款权，亦称纸黄金），人民币的增长速度就可见一斑了。更可怕的是，如果按现在汇率6.9176，把所有广义人民币1392300亿元去换美元，美元竟然还需要再印78044.22亿。综上，货币超发才是钱越来越不值钱的最根本原因。
虽说人民币贬值能推动企业出口，服务业发展，产品价值增值等，但我更喜欢这句话：对于国家而言，她是国宝，她拥有着神奇的魔力。她不仅能光明正大的把钱从人民手中拿走，而且能让他们毫无怨言，甚至还觉得理所应当。
2[b]我国通胀率是多少？
那么人民币超发必然引起人民币贬值，进而导致通货膨胀，这几年通货膨胀的速度又是多少呢？因为在我国，官方基本上不公布通胀率，而官方默认的通胀率就是直接使用国家统计局CPI指数数据。所以，对于近10年通胀率具体为多少，我们不得而知，但按官方数据大概为30%，这和实际感受严重不符。个人比较认同北大教授王建国的观点：
2013年在北京召开的诺贝尔奖经济学家中国峰会上，北京大学教授王建国表示：
“考虑到中国年均18.2%的货币增长率，通货膨胀率应该在13%到14%之间。中国的通货膨胀不像统计局讲的3.2%，我算了一下，大约是13.2%，道理很简单，我们M2年均增长率2000年到2012年是18.2%，GDP增长是9.5%，18.2%的货币增长率减GDP的增长率就是通货膨胀率，如果流通速度不变的话。但是我们有三万多亿美元的储备，意味着我们GDP 12年的成长，GDP成长部分的一半出口了，并没有把物品买进来，所以我们实际商品的增长量只有5%左右，所以18.2%的货币增长量减掉4.5%到5%的商品实际增长量，所以我们通货膨胀率应该在13%到14%之间。”
这个算法有一些瑕疵：首先，商品交易量增大，意味着货币流通速度也在加快。其次，三万多亿美元的外汇储备并不是近12年才创造的。最后，美元也在增发，也在贬值。但不管怎样，我国通胀率肯定是在10%左右。而通货膨胀率达到10%以上，就被认为是严重通货膨胀。
而货币贬值也并非现代社会的专利，亚当斯密在其1776年出版的《国富论》中如此记载：
世界各国的君主，都是贪婪不公的。他们欺骗臣民，把货币最初所含金属的真实分量，次第削减。
在罗马共和国后期，罗马的阿斯，减到原价的二十四分之一，含量名为一磅，实只半盎斯。英格兰的镑和使士，现今价值大约相当于当初的三分之一；苏格兰的镑和便士，大约相当于当初的三十六分之一；
法国的镑和便士，大约相当于当初的五十六分之一。
通过采用这些办法，君王和国家就能以较小量的银，表面上偿还债务，并履行各种契约。实际上，政府的债权人因此被剥夺了一部分应得的权利。政府允许国内一切其他债务人，都有和君王相等的特权，他们同样能以新的贬值币，偿还货币改铸前借来的金额。所以，这种措施，常有利于债务人，而有损于债权人；有的时候，这种措施产生了比公共大灾祸所能产生的大得多、普遍得多的个人财产上的革命。
既然从古至今货币都在贬值，那么钱越来越不值钱就有一定合理性，但贬值如此之快却有待商榷。我们来算一比账，假如1000万存银行一年，今年银行利率按1.8%算，一年后利息是10000000*1.8%=180000元，而通货膨胀则为10%，也就是说1000万存银行一年就贬值了82万元。
在如此高的通货膨胀下，纵观整个市场，近10几年好像也只有投资房子，既安全又能跑赢通货膨胀。投资股票的10个里面赔了9个，投资实业的，10个里面赔了8个，赚钱的那2个还有一个半跑不赢房价。这就是富人们为何一有钱就投资房子的最大原因。
3[b]郑州房市还适合投资吗？
在只有房价能跑赢通货膨胀的情况下，买房无疑是最好的投资。但今年大涨之后，郑州的房子究竟还适合投资吗？
10月1日晚，郑州发布楼市限购政策。时隔两天，10月3日下午，郑州再次发布限贷政策。限购限贷连环出击，将疯狂的楼市几乎打入冷宫。随后大部人持币待购，导致商品住宅成交量急剧下降。
那么从长期来看，郑州目前房价又是否存在泡沫呢？国际公认售租比在30倍以上房价存在泡沫，即售租比=售价／年租金 > 30。如考虑到目前的通货膨胀速度，售租比应该大于35倍，房价才存在泡沫。目前各大城市基本位于30～50倍（年），日本泡沫破灭的时候，顶峰是80倍。那么郑州目前售租比是多少呢？
以房价为12000元/平算，89平两室一厅，总价为1068000元。对外出租时两室一厅一般均改为三房，主卧1200元/月，次卧和客厅为1000元/月，每年房租收益为（1200+1000+1000）*12 = 38400元。售租比 =1068000/38400 =27.8倍。如果按13000元/平算，售租比为30倍，刚刚位于国际公认泡沫的临界点。加之目前89平房子，一般为三室一厅，售租比可能更低。所以，郑州房价总体来说目前还不存在泡沫。
既然郑州房价不存在泡沫，近期又无下跌的可能，那么目前在郑州买房自住或投资，都不是所谓的接盘侠。即便未来两年郑州房价没涨，但出租带来的收益也是远大于把钱存入银行。况且如今实体经济增长乏力，许多人有钱也无处可投，即便投资又很难跑赢通货膨胀。尤其是对于只有几十万闲钱的人而言，此时买房，可能还是最好的资产分配。
结语：
就算本轮人民币贬值对房地产有冲击，但也没到房价普遍下跌的地步，放下那些不切实际的幻想好好生活吧。在生活中我看过了太多买房人的故事，尤其是对于刚需而言，真的是一念成佛一年成魔。就像今年，刚需在7月份之前，三环以内还可能有一个家，而现在却被逼到了新郑南龙湖和西四环以外。如果非要用青春岁月去打赌房价下跌，可真到了那一天，你又能赌得起么？
对于投资者而言，如果没有好的投资项目，就应该像蛰伏的虬龙，时刻关注房地产市场的变化。只要有可住、可租、可售的售租比在35以内的房子，便可以大胆投资。趁着人口红利还未结束，城市化进程还在滚滚向前之际，为自己谋得一片天下。
最后还不得不陈述一个我非常痛恨的但又不得不承认的事实：这是一个折叠的时代，每个人都生活在自己的阶层之中，努力地向上爬。而进阶之路恰如高嵩的云梯，失败的道路上尸体堆积如山，唯有多房产者安稳如初。
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