租赁市场竞争惨烈一片血海，买房人如何避免伤害！

租购并举政策重磅推出后，带来的绝对是地震级效应,且不说之前早期进入租赁市场的企业摩拳擦掌，跃跃欲试.....

租购并举的风口已到！

租购并举政策重磅推出后，带来的绝对是地震级效应,且不说之前早期进入租赁市场的企业摩拳擦掌，跃跃欲试，众多的传统大房企也已经嗅到了“红利”的味道。目前全国前50强规模的开发商中，已经有20个杀入了租赁市场,这一切都源于大家对于租购并举政策的正确认知！

租购并举的影响力

先看一个趋势，传统的住宅房地产商融资持续收紧。5月初新城控股绿色公司债发行中止，5月下旬又有合生创展和碧桂园公司债发债处于中止状态。尽管证监会对于房地产企业发债融资一直有诸多门槛和限制，但此次多个房企发债中止显然有更深的意味。从宏观上看，实体经济降杠杆是今年政策调控的重心，房地产作为高杠杆部门首当其冲；就房地产行业自身来看，5月住建部约谈多个城市、房地产调控进一步趋严，在这种情况下，监管部门进一步收紧房企发债融资不是偶然现象。接下来的画风完全不一样，我们看租赁市场的企业资金情况。以蛋壳公寓为例，它已经完成7000万美元的B+轮融资，而在今年2月底它刚完成1亿美元的B轮融资。整个租赁行业的长租市场，正处于热血沸腾的阶段。而且还在持续升温，市场中的其他成员像自如、青客公寓、V领地、优客逸家、乐乎等先后完成亿级融资。可以说与住宅市场的“钱紧”形成鲜明的对比，租赁市场的资金充裕，夸张一点说，钱都不知道该怎么花！我们在一个全国性长租公寓论坛的现场甚至听到资深的相关专家这样风趣地总结：“要是没有融资到一个亿，你都不好意思和别人打招呼”虽是调侃的玩笑话，可见当下的租赁时市场多么炙手可热。目前房地产开发市场受到抑制，而租赁市场正在迅速扩张。

当下租赁市场的现状和未来！

长租公寓发展到目前来看，现实的情况还属于初级阶段，而且具有规模的长租企业稀少。市场本身需要进一步发展完善，同时还有很长的路要走。从企业盈利的角度看，很多长租企业整体盈利能力偏弱,主要的收入途径还是依靠租金。任何市场总是存在优秀者，也可以观察到，极少数的企业长租公寓做的是相当不错，遗憾的是这种企业往往是“闷声发大财”,与外界深度的交流几乎没有，略显神秘。

即使盈利方向并不是很明朗，依旧不能阻挡各类玩家蜂拥入场：目前已经有1000家品牌运营商进入租赁市场，这其中除了房地产企业，还有中介，以及做传统酒店的企业。这里是1000家品牌运营商，可不是100家。当资本和各种看好长租公寓的公司和企业，争先恐后的入场，租赁市场无可避免地会出现血雨腥风的局面，而且会有新一轮的洗牌。一旦出现可预期的具有前瞻性的发展模式和新的盈利增长模式，会加速出现独角兽超级领军企业。

投资者如何避免伤害？

作为个人投资者我们先从购买房产说起，一定要购买自己完全拥有产权的房子，像住宅和公寓就属于这种情况。不管是70年产权还是40年产权，产权完全属于个人的,进入流通环节基本不会受到约束和限制，这背后的原因还是与租赁市场有关系。因为未来住宅市场和租赁市场占楼市的比例各为50%，这意味着个人独立产权的市场会被制约发展，空间将被挤占，购买完全拥有产权的房子是比较明智的选择。因为它们会变得稀缺，稀缺才有价值（前提是买对城市的情况下）。另外在未来整体的租赁市场方面，具有国家属性的机构和企业会占比40%，社会资本和企业占比40%，个人的租赁占20%。由于个人租赁的零散、缺乏规范、没有有利的竞争资源,和机构合作将会占据更有利的位置,如果暂时看不清,也可以选择自己出租。无论哪种情况，一定要购买租金收益高的，或者未来的租金收益高的房产,以缓冲甚至避免租购并举政策带来的冲击和影响。

写在最后：

东方证券在2017年对房地产租赁市场的一份报告中预测，至2030年我国租房数量将达2.7亿人，而整个房地产租赁市场的规模将达到4.2万亿元。这或许是各路资本纷纷进入租赁市场的根本原因，正是看中了租赁市场这块“超级大蛋糕”。因此短期的市场激烈竞争，放在长期发展的视角，在天量需求面前会变得微不足道。如果报告预测的准确，我们最需要关注和警醒的是两个问题：一是2.7亿人去租房，为什么会出现这样的情况，背后的真相到底是什么？二是你要选择做房东还是租客?

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