厂房怎么“合法”地做出租房？

你说商业用房太贵，厂房便宜，选厂房合算。厂房怎么搞出租？...



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文︱克勤



陆续有一些人问克勤，厂房能否做出租房？商业物业能否拿到经营许可？

关于商业物业，上周国务院已明确，商业用房可改建为租赁住房，并指示各地根据实际制定具体操作办法。你作为个租赁从业者，这么重大的消息铺天盖地在朋友圈散播，你不知道！退出租赁圈吧。

厂房、仓库做出租房，这件事后果很严重，克勤一直在想怎么说。你说，看不懂，说禁止，听说有人做了，说可以做，又并没有明确条款，到底是什么个意思？我给你扫扫盲吧。

先说说，厂房、仓库改造出租房的真实后果。前不久浦东一个厂房发现被私自改成集中式公寓，立刻整改。

私自在厂房、仓库搞公寓，一经发现死翘翘，没有商量余地。投入几百万，租物业、装修，好不容易把租客都招满，被发现了，租客全清退，物业被查封，你又是赔款又是处罚什么都没了，半辈子的老本赔光，东山再起也几乎没可能，所以，选物业需谨慎，瞎搞厂房最后可能搞死自己。

一般来说，房屋类型分为居住用房和非居住用房两种，居住用房可以用于自住、租赁，非居住用房不可以用于出租居住，比如厂房、仓库等。

房产证上标明“住宅”的就是居住用房，除“住宅”外的房屋通常为非居住用房，一般包括：工业、交通、仓储用房；商业、金融和信息用房，教育、医疗卫生和科研用房；文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房；机关事业办公用房；军事用房，等等。

住宅和刚刚被解禁的商业用房，是明确可以用来做出租房的。

你说商业用房太贵，厂房便宜，选厂房合算。厂房怎么搞出租？

早在2007年，上海就出台了《闲置非居住房屋临时改建宿舍的规定（试行）》，提出目前闲置厂房、仓库等非居住房屋（以下称“非居住房屋”）是可以改建成宿舍的，但是必须遵循一系列的原则和规定。

宿舍和公寓是一个概念吗？克勤问过专业人士，两个概念是不同的，但属性很相似，同样是用于居住，同样是可以出租，我们来聊聊这个规定。

把闲置非居住房屋改宿舍，先过了政府这一关。

1

第一步，房屋产权人向区(县)经委提出改建申请，由区(县)经委组织安监、建设、规划、消防等部门进行审核，提出可行性研究意见。

需要哪些材料？

1、申请报告；

2、房地产权证或其他合法权属证明；

3、改建方案和相关的初步设计图纸；

4、市房地资源局推荐的房屋质量检测单位出具的房屋结构检测合格证明；

5、抗震鉴定书。

2

第二步，房屋产权人根据可行性研究意见，委托设计单位设计，办理建筑工程消防设计审核、规划许可、施工许可和工程质量监督等审批手续。

3

第三步，改建完成后，由区(县)经委组织相关部门验收，通过后方可对外出租。

这是今天的关键，厂房搞公寓，实际操作政府没有公开过，一直在不明不白的灰色地带。具体怎么搞公寓，个中还有太多影响因素。（我也只能帮你到这里了）

不过，另外《规定》里还明确，“非居住房屋临时改建宿舍，不得改变原建设用地规划性质和房屋使用性质，使用年限不得超过5年”。换做公寓，5年可能才回本，为什么那么多人冒血本无归的风险偷偷搞，闲置的厂房、仓库一般怎么着也是签10年以上的租约，除了2-4年的回本期，后面都是赚头，这方面和政府的要求也很难达成一致。

 让你有机会在厂房里搞宿舍出租，也不是让你瞎来，这3个基本要求必须做到：

1

建筑结构。必须是依法建造的钢结构、钢筋混凝土结构，以及钢筋混凝土和砖墙混合结构的多层、高层非居住房屋。

你把个棚屋拿来搞宿舍，是不行的，就是彩钢板搭建房屋也是不符合规定的，你必须保证房屋质量没问题，人住里边是安全的。

2

消防安全。必须符合国家和本市规定的建筑耐火等级、防火分隔、安全疏散以及消防设施等要求。

还是安全，厂房、仓库等非居住房屋和住宅的消防标准不同，根据《上海市居住房屋租赁治安消防安全若干规定》：同一房屋内出租房间达到10间以上或者出租房屋居住使用人达到15人以上的，每间房间及公共部位安装独立式火灾探测报警器，并设置监控、灭火等治安防范、消防设施器材和疏散通道。此外电容负荷、耐火材料等级都要达到严格的标准。

厂房改宿舍，你先要做到这个消防标准，否则免谈，但是消防材料太贵了，你又舍不得，是不是很纠结。如果你的租约是10年，你在这10年每一天都会承担比别人高数倍的火宅风险，算起来心里平衡点。

3

改建方式。不得加层、搭建、扩建或利用层高设置插层，不得“拆落地”改建或拆除重建，同时应符合规定的改建标准。

其实还是在强调安全，厂房、仓库的建造标准和承载能力本来比住宅低很多，何况国内的“豆腐渣”太多，你再乱搭乱拆，房子非塌了不可。

安全、安全、安全，非居住房屋改建宿舍，说白了就是安全第一。这点人性化的要求，租房从业者还是必须照着办的。

光改建环节里注意安全还不够，房子出租了，“出租方必须成立房屋租赁和物业管理机构，配备专职管理人员，严格落实管理和消防安全责任”。

以上，供参考！如有不谨慎之处，还请指出。





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