败了？！南京两大区域房价反超河西 深剖真相是……

两大区域房价反超河西！他们实力够么？...





2017年的金三银四就这么来了！你感受到了吗？

句容打响金三银四第一炮↓

先有宝华桃李春风颜值爆表刷爆房产圈；

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房价猛涨7000元/㎡的都市圈有这么多人抢，你能信？反观南京呢↓

南京八大板块不温不火 两大区域价格反超河西

自春节以来，南京共16盘领销许，其中大多分布在城北、城南、江宁、江北、都市圈等区域。其中，城北的深业滨江半岛销许均价38780元/㎡，城东的新城璞樾钟山叠墅销许均价45127元/㎡，洋房销许均价40458-43728元/㎡。相比于还在“冬眠”的河西来说，这两个区域价格竟反超宇宙中心！实力够吗？

自古以来就有东富西贵的说法，这两个板块的价值不言而喻。

城东的月牙湖作为南京最早的富人区。城东楼盘多为低密度舒适住宅，因具备极完美的自然资源深受人们喜爱。但是老城东由于没有更多的土地、新小区、规划等的刺激止步不前。河西新城发展已有十几年，河西中部定位是新城中心所在地，中高档居住区，滨江休闲游览区，高科技都市产业区。

从规划到房价变迁 辨“东”好还是“西”好[/b]河西中：河西中布局4条地铁线路，地铁2号线、10号线（已运营）、地铁7号线、9号线（规划中）再加上已开通的公交和有轨电车，交通条件已非常成熟。

老城东：地铁2号线、4号线已运营，未来规划打造为“亚洲最大的换乘综合体”——马群换乘中心，目前正在紧罗密布的建设中，预计2019年建成。

从目前通车的地铁数量上来看，河西中部和老城东均为2条地铁运营中，但河西中部未来还布局了地铁7号线与9号线，未来价值凸显。河西定位为都市级商业中心，中部区域江东中路商业办公轴线未来将聚集河西金鹰天地（建设中）、新悦天地（建设中）、乐基广场（已开业）、河西万达广场（已开业）等形成江东商贸区。


城东商业分布比较散，老城东有已建成招商花园城、森林摩尔商业街区、仙鹤新天地，还有在建的中南魔力月光广场。

目前，河西、城东商业都比较分散，但未来河西新江东商贸区将打造堪比新街口的商业，从商业未来定位和档次来说，河西略胜一筹。老城东名校聚集，南师附小仙鹤门分校，科利华中学紫东分校、南京一中马群分校、北京东路小学分校，科利华中学分校、南京行知实验中学等。

河西中部教育资源基本已到位，但部分学校因生源超标等问题发生过一些矛盾。河西入住量不断增加，名校生源超标等问题日益明显。

新房

老城东↓





河西中部↓



二手房

老城东↓





马群周边的二手房挂牌价在20000元/㎡-47000元/㎡左右，城东发展较早，二手房品质差异大，存在倒挂现象。

河西中部二手房挂牌价在40000元/㎡-50000元/㎡左右，少数品质二手房存在倒挂现场，大多挂牌价与新房均价持平。

2万+地价↓

老城东无

河西中部

1、北辰旭辉铂悦金陵，楼面地价21032元/㎡

2、保利天悦，楼面地价24026元/㎡

3、上海建工G68地块，楼面地价42561元/㎡

①、从新房价格看，河西中部基本维持在4万5/㎡，2016年首开的纯新盘起点高故涨幅不大；老城东产品变化大，多数楼盘价格无法比较，去年成功破4万/㎡。

②、从二手房看，两个区域发展都比较早，撇除二手房老小区，品质二手房与新房价格存在倒挂现象。新房限价时，二手房最能反应市场。

③、从2万+地块来看，老城东无高地价地块，河西中部有3幅，其中北辰旭辉铂悦金陵即将收官，保利天悦为纯新盘今年上市，上海建工G68地块明年上市，高地价地块上市必将带动区域房价。

相比下来，虽然河西潜力大于城东，但这两个板块代表着两种完全不同的生活方式。城东是隐居山林的诗人，这里没有高楼大厦，有山有水有别墅，鸟语花香中的惬意生活，未来稀缺或成主流；河西是我行我素的侠客，穿梭在高楼中的快节奏生活，引领南京现代化发展。

鼓楼滨江的前身是历史悠久的老下关，她曾历史辉煌、地位不凡，也曾在近代的历史长河中颠沛流离。如今她带着沉甸甸的风情和历练在新时代的规划里，再一次熠熠生辉。



作为河西最后一片大规模开发区域，河西南被认为是高起点，高定位，是南京未来的发展中心。就从目前的规划来看，河西南潜力无限。

“外滩”与“陆家嘴”的实力较量

鼓楼滨江：目前规划了5号线和9号线两条地铁，其中5号线的试验站点建宁路站4月已经开工。

河西南：目前河西南仅一条有轨电车已开通，未来河西南区域内将通达4条地铁线，包括地铁7号线、2号西沿线、9号线以及宁和城际。

交通方面目前两大新兴板块还有待完善，可幸的是两大板块未来均有多条地铁设站，潜力很大。河西南的商业还在规划和建设阶段，目前关注度较高是已经出让的金地中心以及正荣财富中心两个城市综合体项目，以及总投资200亿的华侨城欢乐滨江项目。未来还有3号、4号商业综合体出让。



鼓楼滨江除了已经开业多年的大观天地mall、新开业的世茂52+mini mall，未来还有，最大旧城改造商业项目--百年和记洋行将建30万方大型城市综合体；大马路地块将打造1912升级版；另外将新增一座大型商业综合体“江山汇”，同时引进拥有近150年历史的欧洲传奇酒店品牌朗廷集团。河西南整体规划有18所学校和23所幼儿园，其中最受关注的便是引入的名校资源——南外河西教育集团，其中公办有南外河西小学、南外河西初中，民办则有南外青奥村小学、南京河西外国语学校。同时儿童医院旁规划的九年一贯制学校也被提上建设进程。



鼓楼滨江未来两年内将新建（改扩建）交付的几所学校实施名优校办分校，其中三所为：世茂滨江配套初中、世茂滨江配套小学及方兴小学整体改造校，分别由树人学校、力学小学、拉萨路小学等校为办学主体开办分校。新房

河西南部前有“星八客”后有“五虎将”，住宅占据了河西南半边天，自限价以来，价格一直维持在3万5/㎡。

相比于河西南来说，鼓楼滨江区域新房价格差别较大，新房价格在29000-38800元/㎡，不过，公寓也占据了鼓楼滨江半边天。

二手房

河西南目前仅海峡城、五矿崇文金城和升龙天汇部分交付，二手房挂牌价大致在3万6-4万4/㎡，一二手房倒挂严重。





鼓楼滨江住宅二手房的价格与新房售价齐平，基本无倒挂现象。





2万+地块

鼓楼滨江：

1、中海G34（中海桃源里），楼面价22373元/㎡

2、招商G01，楼面价29899元/㎡

3、当代置业G65（当代万国府ΜΟΜΛ），楼面价24769元/㎡

河西南：

1、电建金茂G12，楼面价37027元/㎡

2、电建金茂G13，楼面价36890元/㎡

3、葛洲坝G14，楼面价45213元/㎡

①、从新房价格看，鼓楼滨江住宅价格略高于河西南，当然最主要的原因还是限价；

②、从目前二手房价格来看，河西南一二手房倒挂严重，鼓楼滨江基本持平，但是从长远考虑，河西南住宅集中交付后二手房还会如此吃香么？还有待考证；

③、从地价来看，河西南地价高于鼓楼滨江，未来河西南产品档次或更胜一筹。

了解完南京外滩和陆家嘴后仿佛看到了一个闪光的未来，如此高的起点，随着规划逐步兑现，区域价值必将凸显。

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