越秀地产中报会实录 张招兴：每一次香港投地越秀都有参与
管理层认为，下半年低成本土地增持的机会应该还会大一些，因此会重点关注。“多买些土地，对企业规模适度扩张也有利。”...
管理层认为，下半年低成本土地增持的机会应该还会大一些，因此会重点关注。“多买些土地，对企业规模适度扩张也有利。”
观点地产网 “董事会对经营管理层交出的这个成绩单还是比较满意，超出了我们的预期。”曾经被质疑发展缓慢的越秀地产，终于在今年上半年考出了“超预期”的数据。
8月18日，越秀地产股份有限公司在香港举办中期业绩会，公司董事长张招兴携同副董事长、执行董事兼总经理林昭远、执行董事兼财务总监陈静、投资者关系总监姜永进出席。
在业绩会开始之前，越秀地产发布了一份中期业绩报告，报告表示，在上半年累计实现200.5亿销售额，完成原定330亿目标的60.8%情况下，“本集团决定将全年合同销售目标从人民币330亿元调高至人民币360亿元”。
虽然上调的额度不算很大，但过往几年，这种情况在一向强调稳健的越秀地产中是比较少有的，尤其是直接在中报上提前宣布。
作为集团董事长的张招兴，在业绩会过程中也表现出了对管理层和这份成绩单的认可：“各项指标都在往好的方向发展，这也是我们非常希望看到的，按照上半年的趋势，下半年会越来越好。”
“现在没有千亿计划”
投资总监姜永进表示，越秀地产全年的可售资源为680亿，上半年已去化200亿，下半年还将有480亿的可控销售，因此有信心实现上调后的目标。
不过，虽然业绩会上提问环节几次提及上调目标一事，管理层却始终强调会秉承一贯的稳健原则。虽然许多企业都在谈千亿，但随着市场及土地等政策的改变，房地产行业亦在经历调整和变化，对房企的规模和效益要求更高，因此相比规模，越秀更看重持续健康的发展，“现在没有设定什么时候要到千亿的计划，规模要扩大，但是我们追求的是稳健的发展”。
观点地产新媒体查阅资料发现，上半年越秀地产销售及财务多项数据都有了较大的涨幅，其中营业收入同比上升135%至119.4亿元，权益持有人应占盈利同比上升13.2%，核心净利润同比上升21.8%；毛利约29.8亿元，同比也增加了132.9%，但毛利率却轻微下跌了0.3个百分点至24.9%。
对于毛利率的减少，管理层解释道，主要是因为某些楼盘交楼时间不同，使得数据反映不同，并预计全年的毛利率会有所改善。
而除了业绩的提升，大湾区概念的提出也为越秀地产这家广东本土国企带来了更多的发展机遇。管理层方面表示，为了抓住大湾区设立带来的红利，越秀地产也调整了组织架构，在原广州公司之外，专门成立了一个珠三角公司，加上香港公司，已有三个子公司在大湾区抢占机会。
至于整体的布局，此前越秀地产已确定了三大增长极，包括广州为主的珠三角区域，武汉为主的中西部地区，杭州为主的长三角区域，土地储备占比分别为50%、25%、17%。
值得一提的是，姜永进透露，越秀地产的土预算也比年初的计划增加了20亿，达到204亿，并表示今年会继续加大投资的力度。
尽管强调了不会追求规模的快速增长，但出于对接下来市场的判断以及行业发展的信心，管理层认为，下半年低成本土地增持的机会应该还会大一些，因此会重点关注。“多买些土地，对企业规模适度扩张也有利。”
张招兴还提到了香港市场的拓展，表示其实每一次香港的投地越秀地产都有参与，未来还是会继续关注。
“地产+”多元化业务
随着国企改革的推进，越秀地产向多元化转型的步伐也在逐渐深入，前不久还先后宣布了成立城市更新集团及养老地产板块，在业绩会上这也成为了媒体关注的重点。
7月10日，由越秀集团牵头，广州地铁集团、珠江实业等市属国企发起设立的广州国资开发联盟、总规模为2000亿元的广州城市更新基金正式成立并运营。
张招兴表示，该平台主要由30家市属和省属有土地资源的国企组成，将以基金及社会资本来推动城市更新项目的发展，并实现国企间的资源整合。
其认为，未来广州的三旧改造将会加速且潜力巨大，政府也在引导社会资金进入，助推城市更新，成立开发联盟和城市更新基金也是为了顺应形势的发展。
于牵头的越秀地产而言，这无疑也将是一个巨大的发展机遇。越秀地产在中期报告中表示，目前已成立城市更新集团，重点开展“轨道+物业”开发，国企合作开发、旧厂、旧城、旧村改造业务，使之成为获取优质土地储备的重要途径。
管理层透露，接下来广州地铁集团将有30多个地铁上盖物业要开发，包括旧城、旧村改造项目在内，如果前期先用该城市基金介入，就可以为越秀地产后期的开发创造更多机会。
与此同时，越秀地产还在7月底正式宣布成立养老产业投资公司，发展以社区养老为主的养老地产业务，目前已在广州、武汉落地4个项目，计划未来10年内实现50个养老项目。
除了看好养老业务的发展前景，管理层表示，越秀地产已有35年历史，第一批住宅客户已产生了养老需求，可以转化为养老业务的客户，实现与地产业务相结合。
虽然长租公寓方面还未明确有项目落地，但管理层表示，越秀地产的新业务将首先从养老及长租两方面展开，未来可能还会有产业园区等业务。
如今越来越多的自持土地出现在政府的供应计划中，意味着租赁市场的空间也会越来越大，“作为地产开发公司，这个开发逻辑是要变的，我们必须研究它，适应它的变化”。
至于目前行业内普遍存在的养老及长租公寓盈利难问题，管理层则并不十分担心。
其认为，既然这是国家政策引导的方向，未来就必然会有相应的配套措施出台，在土地价格及营运方面给予一定的优惠或支持，让投资者能获得合理的回报，“要不然所有开发企业都不愿意投资，那这个战略性的目标想实现是很难的”。
以下为越秀地产股份有限公司2017中期业绩会现场问答实录：
现场提问：今年7月份越秀牵头广州国企成立了城市开发联盟和城市更新基金，想请问你们在里面担任什么样的角色？在城市基金发展方面有什么思路？尤其在旧城、旧村和城中村改造方面有什么具体的行动？
管理层：7月10号成立的城市开发联盟理事长是我们林总，是越秀和地铁集团、珠江实业三家发起的，现在联盟有30家市属和省属的国企，基本上都是有土地资源的企业，大家共同探讨土地价值最大化。这个城市更新基金也是越秀金控下面的越秀产投作为基金管理人来发起的，发起的母基金也是刚才说的这三家企业，后面有社会资金跟进，各个金融机构加入之后，总额超过2000亿，所以公布时就说这是一个2000亿的城市更新基金。
广州的旧城、旧厂、旧村的改造后面还会加速，而且广州在三旧改造方面的潜力是很大的，现在政府政策也在引导社会资金进入这个领域，助推广州三旧改造，我们就顺应这么一个形势的发展来成立开发联盟和成立这个城市更新基金。
现场提问：7月份越秀宣布进入养老地产，目前已有4个项目，进展如何？当时提到希望10年内做到50个养老项目，一两年短期来看的目标和计划是什么？关于养老行业有一个盈利难的问题，越秀以后在这方面有什么打算？养老项目成熟以后，是打算持有运营，还是有其它安排？刚刚提到了长租公寓，目前这部分有什么计划？
管理层：国家60岁以上人口的占比达到了16.7%，国家也从战略角度提出要大力发展养老产业，为老人提供服务。越秀有35年的历史，我们第一批客户其实已经有了养老的需求。另外，越秀的养老产业发展过程和房地产开发是密切相关的，客户已经可以转化过来。这是我们做养老产业的原因。
现在明确的项目在广州和武汉，武汉的项目是一个3万平米的高端公寓，旁边是协和医院，对面是中山公园，旁边还有一个非常高端的楼盘，以后家庭里面可能儿女住在这个高端小区里面，附近就是老人家，这个养老的设施都是提供给一些健康活跃长者的。按照我们的节奏，未来10年50个项目也是基于市场增长情况提出的。
现场提问：粤港澳大湾区已经上升为国家战略，未来越秀地产在粤港澳大湾区有什么计划？如何抓住这个契机？会扮演什么样的角色？
管理层：7月1号广东省政府和香港签了关于粤港澳大湾区的合作协议，这个战略已经上升到国家的层面，而且是国家提出第一个大湾区概念的地方，战略意义是非常重大的。广州在粤港澳大湾区的核心位置，也是越秀地产大本营，总部所在地。越秀地产集团下面有一个广州公司，也专门成立了一个珠三角地区公司，就是在积极应对大湾区的发展前景，在组织架构等方面做了一些战略资源的配置。
现场提问：现在市场在调控，对房企产生一些压力，原材料、土地成本都上涨的比较厉害，目前这种环境下，房地产行业还有哪些比较好的发展机会？现在国家倡导租售并举，会不会因此而改变了房地产行业的一些根本逻辑？
刚刚管理层也提到以后会发展长租公寓和养老等新业务，以后越秀在新老业务上的占比各是多少？很多观点认为长租公寓是薄利行业，盈利周期长，越秀做长租公寓的出发点是什么？
管理层：我们国家的城镇化进程还在进行当中，广州市每年都有50万人口增长，这些人里面肯定有一大部分的刚需。所以房地产这个行业的前景，现在为止前途还是光明的。
本月15号广州市公布了5年供地计划，从数字上可以看出来，政府的对土地的供应，实际上就是对地产行业走势一种很好的解释。2017—2021年，广州供应住宅用地3200万平方米，是根据城市的发展需求做出的测算，现在比以前透明，提前告知5年内的供地计划，是为了稳定地产的预期，这说明行业的前景跟需求是非常强劲的。现在各个大城市里的去化周期都很低，已经低到一两个月，供求关系非常突出。从这一点来看，这个行业总体的前景不用担心。
不过这里面有一个很大的变化，四分之一土地要自持，实际上就是响应党中央的号召，房子是用来住的，所有地产企业都要注意，后面有相当一部分比较规范的租赁市场出现。作为地产开发公司，这个开发逻辑是要变的，我们必须研究它，适应它的变化。
公寓出租回报率比较低的问题，既然国家政策往这个方向推，就会有一些相应的支持政策出来。包括养老的营运难题，实际上如果把养老的土地也按商品房的成本来卖给你的话，你就很难承受，广州现在也在研究养老土地的优惠价格，我相信国家的配套政策会慢慢出来，包括租房，要不然所有开发企业都不愿意投资，那这个战略性的目标想实现是很难的。如果要往这方面推，应该会有一个相应的配套政策出来，让投资者有合理的回报，这样才有人愿意投，所以我觉得不用担心这一块的问题。
说到占比，我们“地产+”首先发展比较快的就是养老，以社区养老为主，所以几年之内会有几十个项目的计划。开始是养老和长租公寓为主，后面可能还有产业园区等业态上，说具体比例多少，要看机会和时间慢慢推进，但这个比重应该会越来越多。越秀地产商业本来就有一定的比例，30%左右，有商场、酒店、专业市场、购物中心，还有公寓，也是根据相应的地点推出适合的产品，占比一下子还不能确定。
现场提问：越秀的净借贷比和平均借贷利率都在下降，具体原因是什么？新增的土地储备方面，除了广东南沙和江门，在杭州和武汉的土地也比较多，你们是怎么看待外地市场，特别是杭州和武汉？
管理层：越秀十二五时期进行了全国的布局，十二五末已经确定了三大增长极，一是广州为主，二是武汉为主的中西部地区，还有以杭州为主的长三角。现在武汉区域的土储占比17%，杭州占比大概25%，珠三角占比超过50%，从整个增长极平衡和投资配置角度，这两个区域会适当提高一些占比，这是出于企业未来平衡健康发展。特别现在因城施策，各地区调控力度不一样，所以这种布局是有利于企业风险控制的。
现场提问：越秀下半年的策略和主要销售的地区是怎样？越秀大概有30%的商业地，会打包出售一些资产吗？下半年拿地的预算是多少？除了武汉、杭州区域，其它地区也会积极获取项目？
管理层：我们年初定的目标是330亿，现在中期业绩以后提到360亿，这是基于今年的680亿货值铺排，按照常规的去化速度，大概去化达到53%，现在很多主要城市整个去化周期比较低，我们也有意加速，同时也是从现金流管理的角度来提升销售速度。
投资物业的问题，整个越秀地产的战略是商住并举，商铺在销售过程中，会根据市场情况做一些安排，都是按照合理的毛利、盈利水平，以及企业的正常情况做铺排，不会一定要保留多少的货。至于投资领域，还是从刚才提到的三大增长极考虑，当然主要考虑还是在一线、强二线，而且是在一线和强二线城市群去布局项目。从整个市场来看，下半年低成本土地增持的机会应该还会大一些，我们会做重点的关注。
现场提问：现在很多广东的房企都提出了千亿目标，在这个目标上，越秀地产有什么计划？数据显示越秀毛利有所上涨，但是毛利率水平却轻微下调，是什么原因造成的？
管理层：很多地产企业现在提出千亿的目标，现在房地产开发的逻辑正在调整和变化，越秀地产今年的销售目标是360亿，会秉承一贯的持续、健康、稳定发展的原则，逐步的发展，但是现在没有设定什么时候要到千亿的计划，规模要扩大，我们追求的是稳健的发展。
毛利率方面，像越秀这样规模的地产企业，某一个楼盘在某个时间交楼反映出来的高低实际上有点时间差，到了全年肯定会好过这个指标，比去年会有所改善。
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